נדל"ן

כך מתכוונת הממשלה להוריד את מחירי הדירות - הגדלת התחלות הבניה ל-60 אלף דירות, הבאה של 22 אלף עובדים זרים

משרדי הממשלה מציגים היום את תוכניות העבודה לשנת 2016 - והיעדים שאפתנים
ענת דניאלי | (15)

הבוקר פרסמו משרדי הממשלה את מטרותיהם לשנת 2016 כאשר אחת המטרות המרכזיות היא הורדת מחירי הדיור שרשמו עלייה של 8% בשנת 2015 (לכתבה בנושא). משרד האוצר הציב מטרה להגדיל את מספר התחלות הבנייה לרמה של 60 אלף עד סוף שנת 2016, אל מול 50 אלף שהחלו להיבנות בשנת 2015.

במשרד הביני והשיכון מציבים יעד גבוה להמשך מימוש תכנית הדגל 'מחיר למשתכן' לפיו במהלך השנה 25 אלף משקי בית זכאים ירכשו דירה במסגרת התכנית. כמו כן הם צופים כי בשלוש השנים הקרובות ועד 2018 כ-90 אלף משקי בית ירכשו דירות מוזלות במסגרת התכנית.

הרחבת התחלות הבנייה ותכנית 'מחיר למשתכן'

אחת הדרכים המרכזיות בהם האוצר מקווה להרחיב את מספר התחלות הבנייה בשנת זו היא באמצעות הגדלה נרחבת של מספר העובדים הזרים בענף. כיום בענף ישנם כ-8,000 עובדים זרים והתכנון לסוף שנת 2016 שיהיו כ-30 אלף עובדים זרים, פי 3.7 במשך השנה הזו. זאת ע"י הכנסת חברות בנייה זרות לישראל בהיקפים נרחבים ומחר קבינט הדיור צפוי לקבל החלטה שתאפשר הבאת העובדים לישראל. 

על פי משרד הבינוי והשיכון בשנה החולפת שווקו כ-27 אלף יחידות דיור במסגת תכנית 'מחיר למשתכן' והם מקווים בתום השנה הנוכחית לשווק תוספת של 70 אלף יחידיות דיור. בהקדמה מציין השר גלנט כי התכנית תוביל לבלימה בעליית המחירים: "לאור התהליך המתבצע אפשר לחזות בירידה של 20%-30% במחירי הדירות. כמו כן שיווקן של יחידיות הדיור יסייע בבלימת עליית המחירים ויהווה מרכיב ראשון ומרכזי במאבק להורדת מחירי הדיור". 

שיווק תכניות וקיצור לוחות זמנים 

משרד האוצר הציב יעדי שיווק תוכניות במנהל התכנון (שעבר השנה מאחריות משרד הפנים למשרד הבינוי) בהיקף של 100 אלף יחידות דיור במהלך 2016. ראוי לציין כי כבר בסוף שנת 2015 נרשמו 99.5 אלף יחידיות דיור שאושרו ע"י ועדות התכנון השונות וזו למרות שהיעד היה נמוך מכך (82 אלף יחידיות). 

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    tbhnua 03/03/2016 19:51
    הגב לתגובה זו
    sadaffdafa
  • 14.
    הכוונה לעצור את עליית המחירים (ל"ת)
    י.ג 29/02/2016 11:47
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    מחיר למשתכן 29/02/2016 10:49
    הגב לתגובה זו
    חפשו בפייסבוק מחיר למשתכן כל הכתבות בנושא
  • 12.
    א.מ 29/02/2016 10:37
    הגב לתגובה זו
    חוטפים כל כמות! הכל פטור.למה לא לחייב בהפרש מס גם בתמ"א 38 ?כשמישהו מחליף דירה הוא לא משלם את ההפרש גם במחיר וגם במיסים?למה בת"מא אין כל תשלום?
  • 11.
    warren_buffet 28/02/2016 22:32
    הגב לתגובה זו
    כרגיל תמיד יהיו כאלה צרי עין שלא יפרגנו
  • 10.
    הבנקים בסכנת התמוטטות , רק פלוג יכולה להציל את הטירוף (ל"ת)
    שדגכ 28/02/2016 22:31
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    סופבועה=שנים מופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 28/02/2016 21:22
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    לא אמין 28/02/2016 15:03
    הגב לתגובה זו
    שיחכו עוד 5 שנים יש זמן
  • 7.
    בזזו את הצעירים 7 שנ 28/02/2016 14:45
    הגב לתגובה זו
    מקווה מאד שהם ייענשו על הצער והדחק שהם גרמו ב 7 שנים. הבעיה שהם חזו את הירידה ולכן הקפיצו מחירים ב שנתיים האחרונות. ככה שגם מחיר למשתכן חוזרת ל מחירי 2009 אבל לא למחירי 2007 שהם המחיר ההוגן והריאלי למדינת ישראל
  • 6.
    אמיר 28/02/2016 14:39
    הגב לתגובה זו
    חרם בינלאומי על ישראל ואבטלה 15 - 20 אחוז הרבה יותר יעילים בתחום נדלן מאשר ממשלה ביורוקטית . לא שזה רצוי , אך כנראה זה דבר יחיד שיכול להוזיל מחירי דירות .
  • 5.
    ליצן תפסת מרובה לא תפסת (ל"ת)
    כחלון 28/02/2016 14:19
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ואז יקומו פלצני השמאל ויגידו שביבי מעשיר את העשירים (ל"ת)
    משה ראשל"צ 28/02/2016 14:13
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הממשלה לא מתכננת כלום. כחלון זורק ספקולציות לאויר וזהו (ל"ת)
    מאיר 28/02/2016 13:49
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שלום 28/02/2016 13:38
    הגב לתגובה זו
    ולבנתיים מה שמתפוצץ זה הבלון הכחול של חלון לא נורא רוני רון כחלון.
  • 1.
    אני לא מבין האם זו כותרת מ 2013 או מ 2022 ? (ל"ת)
    העיקר הכותרת 28/02/2016 13:31
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).