דירות בזול (מאוד): באיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-280 אלף שקל?
למרות ההתמתנות במחירי הדירות בתקופה האחרונה, רמת מחירי הדירות הגבוהה עדיין אינה מאפשרת לרבים להגשים את חלום 4 הקירות בפחות ממיליון שקל. בנק ירושלים ביצע בחודש פברואר מספר עסקאות בפחות מ-820 אלף שקל:
בת-ים
דירת 4 חדרים ברחוב רבינוביץ', 82 מ"ר, קומה ד', נמכרה ב-750 אלף שקל
רמלה
דירת 3 חדרים ברחוב עמיחי, 68 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-480 אלף שקל
פתח תקווה
דירת 2.5 חדרים ברחוב סוקולוב, 73 מ"ר, נמכרה ב-750 אלף שקל
אור יהודה
דירת 4 חדרים ברחוב שפרינצק, 85 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-620 אלף שקל
באר שבע
דירת 3 חדרים ברחוב יוסף לישנסקי, 103 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-800 אלף שקל
צפת
דירת 3 חדרים 70 מ"ר, נמכרה ב-310 אלף שקל
אשקלון
דירת 3 חדרים ברחוב אלי כהן, 90 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-650 אלף שקל
חיפה
דירת 3.5 חדרים ברחוב אלמונתנבי, 70 מ"ר, נמכרה ב-400 אלף שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הירמוך, 85 מ"ר, נמכרה ב-280 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הגנים, 70 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-450 אלף שקל
עפולה
דירת 5 חדרים ברחוב בורכוב, 200 מ"ר נמכרה ב-800 אלף שקל
טבריה
דירת 3 חדרים ברחוב בן צבי יצחק, 75 מ"ר, נמכרה ב-270 אלף שקל
עכו
דירת 3 חדרים ברחוב גיבורי סיני, 55 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-380 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הרצל, 76 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-430 אלף שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב יאנוש קורצ'ק, קומה ד', נמכרה ב-360 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב אברהם בן שושן, קומה ב', נמכרה ב-505 אלף שקל
דירת 3 חדרים בדרך הארבעה, 75 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-343 אלף שקל
ירושלים
דירת חדר ברחוב חזון איש, 40 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-640 אלף שקל
נצרת עילית
דירת 4 חדרים ברחוב סביון, 100 מ"ר, קומה ק', נמכרה ב-550 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב אגמון, 78 מ"ר, נמכרה ב-430 אלף שקל
מודיעין עילית
דירת 3 חדרים ברחוב אשר לשלמה, 100 מ"ר נמכרה ב-820 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב מרומי שדה, 80 מ"ר, נמכרה ב-830 אלף שקל
כתבות נוספות:
- 10.מוטי 02/03/2012 10:54הגב לתגובה זופחחחח.... הכי טוב זה עכשיו פשוט לשבת ולהמתין. אין טעם לשעבד את עצמנו לבנק. גם 2 החברות השחורדיניות שלך (אור סייטי והקוזינה השניה...)אמרו " אחרי החגים המחירים יעלו" ... - אה, זה היה לפני החגים בשנה שעברה... חחחח ( - : כמובן שאתם טועים ומדברים מפוזיציה. יאללה, תתחיל לחשוב איך אתה משלם על ההתחייבויות שלקחת על עצמך.
- 9.לא לקנות. הקבלנים על סף שבירה. (ל"ת)אמת 02/03/2012 01:29הגב לתגובה זו
- 8.מרץ 2012-חרם-לא קונים נדל" ן (ל"ת)הגיע הזמן 01/03/2012 20:13הגב לתגובה זו
- 7.דני 01/03/2012 17:21הגב לתגובה זוטיפש מי שמאמין לדיווכים. הדירות לא ירדו אפילו בשקל. האמינו לי חמודים רוצו היום לקנות דירה .באפריל מאי מחירי הדירות יתחילו לעלות שוב. האמינו לי אני יודע טוב מכל האנליסטים למיניהם. אין להם שום מושג על מה הם מדברים כולל בנק ישראל. כל הדירו שכביכול ירדו הם במקומות נוראיים שאף אדם נורמטיבי לא היה קונה . כל הדירות ללא יוצא מהכלל במקומות נורמלים לא ירדו אפילו לא בשקל. ושלא יבלבלו את המוח כל המבינים למיניהם .אני מוכן להוכיח לכל אחד ואחד כולל נציגי האוצר שהדירות לא ירדו. שימעו לי רוצו היום לחפש דירה כי בעוד 3 חודשים תשלמו יותר.
- דני-יועץ משכנתאות.מסכן, יושב בלי משכורת... (ל"ת)יא 01/03/2012 23:30הגב לתגובה זו
- נו,אז תקנה אתה ותעשה על כולנו סיבוב.חחחחח (ל"ת)אל תגלה לנו 01/03/2012 19:23הגב לתגובה זו
- 6.צדק חברתי=חרםצרכני=הישראלי הפסיק להיות פראייר (ל"ת)ישראלי לא פראייר 01/03/2012 16:07הגב לתגובה זו
- 5.מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ,מיתון!!! (ל"ת)נדלניסטים שקרנים 01/03/2012 16:05הגב לתגובה זו
- 4.פרסום נדלניסט תרגיל שיווקי לפראייר,מיתון!!! (ל"ת)מתווך,קבלן,בנק גנבים 01/03/2012 16:04הגב לתגובה זו
- 3.מי המשוגע שמשלם למתווך?? כמו מאלף ממותות.. (ל"ת)שוקה ביטוחים 01/03/2012 15:57הגב לתגובה זו
- 2.האנליסט 01/03/2012 14:06הגב לתגובה זוזה כינוס? איפה רימקס?
- לח 01/03/2012 15:01הגב לתגובה זואנל -ליסת=דוח מהתחת
- גדול..... (ל"ת)כסף שחור 02/03/2012 11:19
- ענק (ל"ת):) 01/03/2012 18:00
- 1.לא מדווחים הוד השרון ורעננה שם המחיר עולה (ל"ת)גילה מתווכת 01/03/2012 14:02הגב לתגובה זו
- גילה מתווכת (ל"ת)קריסה!!!!!!!!!! 01/03/2012 14:44הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
