הדירות שהייתם יכולים לקנות החודש במרכז (גם בת"א) בפחות מ-800 אלף שקל

Bizportal התקשה אך בסוף מצא את הדירות הזולות שנמכרו החודש במרכז. היכן שילמו 470 אלף שקל?
לירן סהר | (10)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כמעט בלתי אפשרי היום למצוא במרכז הארץ דירה חדשה, אפילו של 3 חדרים, בפחות מ-1.4 מיליון שקל, שלא לדבר על דירות 4 חדרים שנמכרות לרוב ביותר מ-1.7 מיליון שקל. אולם מי שייסתפק בדירות קטנות/ישנות/בשכונות מתפתחות, יימצא דירות במחירים הנמוכים ממיליון שקל.

 

מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית, אבל Bizportal הצליח למצוא 10 דירות באזור המרכז אשר נמכרו בחודש האחרון בפחות מ-800 אלף שקל – חלקן בקושי עונות על ההגדרה של דירה, אבל כיום, כל חלל מגורים ולו הקטן ביותר זוכה לביקוש גדול:

 

תל אביב

ברחוב סירקין 20 נמכרה דירת חדר בשטח 17 מ"ר, קומה שנייה, ב-775 אלף שקל

 

חולון

ברחוב יטבתה 2 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-770 אלף שקל

 

פתח תקווה

ברחוב ברנר 1 נמכרה דירת 2 חדריםב שטח 44 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-718 אלף שקל

 

אור יהודה

ברחוב דגניה 10 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-770 אלף שקל

 

כפר סבא

ברחוב אימבר 19 נמכר חדר בשטח 15 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, ב-470 אלף שקל

 

הרצליה

ברחוב רביבים 43 נמכרה דירת 3 חדרים 48 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-500 אלף שקל

 

נתניה

ברחוב הגליל 26 נמכרה דירת 1.5 חדרים בשטח 36 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-600 אלף שקל

 

לוד

ברחוב ארלוזורוב 2 נמכרה דירת 3 חדרים 55 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-580 אלף שקל

 

רמלה

ברחוב יצחק בן צבי 5 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-690 אלף שקל

 

רחובות

בדרך ששת הימים 32 נמכרה דירת 3 חדרים 66 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-650 אלף שקל

 

 

 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    אלי תל אביב 02/06/2015 15:00
    הגב לתגובה זו
    מי שלא משרת בצבא לומד ועובד וחוסך כסף לדירה!!!!!!!!!חבורה של בעלי אינטרס מושחתים שלא רוצים שמחירי הדירות יירדו!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 7.
    השומרון מתפתח 02/06/2015 14:53
    הגב לתגובה זו
    מטומטמים. תוציאו תראש מהתחת של עצמכם לא חייבים לגור בת"א )או תא בלי גרשיים).נ.ביש גם ישובים חילונים בשומרון 20 דק מפת ויהוד ונתבג.אז תמשיכו להיות כאלו יפיופים ואוהבי ערבים ולהתעלם מזה שכל פתרון מצוקת הדיור נמצא מתחת לאף באלפי דונמים במרכז שרק מחכים לסיפוח ונראה לאיזה מחירים נגיע....בהצלחה
  • 6.
    השומרון מתפתח 02/06/2015 14:53
    הגב לתגובה זו
    מטומטמים. תוציאו תראש מהתחת של עצמכם לא חייבים לגור בת"א )או תא בלי גרשיים).נ.ביש גם ישובים חילונים בשומרון 20 דק מפת ויהוד ונתבג.אז תמשיכו להיות כאלו יפיופים ואוהבי ערבים ולהתעלם מזה שכל פתרון מצוקת הדיור נמצא מתחת לאף באלפי דונמים במרכז שרק מחכים לסיפוח ונראה לאיזה מחירים נגיע....בהצלחה
  • 5.
    השומרון מתפתח 02/06/2015 14:53
    הגב לתגובה זו
    מטומטמים. תוציאו תראש מהתחת של עצמכם לא חייבים לגור בת"א )או תא בלי גרשיים).נ.ביש גם ישובים חילונים בשומרון 20 דק מפת ויהוד ונתבג.אז תמשיכו להיות כאלו יפיופים ואוהבי ערבים ולהתעלם מזה שכל פתרון מצוקת הדיור נמצא מתחת לאף באלפי דונמים במרכז שרק מחכים לסיפוח ונראה לאיזה מחירים נגיע....בהצלחה
  • 4.
    אלעד 02/06/2015 13:56
    הגב לתגובה זו
    ומי שגר במרכז ומשלם סכומים כאלו פראייר...עדיף לגור בירוחם מאשר להשתעבד לחבורה של גנבים חוקיים שמוחקים את הזוגות צעירים מהמפה..דירה 17 מ"ר ב 775 אלף ש"ח מה קרה עלמה ולמה? זה ישראל וכולה תל אביב זה עדיין לא ניו יורק...פשוט בושה מה נהיה מהמדינה הזו!
  • בא 02/06/2015 14:56
    הגב לתגובה זו
    לסדר את מחירי הנדלן .
  • 3.
    בא 02/06/2015 13:49
    הגב לתגובה זו
    הצעיר והחלש .כנסו ליוטיוב מוות קליני ותראו לאיפה יורדים המושחתים ,רמז , לא לניויורק .
  • 2.
    בא 02/06/2015 13:47
    הגב לתגובה זו
    לכם את ההלוואה ,ואתם תשבו לו על הצוואר ותבלו בבריכה .בזמן שהם עובדים כמו חמורים במקום להיות עם הילדים .
  • 1.
    מזועזע 02/06/2015 13:35
    הגב לתגובה זו
    17 מ״ר ב-775 אלף נחשבת עסקה טובהjQuery20308995243110693991_1433240920112?
  • דעת 03/06/2015 15:30
    הגב לתגובה זו
    מסוימת כסף תל אביב תמיד תיהיה יקרה ורק מלחמה רצינית או ריבית מעל חמישה אחוז תוריד זמנית את המחירים מיותר גבוהיים כיום
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.