שוקלים קניית דירה? שימו לב לתחזית שהוציאו היום ב-S&P לשנתיים הקרובות

בסוכנות הדירוג מתייחסים היום בהרחבה ועם תחזית ברורה - לשוק הדיור בישראל

לירן סהר | 31/03/2015 11:47 (25)

"בשנה הנוכחית, אנו צופים שצמיחת התמ"ג ומדיניות מוניטרית מרחיבה יתמכו במחירי הדירות, זאת, בניגוד למגמה בשנת 2014 בה נחלש שוק הדיור בישראל, בעיקר בתגובה לירידה בביקוש לדירות באמצע השנה, שנבעה ברובה מאי ודאות לגבי תזמונן של התכניות הממשלתיות להורדת מחירי הקנייה של דירות לקונים זכאים", כך לפי מאמר של S&P מעלות שפורסם היום ועסק בסוגיית הדיור.

"אנו צופים שהעלייה במחירי הדירות תואץ ל-6% ב-2015 בשל מימוש הביקושים שהצטברו, ואז תואט ל-3% ב-2016 עם העלייה ההדרגתית בשיעורי הריבית". אולם בחברת הדירוג סבורים שירידה בכוח הקנייה של רוכשי הדירות ואמצעים מקרו-יציבותיים - שמטרתם להתמודד עןם הסיכונים המערכתיים של הגידול המהיר בהיקף המשכנתאות - יגבילו את העלייה במחירי הדירות בטווח הארוך יותר.

נציין כי רק לאחרונה סיפק מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי לשעבר באוצר, תחזית אפשרית, שהינה מפחידה למדיי עבור שוק הדירות בישראל - לכתבה המלאה

שיפור בביצועים המקרו כלכליים

ב-S&P צופים ששיפור בביצועים המקרו כלכליים השנה ואינפלציה נמוכה ימשיכו לתמוך במחירי הדירות בישראל והביקוש לדירות צפוי להמשיך ולהיתמך על ידי השיפור בשוק העבודה והגידול בהכנסה הפנויה. "שיעור האבטלה צנח ל-5.7% ברבעון האחרון של 2014, בהשוואה ל-6.2% ברבעון שלפניו. הכנסת אישרה את העלאת שכר המינימום מ-4,300 שקל ל-5,000 שקל בשלושה שלבים, שהאחרון שבהם יתבצע בינואר 2017, צעד אשר מבשר טובות להכנסת משקי הבית. מבחינה מבנית יותר, הדמוגרפיה בישראל דינמית תודות לשיעור פוריות גבוה ועלייה מתמשכת בתוחלת החיים. על פי הטווח האמצעי של תחזית הלמ"ס, אוכלוסייתה של ישראל תגיע ל-11.4 מיליון ב-2035, כלומר גידול שנתי ממוצע של 1.6%".

ב-S&P מתייחסים לבחירות האחרונות ולרפורמות הצפויות בעקבותיהם בשוק הדיור: "אי הוודאות לגבי יישום רפורמות הדיור לאחר הבחירות במארס צפויה להמשיך ולהגביל את שוק הדיור. אנו סבורים שהאמצעים יתמכו בכח הקנייה של רוכשי הדירות ושהם צפויים להגדיל את הביקוש לדירות. הורדת המע"מ לרוכשים מסוימים עשויה להזין את הביקוש, ובסביבה של מחסור בהיצע ליצור לחץ לעליית מחירים. תגובה בלתי גמישה של ההיצע לעלייה בביקוש תצמצם את יעילותם של אמצעי מדיניות פיסקליים שמטרתם לתמוך בשוק הדיור באמצעות סובסידיות. יתר על כן, הסובסידיות הממשלתיות המוצעות עשויות להועיל לקבלנים יותר מאשר לרוכשי הדירות. אם הרפורמה תבוטל, כפי שרבים צופים, אנו סבורים שנראה זינוק בעסקאות כתוצאה מהביקוש הרב שהצטבר". נציין כי לאחרונה Bizpotal בחן עם מומחי נדל"ן את השאלה האם נתניהו יצליח בקדנציה הקרובה להוריד את מחירי הדירות.

שני גורמים יגבילו את עליית המחירים

אולם שני גורמים מרכזיים לדבריהם צפויים להגביל את העלייה במחירי הדירות בטווח הבינוני. כח הקנייה של רוכשי הדירות נשחק מאז 2009 עקב עלייה של 85% במחירים של נכסי הדיור מ-2008 ועד הרבעון השלישי של 2014. היחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה גבוה במידה ניכרת מהממוצע ארוך הטווח, דבר המרמז על הערכת יתר של עד 10% במחירי הדירות נכון לרבעון השלישי של 2014.

מלבד זאת, היקף החוב של משקי הבית זינק בשנים האחרונות, במקביל לעלייה במחירי הדירות, והוא עומד כעת על כ-40% מהתמ"ג. "אף על פי שרמות המינוף בישראל עדיין נמוכות בהשוואה למדינות מפותחות אחרות (בגוש האירו, החוב של משקי הבית מהווה כ-60% מהתמ"ג), התפתחויות אלו הובילו לאחרונה את בנק ישראל לנקוט אמצעים מקרו-יציבותיים על מנת להתמודד עם הסיכונים המערכתיים הנובעים מעלייה מהירה בהיקף המשכנתאות. בנק ישראל משתמש במגוון של אמצעים כדי להגביל את מתן ההלוואות ולנסות למנוע את היווצרותה של בועת דיור, ביניהם מגבלות על שיעור מימון המשכנתא המקסימלי ועל שיעור ההחזר מסך ההכנסה. אנו סבורים שאמצעים אלה יכולים לבלום את הביקוש לדיור ואת העלייה במחירי הדירות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(25):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

18.
נדלניסט 21/04/2015 23:44
הגב לתגובה זו
אין עובדים/ מיסים, הצהרת הון... מי שלא קנה דירות שילך לעבוד לשלם לי המשכנתה.
17.
אחד שמבין 03/04/2015 12:31
הגב לתגובה זו
הבעיה שהכלכלנים מסתכלים על המדינה באופן כללי על ממוצע של דירות בכל רחבי הארץ , הם לא מדברים על אזורים ספציפים . וזאת הבעיה . אנשים באזורים ספציפים מחכים , כי אמרו להם שבכללי ירד . אבל יכול להיות שבעיר אחרת המחירים ירדו ובאותו העיר יעלו . וזאת הבעיה ,של מי שרוצה לקנות בקירבת ת"א . שמה שקרוב לת"א יעלה ומה שרחוק ירד . הם יכולים להיות צודקים באזורים שאפשר להגדיל היצע . באיזורים שאי אפשר הכלכלנים בבעיה. *מה שקורה ש האזורים הקרובים לאזור שנחשב מצוין במרכז הארץ , נקשרים להשפעה של עליית המחירים גם אצלם.
16.
אחד שמבין 03/04/2015 12:31
הגב לתגובה זו
נגיד חולון (ח300) האזור הכי נחשב בעיר,משקיעים בו הכי הרבה כספים (זה המצב כרגע). בשכונה יש מגדלים חדשים מגדלים שנחשבים יוקרה. תספרו את מספר השטחים שנשארו באזור עם אפשרות בנייה באותה שכונה . את אותם שטחים פנויים שנשארו עפ"י תב"ע לבנייה על כף יד אחד אפשר לספור וממש קצת (שטחים שנועדו לבנייה). משקיעים בשכונה מבחינה סביבה ירוקה פארקים וגני סיפור (נקיים ויפים). יבנו בעתיד מרכזי תרבות בלב השכונה. יש מרכזי קניות יש 2 מרכזי קניות קטנים 1 קניון קרוב לשכונה ועוד 1 בדרך בבניה . יש ספרייה,קאנטרי קרוב. השכונה קרובה למרכז העסקים של חולון החדש. וקרוב לכל טוב שיהיה בעתיד בפארק פרס (מתחם בילויים של העיר). קרוב מאוד לנתיבי תחבורה ראשיים מה הייתם אומרים שיקרו למחירים בשכונה באותו עיר? אם היצע עם הזמן יורד ויורד ?. והשטחים שנמצאים באזור של העיר שיש להם תב"ע מאושרת לבנייה, רק יורדת ויורדת . 5 שנים קדימה (ממש בקושי נשאר שטחים לדירה חדשה ) בעיר *הבעיה שהכלכלנים מסתכלים על המדינה באופן כללי על ממוצע של דירות בכל רחבי הארץ,הם לא מדברים על אזורים ספציפים.וזאת הבעיה!!
15.
אריה 01/04/2015 00:12
הגב לתגובה זו
הכייי טוב סכנה לקחת משכנתא
14.
א 31/03/2015 19:37
הגב לתגובה זו
משבר בא שהרוב המוחלט אינו מוכן אליו.
13.
סמי כהן 31/03/2015 18:45
הגב לתגובה זו
פיקוח הדוק שהקבלנים לא ימכרו 60 % מפרוייקט לא לספקולנטים ומשקיעים ולא לתושבי חו"ל , רק לזו"צ ישראלים ולמחוסרי דיור או להורים לילדים, ללא מיסוי כלל, לא מס רכישה ומע"מ . הקלות ופטורים לקבלנים שיבנו פרוייקטים לזו"צ כנ"ל.בנוסף עידוד והקלות מיוחדות לבניה בפריפריה , פיתוח כבישים מהירים לנגישות לפריפריה הקרובה והרחוקה ועידוד השקעות למספקי תעסוקה בפריפריה .בקיצור מדינה הדואגת לאזרחיה .להחזיר משכנתאות לזו"צ וזכאים עד 90 % מעלות הדירה .
מתי 03/04/2015 17:19
הגב לתגובה זו
רוכשים וגורם להם לרכוש דירה יקרה בהרבה ממה שתכננו.
12.
כלכלן 31/03/2015 18:37
הגב לתגובה זו
השקעה בנדלן למגורים בישראל בעת הזו היא טעות כלכלית שעלולה למחוק את ההון העצמי של קוני הדירות.
11.
הם מכלילים עליית שכר המינימום בעליית דירות (ל"ת)
במיליונים ? 31/03/2015 18:21
הגב לתגובה זו
10.
דייב 31/03/2015 18:18
הגב לתגובה זו
כמה משלמים על כתבה מוזמנת?!
9.
על גלי האוטוטו המחירים ממשיכים לעלות (ל"ת)
לא קבלן 31/03/2015 16:19
הגב לתגובה זו
8.
יורם 31/03/2015 15:23
הגב לתגובה זו
אין למדינה פתרונות קסם ... אין בניה להשכרה ... מכרזי מחיר מטרה יהיו בפריפרייה בלבד, ויאוכלסו רק בעוד 3 - 5 שנים ... המחסור בבניה באזור המרכז יגרום לעליות מחיר מטורפות ...
7.
שריבית החסכון שוה 0 +הפנסיה לא בטוחה, קונים דירה להשקעה (ל"ת)
בטחון כלכלי 31/03/2015 15:01
הגב לתגובה זו
6.
כול התחזיות של המומחים שווה לתחת ריבית ריבית ריבית (ל"ת)
ישראל 31/03/2015 14:36
הגב לתגובה זו
5.
נדלן השקעה טובה לטווח ארוך (ל"ת)
עוף החול 31/03/2015 13:54
הגב לתגובה זו
עובד בנק 31/03/2015 15:31
הגב לתגובה זו
למשקיע סולידי אתה צודק במידה והממשלה לא תתלבש על הערוץ הזה כמו שהתלבשה על הבורסה.לאלו שקונים לצורך מגורים הנתונים מראים לי שזה הולך להיות טבחחח ארוך ולא טווח ארוך.חג שמח
מתי 03/04/2015 17:21
שמחרטט פה כמוך, סביר שאין לו דירה וגם לא תהיה לו........
4.
גלעד 31/03/2015 13:18
הגב לתגובה זו
ההימורים הם: ***שכל הפוליטיקאים יכשלו בהגדלת ההיצע למרות שהם הבינו שהם יבחנו על כך. ***שהריבית בארה"ב לא תעלה בשנים הקרובות, כי אם כן גם בנק ישראל יאלץ להעלות ריבית. ***שלא יהיה מיתון או אבטלה למרות שפעם בכמה שנים יש. ***שלא ישנו את מדיניות המיסוי (שלא יכבידו על הנדל"ן ושלא יקלו על הבורסה). ***שתוכנית "מחיר מטרה" לא תוריד את הרצון לקנות דירה בשוק החופשי הרגיל. ***שלא יטילו הגבלת משכנתאות חזקה. ***הימור נוסף חל על מי שלוקח ריבית משתנה במשכנתא שלו והוא מהמר על גובה ההחזר החודשי שיהיה לו בעתיד
בן 01/04/2015 15:36
הגב לתגובה זו
אם לא יותר מזה שכן קונה דירה.
נדי 31/03/2015 15:04
הגב לתגובה זו
עוד הגבלות על משכנתאות? חחח... אולי נבטל בכלל את המשכנתאות? חגיגה למשקיעים. כל השאר יגורו בשכירות
אני בטוחה שאתה מהמר על ירידת מחירים כבר מ 2009 (ל"ת)
למגיב המסכן 31/03/2015 14:36
הגב לתגובה זו
3.
צחי 31/03/2015 13:10
הגב לתגובה זו
הם ברגע יכולים להפיל את המחירים אם הם רוצים מטילים מיסים דרקונים על משקיעי דירות וכולם בורחים מס על השכרת דירות מס רכישה רצחני מס שבח 50% רטרואקטיבי מתאריך הקניה למי שימכור אחרי תאריך מסויים והמחירים לא יורדים מתמוטטים...
2.
הדבר היחיד שגורם לאי הורדת מחיר הם הקבלנים שלא בונים (ל"ת)
ישראלי 31/03/2015 12:16
הגב לתגובה זו
שלא יבנו , הסינים בדרך והם לא רואים ממטר. (ל"ת)
קלק 31/03/2015 19:40
הגב לתגובה זו
1.
איש 31/03/2015 12:13
הגב לתגובה זו
למה?לא ברור שהתוכנית הגרועה הזאת בוטלה ברגע שהממשלה נפלה?בנוסף השוק עלה מ2008 ב85 אחוז (בממוצע) ושוק הדיור רק 10 אחוז מעל קו המגמה ארוך הטווח?

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן