מהפכה בלוד? "התקשרנו עם יזם שעשה פינוי בינוי בהארלם - נקים אלפי דירות"
לוד היא התופעה הכי מוזרה בגוש דן - עיר הנמצאת במרחק נסיעה של 20 דקות מתל אביב עם מחירי דירות קצת יותר גבוהים משל באר שבע. העיר נעזבה בהמוניה בשנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000 בגלל הזנחה מתמשכת ופשע רב.
בניגוד לערים בת ים, חולון ויבנה אשר הצליחו לבצע מהפכה בתדמיתן בשני העשורים האחרונים, לוד מתקשה מאוד לעמוד על הרגליים ולמשוך לקרבה זוגות צעירים שבאמת יכולים לגור 20 דקות מתל אביב בדירת 4 חדרים חדשה שעולה מיליון שקל.
ב-2011 מונתה לעיר ועדה קרואה, בראשות מאיר ניצן, ראש עיריית ראשון לציון לשעבר, ולאחרונה נבחר יאיר רביבו, אשר כיהן כמנכ"ל העירייה, לראשות העיר. בראיון ל-BizportalTV מפרט רביבו כיצד מתמודדים עם האתגר הכל כך גדול של יישור קו עם הערים השכנות בגוש דן. צפו בראיון
כתבות מעניינות נוספות:
- 23.קובי 06/06/2014 06:35הגב לתגובה זולעיר כמו לוד אין סיכוי, אוכלוסיה פרימיטיבית, חיים על קיצבאות, אין תקווה
- 22.איזה דירה בראש שלכם 06/06/2014 00:40הגב לתגובה זותאורץ רחוב ? אוטובוסים ? חוקי תנועה של אפגניסטן , מואזין וחמורים ברחוב
- 21.רק 05/06/2014 10:59הגב לתגובה זויהיו סמים , לוד תוכל להחשב למה שקוראים : עיר ! עד אז חבל"ז !
- 20.בעיר לוד יש אפסייד של כ 30% במחירי הדירות הפער מצטמצם (ל"ת)שמואל א 04/06/2014 21:02הגב לתגובה זו
- 19.פשוט מאוד רביבו 03/06/2014 22:03הגב לתגובה זוברגע שמפרי החוק יבינו שחוקי ישראל חלים גם עליהם הכול יסתדר וזה אומר אכיפה של המשטרה והרשויות על איסור בניה בלתי חוקית\ החזקת נשק \ ירי בחתונות \ נסיעה פרועה עם רכבים\ גניבת מים וחשמל \ שריפת מכולות אשפה\ אלימות \, רצח על כבוד\ סחר בסמים \ זריקת אשפה במקומות ציבורים\ אי תשלום מס וארנונה\ שחיטה שחורה \ועוד ו ועוד אז העיר תהיה עיר מתקדמת כמו שעשה וממשיך לעשות יואל לביא ברמלה. הכול פשוט רק צריך לעשות ובלי הנחות ובלי קריצות עין חוק זה חוק וחל על כל אזרח ואזרח .כך צריך להתייחס ואז יהיה טוב נקודה
- נראה שהמשטרה פוחדת להתעסק איתם או לא רוצה (ל"ת)רשויות החוק 04/06/2014 00:10הגב לתגובה זו
- 18.דני 03/06/2014 00:17הגב לתגובה זוצריך להקפיד מאוד מאוד על החוקים וצריך לאכוף אותם ביתר שאת ... בלי ויתורים אפילו על עבירות קלות כמו סגירת מרפסת. זריקת אשפה בשטח ציבורי . מואזין שצועק בווליום גבוה. ועוד ובכלל הגיע הזמן לפתור את בעיית הסמים בעיר לחסל לגמרי את התופעה הזאת . מספיק לוד זו לא פח הזבל של המדינה וגם לא החצר האחורית של ישראל. לוד זו עיר במרחק של 20 דקות מתא" . רק חוק וסדר ישביחו את העיר. ואני מאמין שרביבו יעשה זאת ואפילו תוך זמן קצר
- 17.תושב גני אביב 03/06/2014 00:05הגב לתגובה זויאיר רביבו בזמן קצר עשית מה שאחרים לא עשו במשך שנים. קודם כול ישר כוח ומקווה מאוד שתמשיך לקדם את העיר ואת שכונת גני אביב.. אנו מאמינים שאתה האיש הנכון במקום הנכון.
- 16.רביבו תמשיך כך רק אתה תקדם את העיר..... בה" (ל"ת)רפאל 02/06/2014 20:06הגב לתגובה זו
- 15.מוחמד 01/06/2014 16:06הגב לתגובה זואחלה עיר לערבים ולמי שצריך השקמה ב4 בבוקר מקריאות מואזין
- 14.משקיע 01/06/2014 11:47הגב לתגובה זוההשקעה הטובה ביותר כיום באזור המרכז , תשואת שכירות של כ-7/8% עם פוטנציאל עליית ערך.. תשתחררו מהסטיגמות גם בפ"ת ובת ים אף אחד לא חלם שהמחירים יעשו כאלה עליות בתוך כמה שנים...מי זוכר שבת- ים / רמלה היו ערי פשע,היום קשה למצוא שם דירות בפחות ממליון ש"ח ברגע שיתחילו לבנות כולם יתנפלו..
- 13.ישראל- מדינה של סטיגמה-דבר ראשון תחליף את שם העיר (ל"ת)ישראל 01/06/2014 09:25הגב לתגובה זו
- 12.שאלה .יש קשר בין לוד להרלם . (ל"ת)בא 01/06/2014 09:12הגב לתגובה זו
- 11."לעיר הקשה" - הרבה יותר מפחידה היום דרום תל אביב (ל"ת)לוד פחות קשה מסודניה 01/06/2014 07:23הגב לתגובה זו
- 10.העיר לוד בעליה יש הרבה סיבות טובות לכך (ל"ת)מושיקו 01/06/2014 01:08הגב לתגובה זו
- 9.אלון 01/06/2014 01:06הגב לתגובה זולכל הבכיינים שמתלוננים הנה לכם פתרון דיור במחיר סביר במקום מצוין שמתפתח כדאי לנצל כל עוד המחירים פה זולים זה לא יהיה לתמיד
- 8.דני - גר בעיר 31/05/2014 23:16הגב לתגובה זוהתשתיות ממש לא סבירות ! כבישים משובשים אין תאורה ביוב זורם ברחובות בתדירות גבוהה. לענ"ד המחיר יקר לעומת מה שמקבלים - זה לא פ"ת ורחוק מאד ממצליח...
- 7.ומה עם אלה שכבר גרים ורוצים עזרה בשיפוץ או במציאת דירה? (ל"ת)חגית 31/05/2014 23:10הגב לתגובה זו
- 6.מוישה 31/05/2014 20:02הגב לתגובה זוומי שחולק על דעתי שיאמר לי מדוע לא ממגרים את בעיית הסמים בלוד ??. ואת הבניה הבלתי חוקית ?? {אבל האמת שבזמן האחרון יש שיפור ניכר..... זו האמת}
- 5.רביבו ראש עיר מצוין מקווה שימשיך כך (ל"ת)תושב לוד 31/05/2014 19:55הגב לתגובה זו
- 4.קצת דמיוני 31/05/2014 19:33הגב לתגובה זואו שאתם מצפים ממשפחות שמסוגלות להחזיק 2 רכבים ואחד מבני זוג חצי עובד בשביל להקפיץ את הילדים - לעבור ללוד ?
- 3.א 31/05/2014 12:40הגב לתגובה זוכל הנאמר בכתבה נכון,התשתיות ברמה נמוכה,המסחר בסמים זורם לעיר,כל 5 דקות עובר ברחוב גנב מתכות,ומלא נרקומנים בצמתים. מיליון ש"ח? זה טוב לסטודנטים לא למשפחות.
- 2.צביקה דורון יועץנדלן 31/05/2014 08:15הגב לתגובה זומומלץ לחפש דירת 4 חדרים חדישה עם מעלית וחניה ולא דירות שיכון ישנות
- 1.שמואל א 30/05/2014 21:37הגב לתגובה זוהפער מצטמצם מי שרכש דירה לפני 4 שנים הרוויח מאות אחוזים הרבה יותר מכל מקום אחר, יש פוטנציאל גדול בעיר לוד, יש בתי ספר טובים, מיקום מעולה יותר טוב מגוש דן עם כל הזיהום והצפיפות, פינוי בינוי יעזור ישפר ויהפוך את האזור לאחד היפים שיש, השינוי כבר קורה פה למי שלא יודע.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
