דו"ח של האוצר: בנתניה משקיע בודד רכש 22 דירות - עם שכר חודשי של 8,000 שקל

במשרד האוצר חושדים במקורות המימון של רוכשי דירות להשקעה בנתניה: מהנתונים עבור הרבעון הראשון של 2015 עולה כי השכר הממוצע למשק בית (של ישראלים) שרכשו דירה להשקעה באזור נתניה עמד על 33 אלף שקל, כאשר המחיר הממוצע עמד על 1.76 מיליון שקל. עם זאת, בולטת העובדה כי ל-30% מרוכשי הדירות להשקעה באזור לא הייתה הכנסה מדווחת משכר ו/או משלח יד. דווקא בקרב אוכלוסיה זו רמת המחירים של הדירות הנרכשות הייתה גבוהה יותר - 2.4 מיליון שקל. ניתוח רמות השכר בקרב המשקיעים המדווחים במערכת המס, לפי מספר הדירות שבבעלותן ושווין, מעלה אף הוא ספקות ביחס למקורות ההון של המשקיעים.

נתניה על הכוונת באוצר פילחו את השכר הממוצע למשק בית ואת שווי הרכישות של רוכשי הדירות להשקעה באזור נתניה, תוך הבחנה בין משקיעים חדשים לבין משקיעים ותיקים, כאשר לגבי אלו האחרונים נעשה פילוח לפי מספר הדירות שבבעלותם. באוצר מציינים כי משקלם של המשקיעים "הוותיקים" עמד על 42% מסך המשקיעים באזור במהלך הרבעון. מתוכם, 58% רכשו דירה אחת נוספת בלבד (לפני 2015), 19% רכשו שתי דירות נוספות, 20% רכשו בין 6-3 דירות נוספות, ואילו משקיע בודד רכש 22 דירות להשקעה. מנתוני האוצר בולטת העובדה שדווקא רוכשי הדירות "המרובות" (מעל 3 דירות להשקעה) מתאפיינים ברמות שכר נמוכות יותר, ובאופן משמעותי ממי שרכשו לא יותר משתי דירות להשקעה. זאת כאשר במקביל גם שווי הרכישות שלהם (ולא רק מספר הדירות) גבוה יותר. כך, מי שרכשו בין 6-3 דירות להשקעה עד 2015, בשווי כולל של 6.3 מיליון שקל בממוצע בממוצע, שכרם הממוצע (ברוטו לחודש, למשק בית) עמד על 20 אלף שקל, כמחצית מהשכר של מי שרכשו רק שתי דירות להשקעה, בשווי כולל של 4.8 מיליון שקל בממוצע. לפי האוצר יש בממצאים אלו כדי להציב סימני שאלה ביחס למקורות ההון שאפשרו למשקיעים אלו לממן את רכישותיהם, בפרט לנוכח העובדה שהחל מסוף 2012 נדרש הון עצמי של 50% לרכישת דירות להשקעה. באוצר חושפים כאמור נתון מדהים של משקיע שרכש 22 דירות אשר משתכר 8,000 שקל בחודש בלבד.  (*הערות ללוח: נתוני השכר הינם בהתבסס על דיווחי המעסיקים ו/או העצמאים לרשות המיסים. הנתונים מתבססים על מדגם של 200 רוכשי דירות להשקעה, המהווים רבע מכלל רוכשי הדירות להשקעה, הישראלים, באזור נתניה ברבעון הראשון)

ביחס לרכישות המשקיעים בנתניה מציינים באוצר כי בפלח השוק של הדירות החדשות קיימים פערי מחיר משמעותיים בין הדירות שרוכשים המשקיעים לבין רוכשי "דירה יחידה". במובן זה, המשקיעים אינם "מתחרים" עם רוכשי הדירות האחרים על אותן הדירות. כך למשל, מחירה החציוני של דירה חדשה שנרכשה ע"י משקיעים בנתניה ברבעון הראשון השנה עמד על 2.3 מיליון שקל, גבוה ב-17% מהמחיר המקביל בקרב רוכשי "דירה יחידה".

עוד מסבירים באוצר כי במספר פרויקטים גדולים המשווקים באזור זה, רמות המחירים גבוהות משמעותית (נעים סביב 3 מיליון שקל), כאשר רמות מחירים אלו מוצאות ביטוי גם בשיעור גבוה מאד של משקיעים. כך, שיעור המשקיעים בשני הפרויקטים הגדולים ביותר (במונחי מספר דירות שנמכרו) בנתניה ברבעון הראשון עמד על קרוב ל-80%. בפלח השוק של דירות יד שניה כבר מצטמצמים פערי המחיר בין הדירות שרוכשים המשקיעים באזור לאלו של רוכשי "דירה יחידה".

• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון

שליש בלבד מהרוכשים בנתניה - תושבי חוץ סך רכישות המשקיעים באזור נתניה עמד ברבעון הראשון של 2015 על אלף דירות, גידול של 32% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת בהמשך לגידול של 26% שנרשם באזור זה ברבעון האחרון של 2014 (לעומת גידול של 14% בלבד בסגמנט זה ברמה הארצית באותו הרבעון). לפי האוצר שליש בלבד מהגידול ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון הראשון מיוחס לרכישות של תושבי חוץ. 

בסך הכול נרשם גידול חד בהיקף רכישת הדירות ברבעון הראשון של 2015 – בתקופה זו נרכשו כ-32 אלף דירות, גידול של 13% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מדובר בהמשך לגידול חד של 22% שנרשם ברבעון האחרון של 2014, עם תום ההמתנה לתכנית מע"מ 0%. גידול חריג של 21% נרשם בהיקף רכישת הדירות החדשות – קרוב ל-10 אלף דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בסקטור יד שנייה נרשם גידול של 12% במכירות.

בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור באר שבע ואזור נתניה עם גידול של 28% במספר העסקאות הכולל אל הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של עסקאות שנרשמה בכל אחד מאזורים אלו, לפחות מאז תחילת העשור הקודם. באזור באר שבע אף מדובר ברמה רבעונית הגבוהה ב-20% מהרמה הגבוהה שנרשמה באזור זה ברבעון השני של 2013, כפליים מהפער המקביל באזור נתניה. הגידול החד בעסקאות בבאר שבע התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, במידה רבה על רקע שיווק של פרויקט רחב היקף בקריית גת. בנתניה הוביל את הגידול דווקא פלח השוק של דירות יד שנייה, שיעור גידול של 35%, כפליים משיעור הגידול בדירות חדשות באזור זה. בשני אזורים אלו נרשמה רמת שיא ברכישות המשקיעים.

• כאן גרים בזול: איך תחסכו בהוצאות השכירות שלכם? יצאנו לבדוק
• הטבות המס בפריפריה - חיסכון אמיתי או שהשוק כבר מתמחר את זה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ירידה בהיקף הרכישות בטבריה וחיפה על רקע הגידול החד בעסקאות באזור באר שבע ובאזור נתניה, בולט אזור טבריה עם ירידה של 10% במספר העסקאות, זאת בעיקר על רקע ירידה חדה של 30% ברכישות הזוגות הצעירים באזור. אזור נוסף שרשם ירידה בסך העסקאות, בשיעור מתון של 2%, היה אזור חיפה. זאת הן על רקע ירידה בשיעור דומה ברכישות הזוגות הצעירים, והן על רקע עלייה מתונה בלבד ברכישות המשקיעים. ברבעון הראשון נרכשו כ-11 אלף דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים), גידול של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אזור נתניה הוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים (36%) זאת בעיקר על רקע גידול חד ברכישות דירות יד שנייה, מדוב רבסך הכול ב-1,100 דירות שנרכשו על ידי צעירים בעיר.

יצוין כי פערי המחיר בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה הנרכשות על ידי זוגות צעירים באזור נתניה נמוכים יחסית בהשוואה למרבית האזורים האחרים. לפיכך, הגידול החד שנרשם ברבעון הראשון ברכישת דירות יד שנייה על ידי זוגות צעירים דווקא באזור נתניה יש בו לפי האוצר כדי להפתיע במידה מסוימת. באזור באר שבע נרשם גידול של 28% ברכישות זוגות צעירים לרמה של 1,900 דירות. ניתוח רמות השכר של הרוכשים באזור זה יש בו כדי להעיד על שיעור גבוה של מי שרוכשים את הדירות למטרות השקעה, אף כי לכאורה זוהי דירתם הראשונה. המשקיעים רכשו 8,800 דירות ברבעון הראשון חל גידול חד ברכישות מצד המשקיעים בשיעור של 25% בהשוואה לרבעון הקודם לרמה של 8,800 דירות, מדובר ברמה הגבוהה ביותר של רכישות מאז הרבעון האחרון של 2010, עת נרכשו 9,200 דירות. יצוין כי רמת הרכישות הגבוהה בסוף 2010 הושפעה מההחלטה על הכבדת המיסוי על משקיעים החל מינואר 2011, כלומר הקדימו רכישות, עובדה שבאה לידי ביטוי בצניחה של 25% ברכישות אלו ברבעון הראשון של 2011.

באזור באר שבע נרשם גידול חד של 55% ברכישות המשקיעים, זאת במידה רבה על רקע שיווק פרויקט חדש רחב היקף בקרית גת. גורם נוסף שתרם לגידול זה היה ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל.  ייתכן וברבעון השני של 2015 נראה אפילו מספר גדול יותר של דירות שנרכשו על ידי משקיעים וזאת בשל אישור העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה החל מ-1 ביולי 2015. באזור חדרה, שרשם אף הוא רמת שיא ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה (420 דירות), הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון היה מתון יחסית (12%, מחצית משיעור העליה הארצי), אך גידול זה חל בהמשך לעליה חדה בשני הרבעונים האחרונים של 2014. קרוב לרבע מרכישות המשקיעים באזור זה מתרכזות בישוב חריש.