חנן מור משבח את פעולות כחלון - ומסמן מתי מחירי הדירות יחזרו לשיווי משקל

לאחרונה הזהירה קרן המטבע העולמית כי התחממות היתר של שוק הדירות הישראלי טומנת בחובה סכנות פוטנציאליות למשק וציינה שמחירי הדירות גבוהים ב-30% משיווי המשקל ארוך השנים. בקרן הסבירו כי המחסור בדירות בישראל ממשי וכי לא מדובר בבועה.

Bizportal שוחח עם יזם הנדל"ן חנן מור, בעלי חברת חנן מור, על מצב שוק הנדל"ן בעת הנוכחית לאחר כניסתם לתפקיד של שר האוצר משה כחלון ושר השיכון והבינוי יואב גלנט.

האם אתה רואה שינוי תפישה בקרב מקבלי ההחלטות ביחס לניהול שוק הדירות? "אני רואה אור בקצה המנהרה שנובע קודם כל מעשייה - בשורה התחתונה יש היום ביצוע של החלטות ומשימות, מה שאומרים קורה, חלק בסדר חלק פחות בסדר. יש רצון, מטרה ותגובת ביצוע מהירה יחסית לאמירות, בשונה לנעשה בעבר. רואים את התוצאה של ריכוז סמכויות במקום אחד שמאפשר הורדה לביצוע של הנחיות הקבינט. בעייני הכיוון מאוד חיובי. הבאת עובדים סינים לישראל לדוגמה היא אחד מהמעשים הכי נכונים ונדרשים המהלך יוריד את מחירי הביצוע, יעלה את איכות ויקצר את לוחות הזמנים. לפני כעשור בניתי עם עובדים סינים בניין של 9 קומות, בשנה וחודשיים, היום זה לוקח שנתיים. המשמעות היא עלות כספית אדירה על מחיר הבנייה."

ועדיין, הרשויות המקומיות לא ממש מוכנות שייבנו דירות בשטחן הבעייה היא שיטת הארנונה בישראל, הגיעה העת לשנות אותה - היא נגד בנייה למגורים. אומרים לרשויות להסתדר בעצמן, אבל הן צריכות להגיע לאיזון אחרת ישימו עליהן ועדה ממונה לכן יש לשנות את כל הכללים, היסטורית אין איזון ולכן לרשויות מקומיות אין ממש ברירה וכדי להתקיים הן חייבות להקים הרבה יותר מבני משרדים ומסחר. לדעתי יש גם לשנות את מבנה תשלום הארנונה לדירה ברמת האזרח הפשוט לא הגיוני שמי שיש לו דירת יוקרה של 10 מיליון שקל ישלם על מ"ר פחות מבעל דירה רגילה בנס ציונה. יש להפוך את כל שיטת הארנונה לשיטה דפרנציאלית ממחיר הדירה".

• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון

מצד אחד המדינה חותכת את מחיר הקרקע, אבל גם מגדילה משמעותית את היטלי הפיתוח, כך שהמחיר הכולל נותר זהה ואף גבוה יותר. מעבר לזה, לא ברור מדוע עלות הקמתם של מרפאות, בתי ספר וכבישים מוטלת על רוכשי הדירות ולא ממומנת באמצעות כספי ארנונה ומס הכנסה "היטלי הפיתוח והמיסוי גדלו בצורה לא פרופרציונלית - כל מערך הכללים של גביית מיסים ישירים ועקיפים, מיסוי מוניציפאלי, מיסוי דרך היטלים, לעומת מיסוי דרך מס הכנסה, ביטוח לאומי, המערכת צריכה לעבור שינוי והתאמה. בטעות ענקית הסיתו את רוב המיסוי לנדל"ן ודירות, זה הוביל ליוקר מחייה אדיר בתחום הדיור וכתוצאה מכך הכסף הפנוי של האזרח קטן וכל המשק נכנס לשחרור. יש לעשות רביזיה בכל מערכת המיסוי ולהפחית מיסוי מיוקר שירותי הדיור כדי לאפשר יותר כסף פנוי לזוגות הצעירים ולמשפחות לחינוך ולצריכה אישית".

מאוד קשה להבין כיצד זוג צעיר באמצע שנות ה-30 לחייו מצליח להשיג הון עצמי של חצי מיליון שקל לדירה, האם אנחנו לא מתקרבים לקצה גבול היכולת? "לזוגות צעירים יש כיום אלטרנטיבות, קמים ישובים ואזורים עם הזדמנויות אדירות שהם צריכים לנצל. לקנות היום דירת 4 חדרים בחריש עם מפרט טכני גבוה עם מרפסת שמש, במחיר של 900 שקל זו הזדמנות".

על הנייר זה נשמע מושלם, אבל יש כאן מילכוד מאוד גדול - מדובר בלפחות שעה וחצי נסיעה לעבודה במרכז לכיוון, הרבה מאוד זוגות צעירים לא יסכימו לשאת בנטל הזה. יש לזוגות ילדים שהם צריכים לקחת להורים ברעננה או ברמת גן "בסוף היום, כשאנחנו מחליטים על סביבת המגורים שלנו מה שקובע זה מקום העבודה בסביבת אנשים כמונו וקרבה להורים. אם מסתכלים על הישוב חריש הוא קרוב לפארק העסקים בקיסריה ולאזורי התעסוקה ברעננה ובכפר סבא. צריך לזכור שמתפתחות שיטות העבודה דרך האינטרנט, לא חייבים להיות תמיד במקום העבודה בתל אביב, המגמה הזאת רק תגדל".

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בהונגריה, מדינה הרבה פחות מפותחת מישראל, עוד לפני הקמת הבלוק הראשון בשכונה או בעיר חדשה מקימים רשת של חשמליות, כאן לא חשבו על זה כלל לפני שהקימו את חריש או מודיעין "אם היה משרד ממשלתי אחוד שמתכנן את כל מכלול העבודות זה היה קורה, אם המגזר הציבורי ומשרדי הממשלה לא יבצעו תכנית לשדרוג לתהליכי העבודה אנחנו נשאר בתקופה של פעם, לא נהיה תחרותיים לעולם, במיוחד עם משרד תחבורה כה ארכאי ומיושן. אף אחד בעולם התכנון והבנייה לא ישב עם משרד התחבורה, אין תהליכי עבודה מובנים ולכן יש להביא חברה כמו מקינזי שתעזור ליישם תוכנית התייעלות בכללי העבודה כדי שהמדינה הזאת תתקדם. היכן שאין רגולציה המדינה פורחת וצועדת קדימה, כמו בהייטק, כשיש רגולציה הכול מעוכב. יש אנשים מצויינים במשרדי הממשלה, אבל צריך לעשות רביזיה. נדל"ן הולך להיות הבעיה הכי קשה בישראל, יש להגדיל פי 10, בשנה שעברה נולדו 180 אלף תינוקות חדשים, גידול של 20% שנפגוש בעוד 20 שנה".

לא נראה הצפה של דירות להשקעה שישוחררו לשוק ברגע שהריבית תתחיל לעלות? "נהפוך הוא, הייתי מעודד משקיעים לקנות הרבה דירות, הם מייצרים פתרונות דיור. אם יהיו הרבה דירות להשקעה שכר הדירה יירד".

אומרים שחסרות דירות, אני לא רואה כזה מחסור בדירות בעפולה, בקריות, בקריית גת בעכו "האתגר יהיה פיזור הביקושים, יהיו מקומות בישראל שיהיה בהם עודף היצע על ביקוש נקודתי, אבל לא נראה קריסת מחירים באזורים אלה. גם לאזורים שיסבלו מעודף היצע נראה גידול בביקושים , אני צופה יציבות מחירים".

אז מתי נראה את שינוי הכיוון במחירים? אין דבר כזה מחירים שעולים לעד "חוקי הכלכלה אומרים שהמחיר הוא מפגש של היצע וביקוש, המחירים גבוהים ביחס להשתכרות של זוגות בישראל, השיווי משקל יכול להתאפשר רק בביצוע פעולות הרבה יותר חריפות. בגלל שתהליכי הנדל"ן הם תהליכים של שנים רבות, נוכל להגיע לשיווי משקל ראוי רק בעוד 7-10 שנים, מחירי הדירות ייכנסו אז לקצב רגיל וההשתכרות תוכל לגדול כתוצאה מצמיחת המשק. כדי להגיע לשיווי משקל ראוי חייבים לעזור לזוגות צעירים להגיע לדירה היום ולייצר יותר היצע וכלכלת נדל"ן נכונה. במידה ויבוצעו פעולות הרבה יותר מאסיביות נוכל אולי להפגש לשיווי משקל שיתאים לכושר ההשתכרות שיעלה בעתיד. להגדיל את ההיצע ואת השכר".