בנק ישראל: "בלי פיקוח חלק ניכר מהטבת מע"מ 0% לא תגיע לרוכשים"
פלוג תוכניות מחיר מטרה ומע"מ 0% עברו היום את המשוכה הראשונה בדרך הארוכה ליישום בפועל. מיד אחרי שקבינט הדיור אישר היום את שתי ההצעות למלחמה במחירי הדירות, נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, הציגה את עמדת הבנק "אני מברכת את קבינט הדיור והממשלה על מאמציהם לקדם תכניות וצעדים לטיפול במחירי הדירות."
פלוג ממשיכה ואומרת "מתוקף תפקידי כיועצת הכלכלית של הממשלה, אני רוצה להציג בפני השרים וחברי קבינט הדיור את עמדתו המקצועית של בנק ישראל, כפי שהתגבשה מהניתוחים שערך הבנק ביחס להצעות לגבי תמריצים לרשויות מקומיות, תכנית "מחיר מטרה", ומע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה."
"אקדים ואומר, שככלל, כפי שציין שר האוצר, הפתרון היסודי לעליית מחירי הדיור טמון בעלייה מתמשכת בהיצע, בדגש על אזורי ביקוש. היקפי הבנייה ששררו ב-2013, העולים במעט על הזרם השנתי של משקי הבית החדשים, במידה ויתמידו ויתמקדו באזורי ביקוש, פועלים בכיוון הנכון וצפויים להביא להפחתת הלחץ לעליית המחירים, ולתפנית בהתפתחות מחירי הדירות."
"בעניין תמריצים לרשויות המקומיות" מציינת פלוג "בנק ישראל מעריך שמתן תמריצים לרשויות מקומיות להוציא היתרי בנייה למגורים בתחומן הוא כלי יעיל שיתמוך בהרחבת היצע של דירות למגורים."
- האג"ח הממשלתיות רשמו עליות על רקע הורדת תחזית הריבית
- ריבית בנק ישראל נותרה ללא שינוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"יתרון לתוכנית מחיר מטרה"
"בעניין תכנית "מחיר מטרה", בנק ישראל מעריך כי עקרונות התוכנית יוכלו להוביל להשגת היעד של הפחתת מחירי הדיור. התוכנית, שפרטיה עוד יעובדו, נועדה לתמוך בהגדלת היצע הדירות והפחתת מחירן, ולהעביר לציבור מסר אמין, על פיו הממשלה נחושה להביא לירידת מחירי הדירות, גם במחיר של ויתור על חלק מתקבולי מכירת הקרקע."
"להערכתנו, תנאי להצלחת התכנית הוא היכולת של רשות מקרקעי ישראל להמשיך לשווק קרקע בהיקפים מספיקים לפרויקטים גדולים באזורי הביקוש. ברצוני להדגיש כי להערכתנו לתוכנית "מחיר מטרה" יתרון בכך שזוהי תכנית גמישה, וניתן להתאים את היקפה באופן המתאים למצב השוק. אנחנו מברכים על החלטה להקים היום צוות שיגבש את הפרטים של התוכנית ויביא את התוכנית בימים הקרובים לקבינט."
הביקורת על תוכנית מע"מ אפס
"בעניין תכנית מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה, בנק ישראל מעריך כי לתוכנית חסרונות שעל הקבינט לתת עליהם את הדעת. להלן אפרט כעת את עיקרי הסוגיות העולות מהניתוח של בנק ישראל לגבי ההצעה של מע"מ אפס:
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
1. יישום התוכנית יגביר את הביקושים לדירות חדשות -- מתן פטור ממע מ לרוכשי דירה ראשונה העומדים בתבחינים שנקבעו, המהווים חלק משמעותי מרוכשי הדירות, צפוי להביא לעלייה בהיקפי הביקוש לדירות חדשות. ככל שהיצע הדירות החדשות קשיח יותר (וסביר שהוא קשיח למדי בטווח הקצר) כך ייווצר לחץ גדול יותר לעליית מחירים. בהיעדר פיקוח אפקטיבי על המחירים, יעלו מחירי הדירות העומדות בהגדרת הזכאות למע"מ אפס, ובסופו של דבר חלק ניכר מההטבה לא יגיע לכיסם של הרוכשים."
2. יש בתוכנית מרכיב של מערך פיקוח מחירים מורכב וקשה ליישום -- כדי למנוע את עליית המחירים הצפויה לנוכח עליית הביקוש ע"י הזכאים למע"מ אפס, ההצעה כוללת מערך מורכב של פיקוח מחירים ומפרט, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי. ואולם, פיקוח מחירים ופיקוח על המפרט של דירות שיעמדו בתנאים שנקבעו הוא קשה מאוד ליישום. פיקוח כזה ידרוש מידע פרטני על המחירים לכל דירה, עבור דירות באזורים שונים ובמפרטים שונים. עודף ביקוש חריף שייווצר לדירות שיזכו את קוניהן במע"מ אפס, עלול ליצור עיוותים נוספים, ושוב הרוכשים לא ייהנו ממלא ההטבה."
"אציין שתי נקודות הקשורות לאוכלוסיית היעד שנבחרה כזכאית להטבה:
1. קביעת הערך המרבי של דירות המזכות את רוכשיהן במע"מ אפס על 1.6 מיליון שקל מטיבה עם אוכלוסיות חזקות יחסית.
2. התבחינים שנקבעו לזכאות אינם כוללים את האוכלוסיות החלשות ביותר. עליית מחירי הדירות החדשות כתוצאה מהתכנית תקשה עוד יותר על אוכלוסיות שאינן זכאיות להטבה לרכוש דירה.
3. מע"מ אפס צפוי להיות פרמננטי ועלול להתרחב - מרגע שתינתן הטבת המע מ אפס לאוכלוסייה שנקבעה, היא צפויה להיות פרמננטית, ובמרוצת הזמן צפוי להיווצר לחץ להרחבת אוכלוסיית הזכאים. גם אם יתברר בעתיד כי ההטבה אינה מניבה את התוצאות המקוות ואף גורמת לנזקים בלתי צפויים ((unintended consequences סביר שהמציאות הפוליטית לא תאפשר לבטלה (כשם שעד היום לא צלחו הניסיונות לבטל את הפטורים ממע מ על פירות וירקות או לעיר אילת).
4. לצעד יש עלות תקציבית גדולה עם פוטנציאל לגידול העלות בהמשך ויש למצוא לו מקור מימון - לתכנית המוצעת עלות תקציבית של כ-2 מיליארד שקל, בהנחה שרק האוכלוסייה העומדת בתבחינים שנקבעו תהיה זכאית למע"מ אפס. עם זאת סביר שבמרוצת הזמן ייווצר לחץ להרחיב את קבוצת הזכאים להטבה, והעלות התקציבית תעלה לאורך זמן. בגלל החשיבות לשמירה על מסגרת הגירעון, אנו מציעים שלהצעה תתלווה התייחסות למקור המימון של ההטבה. כפי שאנו מבינים, בהצעה המובאת לא צוין מקור המימון, באמצעות הטלת מיסוי אחר או צמצום נוסף בהוצאות.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
