שחור בעיניים: מחירי הדירות בישראל זינקו ב-74% מאז 2008, ובכמה עלה השכר?

ביום א' השבוע דווח כי לפי נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות עלו ברבעון השני של 2015 בשיעור של 2.7% וב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון זה זינקו ב-5%. מדובר ברבעון נוסף של עליית מחירים מאז שנת 2008 (עם ירידות רגעיות בתחילת 2009, לאחר פרוץ המשבר העולמי וב-2011 זמן קצר לאחר המחאה החברתית).

מנגד, לפי ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שביצע Bizportal באותו היום, דווקא נרשמה ירידת מחירים קלה בשיעור של 0.48% ברבעון השני, בהובלת 3 מוקדים. ההבדל במחירים נובע משיטות המדידה של שני הגופים – השמאי הממשלתי בוחן דירות 4 חדרים בלבד, ה"לחם והחמאה" של רוכשי הדירות הישראליים, בעוד בלמ"ס בוחנים את כל טיפוסי הדירות.

ובכמה עלה השכר במשק באותו הזמן? מאז 2008 עלה השכר הממוצע למשרת שכיר (ללא השפעות מדד) ב-16% מרמה של 8,075 שקל לחודש ל-9,361 שקל בחודש מאי 2015. אבל כשבוחנים את עליית השכר הריאלי למשרת שכיר, מגלים שהשכר כמעט לא זז לאורך התקופה ועלה מרמה של 8,774 שקל באפריל 2008 ל-9,088.1 שקל, כלומר עלה בשיעור מיזערי של 3.5% בלבד. אתם הבנתם את זה? מחירי הדירות עלו 74%, והשכר 3.5%. 

Bizportal  בחן את מגמות מחירי הדירות ושכר הדירה משנת 2008 עד הרבעון השני של 2015, וזאת מול עליית השכר. הבדיקה נעשתה לפי נתוני הלמ"ס.

המחיר הממוצע של דירה בישראל עלה בשיעור של 74% מהרבעון השני של 2008 – מ-783 אלף שקל לכ-1.362 מיליון שקל, כלומר עלייה של 579 שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה בישראל עלייה של 65% בשכר הדירה מ-2,258 שקל לחודש ל-3,731 שקל.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

בירושלים עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 74% מהרבעון השני של 2008 – מ-1.05 מיליון שקל לכ-1.829 מיליון שקל, מדובר בעלייה של 779 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה בירושלים עלייה של 57% בשכר הדירה מ-2,624 שקל לחודש ל-4,112 שקל לחודש, בתרגום לשקלים מדובר בעלייה של 1,488 שקל.

בתל אביב עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 101% מהרבעון השני של 2008 – מ-1.213 מיליון שקל לכ-2.435 מיליון שקל, מדובר בעלייה של 1.22 מיליון שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה בתל אביב עלייה של 73% בשכר הדירה מ-3,257 שקל לחודש ל-5,627 שקל לחודש, או 2,370 שקל.

בחיפה עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 95% מהרבעון השני של 2008 – מ-531 אלף שקל לכ-1.035 מיליון שקל, או 504 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה בחיפה עלייה של 60% בשכר הדירה מ-1,566 שקל לחודש ל-2,507 שקל לחודש, מדובר בעלייה של 941 שקל.

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בגוש דן עלה המחיר הממוצע של דירה בגוש דן בשיעור של 87% מהרבעון השני של 2008 – מ-863 אלף שקל לכ-1.613 מיליון שקל, או בעלייה של 750 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה בגוש דן עלייה של 62% בשכר הדירה מ-2,331 שקל לחודש ל-3,771 שקל לחודש, מדובר בעלייה של 1,440 שקל.   באזור המרכז וסובב ירושלים (מודיעין, בית שמש, צור הדסה וכו') עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 104% מהרבעון השני של 2008 – מ-719 אלף שקל לכ-1.466 מיליון שקל, או בעלייה של 747 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה באזור עלייה של 66% בשכר הדירה מ-2,138 שקל לחודש ל-3,559 שקל לחודש, או 1,421 שקל.

במחוז דרום עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 84% מהרבעון השני של 2008 – מ-524 אלף שקל לכ-964 אלף שקל, או 440 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה באזור עלייה של 61% בשכר הדירה מ-1,613 שקל לחודש ל-2,597 שקל לחודש, או 984 שקל.

באזור השרון עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 76% מהרבעון השני של 2008 – מ-982 אלף שקל לכ-1.729 מיליון שקל, או ב-747 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה באזור עלייה של 76% גם בשכר הדירה מ-2,549 שקל לחודש ל-4,483 שקל לחודש, כלומר ב-1,934 שקל.

במחוז הצפון עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 142% מהרבעון השני של 2008 – מ-383 אלף שקל לכ-926 אלף שקל, כלומר ב-543 אלף שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה באזור עלייה של 55% בשכר הדירה מ-1,559 שקל לחודש ל-2,418 שקל לחודש, כלומר ב-859 שקל.

במחוז קריות-חיפה עלה המחיר הממוצע של דירה בשיעור של 100% מהרבעון השני של 2008 – מ-437 אלף שקל לכ-876 אלף שקל, כלומר ב-439 שקל. במהלך אותה התקופה נרשמה באזור עלייה של 55% בשכר הדירה מ-1,478 שקל לחודש ל-2,295 שקל לחודש, כלומר ב-817 שקל.

אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש: "כשמשווים ממוצע של מחירי דירות לא לוקחים בחשבון שאיכות הדירה השתנתה, כלומר מחירי הדירות עלו משמעותית יותר מהנתונים הממוצעים של הלמ"ס ובשיעור גדול יותר משכר הדירה. שכר הדירה הוא המחיר האמיתי בשוק. שוק הדירות למכירה למעשה לא אמיתי, יש את עניין המינוף, את עניין הריבית. מנגד, שכר הדירה תלוי בשכר הממוצע ולא בהלוואות, המשמעות היא שהפער הגדול מצביע על בועתיות. השאלה היא האם התיקון יגיע על ידי ירידת מחירי הדירות או על ידי עליית שכר הדירה, אשר בעקיפין מצביעה על עלייה בשכר הממוצע. כדי ששכר הדירה יעלה לשיעור עליית מחירי הדירות אז השכר יצטרך לעלות באופן משמעותי, לכן סביר להניח שהפער ייסגר על ידי ירידה במחירי הדירות, או לפחות על ידי כך שיפסיקו לעלות ויירדו ריאלית, הם פשוט התנתקו".