חולמים על בית עם גינה קרוב לת"א? כאן תקנו אחד בפחות מ-1.5 מיליון שקל
חלום הבית עם גינה התרחק מאוד מהישראלים בשנים האחרונות עם התייקרות מחירי הדירות. בתים פרטיים בערים דוגמת הוד השרון, כפר סבא, ראשון לציון ופתח תקווה, אשר בעבר היו בהישג ידם של מעמד הביניים נמכרים כיום במחיר העולה על 3-4 מיליון שקל.
אולם לא חייבים לוותר על החלום, ומי שמוכן יהיה להתפשר על מרחק נסיעה ארוך יותר יוכל למצוא בתים במחירים סבירים בפאתי אזור חדרה-גדרה. נציין שכביש 6 קיצר משמעותית את המרחק לאזורים אלו והתפתחות תשתית הרכבות בעשור הקרוב צפויה גם כן לשפר את המצב. Bizportal מצא, באמצעות אתר רשות המיסים 'מידע נדלן', היכן נמכרו מתחילת 2014 בתים פרטיים בפחות מ-1.6 מיליון שקל 40 דקות נסיעה מתל אביב (בלי פקקים).
רמלה
ברחוב לוי אשכול 10 נמכר בית בודד של 3 חדרים בשטח 96 מ"ר, על שטח של 255 מ"ר, ב-1.15 מיליון שקל
ברחוב אבו חצירה 4 נמכר קוטג' דו משפחתי 4 חדרים בשטח 120 מ"ר, על שטח של 327 מ"ר, ב-1.35 מיליון שקל
אלפי מנשה
ברחוב גלעד 6 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 150 מ"ר, על שטח של 185 מ"ר, ב-1.545 מיליון שקל
אריאל
ברחוב סביונים 9 נמכר קוטג' טורי בשטח 138 מ"ר, 5 חדרים, ב-1.025 מיליון שקל
ברחוב האצ"ל 32 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 184 מ"ר, 2 קומות, ב-1.3 מיליון שקל
גדרה
ברחוב חצב 10 נמכר קוטג' דו משפחתי 140 מ"ר, 5 חדרים, ב-1.545 מיליון שקל
יבנה
ברחוב הגפן 33 נמכר קוטג' טורי 4 חדרים, 148 מ"ר, ב-1.4 מיליון שקל
גן יבנה
ברחוב שחף 5 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 147 מ"ר, 5 חדרים, ב-1.465 מיליון שקל
ברחוב מתתיהו 2 נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חדרים בשטח 221 מ"ר על חצי דונם מגרש ב-1.55 מיליון שקל
פרדס חנה-כרכור
ברחוב הלימון 141 נמכר קוטג' טורי בשטח 150 מ"ר, 6 חדרים, ב-1.565 מיליון שקל
ברחוב הדקלים נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 135 מ"ר, 5 חדרים, ב-1.52 מיליון שקלפרדס
חדרה
ברחוב מאיר בר אילן נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 200 מ"ר, 6 חדרים, ב-1.44 מיליון שקל
ברחוב הסהרון 16 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 140 מ"ר, 5 חדרים, ב-1.36 מיליון שקל
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.זה עוד לא התחיל - 5 שנים קדימה ימכרו ב 850 אלף ש"ח (ל"ת)ירון 02/05/2014 10:06הגב לתגובה זו
- 5.ישראלי 28/04/2014 17:34הגב לתגובה זודעו לכם שחברות ביטוח עושות בעיות בביטוחים לצמודי קרקע. חשבתם פעם למה? כי הוכח, סטטיסטית, שהסבירות שיפרצו אליכם הביתה, בצמוד קרקע, היא גבוהה במאות אחוזים מאשר בדירה בבניין גבוה. אז אם זה לא טוב לחברת הביטוח למה שזה יהיה לכם טוב? גם אין לכם מושג כמה עולה לתחזק גינה בבית פרטי, ובגלל זה רואים שממה בהרבה מאד צמודי קרקע, שבהם הדיירים אינם מבוססים. בבניין משותף העלות מתחלקת על הרבה אנשים. עשו לעצמכם טובה והמנעו מצמוד קרקע. עדיף אפילו לקנות פנטהאוס גדול ומפנק. הבעיה קיימת גם בדירות גן, אם כי שם לפחות יש שכנים שיכולים להשקיף מלמעלה, ככה שהפורץ לוקח קצת יותר סיכון.
- 4.אחת שתיים הופ 28/04/2014 17:03הגב לתגובה זודירת 3 חדרים בגבעתיים פורסמה ב- 1.7 מליון נמכרה ב-1.4. מליון. זה כבר כמעט 20% הנחה. לפני שיצאו לפועל תוכניות מעמ 0 ומחיר מטרה !! לאחר שתתקבל תוכנית מעמ 0 קבלנים מתככנים לבנות דירות 90 מ"ר באיזורי הביקוש ב-1.6 מליון שלאחר מעמ 0 יעלו 1.35 מליון לקונה דירה ראשונה.. השוק מפנים את התהליכים. בכל אופן שוק יד שניה מת !!
- 3.בא 28/04/2014 15:48הגב לתגובה זובעוד שנתיים יביאו קבלנים מסין ,הממשלה הבינה שמחירי נדלן גבוהים מעודדים ירידה מהארץ ,ראו קנדה , וזה לא ציוני .
- 2.dan 28/04/2014 15:16הגב לתגובה זוכי: אין תחבורה ציבורית אין שבילי אופניים יש אוכלוסיה בעייתית (רמלה) לכן..עדיף דירת 3 חדרים בגבעתיים כי החינוך יותר טוב וכי עם אופניים וברגל ניתן להגיע לכל מקום. עם שיפוץ רח כצנלסון ווייצמן יתווספו שבילי אופניים אשר יתחברו לאילו הקיימים בת"א. כמו כן, מתוכנן שביל אופניים באלוף שדה וקו הסגול של הרכבת הקלה יביא לעלייה במחירי הנכסים.
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 28/04/2014 15:13הגב לתגובה זו"בתים פרטיים בערים דוגמת הוד השרון, כפר סבא, ראשון לציון ופתח תקווה, אשר בעבר היו בהישג ידם של מעמד הביניים נמכרים כיום במחיר העולה על 3-4 מיליון שקל." נניח שמכרו דירה ב 1.7 מיליון (עם יתרת משכנתא קטנה) ורצו להשתדרג. מאיפה הביאו את ההפרש ? כמה הלוואות לקחו ?
- שאלה למתווך - מה רצית לומר ?! (ל"ת)שביט 28/04/2014 15:52הגב לתגובה זו
- לפעמים עובדים (ל"ת)אני 28/04/2014 15:41הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
