חודש אחרי החגים - אז מה השתנה בשוק הדירות בישראל?

אודי קושל, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון, סוקר את מצב הנדל"ן והאם יתקיימו התרחישים המדוברים
אודי קושל | (7)

לפני כחודש וחצי פרסמתי כאן טור שכותרתו הייתה "יזמי הנדל"ן יקבלו בקרוב 'טלפון מהבנק' - מחירי הדירות ייפלו". הטור התמקד בתרחישים האפשריים ל"אחרי החגים" בשוק הנדל"ן, כשהבנקים יקשיחו את הטיפול בחייבי הנדל"ן.

כעת, אני חוזר לאותו נושא, כדי לסקור את מה שהתרחש כאן בתקופה שחלפה. אז מה היה לנו?

נתחיל בנתונים. העצירה במכירות ממש כאן והיא מגובה בנתונים שפורסמו בדו"חות של חברות הנדל"ן הציבוריות. החברות מדווחות שכמות המתעניינים ירדה משמעותית ובוצעה כמות זניחה של עסקאות מכר. נתוני הבנקים למשכנתאות מלמדים על ירידה של עשרות אחוזים בהיקף המשכנתאות שנלקחו. נתוני הבנקים המסחריים מלמדים כי מכסות האשראי לנדל"ן מוצו. הנתונים בעייתיים, אבל הבנקים עדיין יושבים על הגדר וטרם החליטו איך ומתי לפעול.

מנתוני מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר עולה שמרכיב שירותי הדיור (המודד את השינוי במחירי השכירות) ירד ב-0.4%. נתון מפתיע, הרי במצב בו ישנה עצירה במכירות, היינו מצפים שיותר אנשים יפנו להשכרה והמחירים ימשיכו לעלות. אך לא כך קרה בפועל. לנתונים אלה אפשר לתת כמה פרשנויות, אבל כדאי להתאפק עוד חודש - חודשיים בכדי להבין אם מדובר במגמה.

בינתיים, לפי אינדיקציות מפעילים בשוק הנדל"ן, חודש נובמבר התאפיין בחזרה של מקצת מהרוכשים למשרדי המכירות. אך למרות שפה ושם נרשמות מכירות בודדות, המגמה מראה ירידת מחירים מתונה שנתמכת במבצעים חדשים.

לגבי השחקן הנוסף במשחק, בנק ישראל - הנגיד לא מסתיר את זה שהוא מוטרד מהנושא ומהשפעתו על יציבות המשק ויציבות הבנקים, בעיקר כשברקע מצב עולמי בעייתי. הוא מחליט להוריד את הריבית בניסיון כמעט נואש להחזיק את השוק. הוסיפו לזה את האפקט הפסיכולוגי שנוצר כשמנכ"ל בנק מתראיין ואומר שיוכל לעמוד בירידה של עשרות אחוזים, כשמתפרסם סקר של מנכ"לים בחברות ציבוריות שמצביע על ירידת מחירים וכששר השיכון, מצידו, ממשיך לבצע פעולות על מנת להגדיל את ההיצע. מה קיבלתם? את התחושה שכולם מריחים משהו לא טוב בפתח ומחכים למכה.

אז מה יהיה בעתיד?

להערכתי, המצב הכלכלי המתדרדר ירחיק קונים פוטנציאלים מלרכוש דירות במחירים הנוכחיים, ומגמת ירידת המחירים תימשך. קצב הירידה יהיה תלוי בשני פרמטרים עיקריים: האחד, כמה אגרסיביות יהיו הפעולות בהן ינקטו הבנקים, עד כמה ילחיצו את הקבלנים, עד כמה יגמישו הסכמי ליווי ומתי יחליטו להעביר חובות בעיתיים לטיפול משפטי. מנגד, תלויה השפעתן של פעולות הריכוך של הנגיד הפועל בסביבה מאקרו כלכלית עולמית מסובכת.

השורה התחתונה, אגב, לא השתנתה מאז הטור הקודם שלי. בסופו של תהליך, תסתיים הבצורת במכירת הדירות וישתחרר הלחץ בקרב הקונים שזקוקים למקום מגורים.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אזרח 03/12/2011 22:34
    הגב לתגובה זו
    הריבית מתחילה שוב לרדת וכניראה תמשיך ליהיות ברמה הזו בשנתים הקרובות דבר שיחזיר את הקונים לשוק והמשקיעים ובתור אחד שמחפש דירה הרי זה לדעת שכך היה ערב משבר הסאב פרים וכולם ראו מה קרה 70 אחוז עליה ב3 שנים אז כל אלה שמחכים לירידות שישכחו מיזה כי ריבית אפסית משמה השקעה בנדלן נקודה כי אין אלטרנטיבה אחרת להשקעה
  • 3.
    כל הנתונים מורים על צניחה. אין כסף ויש פחד (ל"ת)
    הציבור מריח קריסה 30/11/2011 17:56
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    גיל 30/11/2011 16:47
    הגב לתגובה זו
    אנחנו צריכים מיתון ארוך כדי שמחירי הדירות ירדו פשוט אין פיתרון אחר
  • רון 30/11/2011 17:52
    הגב לתגובה זו
    מיתון מהסרטים עומד ממש בשער
  • משה 02/12/2011 09:38
    תיראה מה קורא בקניונים. כל שבוע חברת מותג אחרת פותחת סניף, ועוד סניף. הישראלים יוצאים לחו" ל כמו שנוסעים לחולון. בתי המלון מפוצצים במחירים שערורתיים. איזה מיתון בראש שלך??? עם ישראל חוגג ומבזבז כאילו אין מחר. ואולי....באמת אין מחר והם יודעים יותר טוב מכולם את זה?????
  • 1.
    שכחת את הדור החדש של עובדים עניים (ל"ת)
    דור ג' 30/11/2011 13:23
    הגב לתגובה זו
  • המחירים יורדים - לא לקנות (ל"ת)
    יצחק 30/11/2011 15:55
    הגב לתגובה זו
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל

בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?

ד"ר אדם רויטר |

קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.

ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.

צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.

לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.

תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח

בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.

חן, שגיא ודביר. קרדיט: עופר חגיובחן, שגיא ודביר. קרדיט: עופר חגיוב

לבנות קמפיין על טראומה לאומית: בנק מזרחי עם מענקים לילדים שנולדו לאחר ה-7.10.23

מזרחי-טפחות הודיע כי ילדים שנולדו מאז ה-7 באוקטובר 2023 יקבלו מהבנק מענק של 1,000 שקל שיופקדו בפיקדון עבורם; למטרת הקמפיין גייסו מזרחי את שורד השבי שגיא דקל חן, שהצטרף לחן אמסלם ולדביר בנדק; מהלך של אופטימיות ותקווה או ציניות של אנשי שיווק? התשובה ברורה

רן קידר |
נושאים בכתבה בנק מזרחי

בנק מזרחי טפחות מספר לנו שהוא מספק מחווה מרגשת לציבור, הנה המילים שלו  - "בנק מזרחי טפחות יוצא במהלך אנושי ומרגש: מענק של 1000 ש"ח, לילדים שנולדו מאז ה־7 באוקטובר, בהובלת שורד השבי שגיא דקל חן". זה לא שקר, אבל זה מאוד קרוב לכך. זה טשטוש של האמת. בנק מזרחי טפחות צריך לתת הטבות לציבור, אז הוא בחר בדרך הזו כי ככה הוא מרוויח את "הלב שלכם". זה ציני, כי הוא בעצם עושה קמפיין על חשבון מי שבאמת צריך את ההטבות ממנו - האנשים שמקבלים אפס על עמלת העו"ש. האנשים שמקבלים ריבית רצחנית על הלוואות. הציבור משלם מחירים מאוד גבוהים - ריביות ועמלות שמייצרים לבנקים רווחים עצומים וזה קורה בזמן המלחמה כשהקשב של הציבור נמוך מאוד. זה קורה כשסמוטריץ' העלה לפני שנתיים מס על הבנקים. אבל המס הזה התגלגל אליכם. עכשיו הוא שוב רוצה להטיל מס וזה שוב יחזור ללקוחות. 

שר האוצר מנסה להשיג רווח פוליטי, המצב שלו בסקרים רע מאוד והוא רוצה קולות. אבל הפתרון שלו לא יעיל, והדוחות הכספיים לצד העמלות והריביות של הבנקים מוכיחים זאת. הפתרון היעיל נמצא בידי הפיקוח על הבנקים. הפיקוח לא רוצה לעשות שום דבר עד הסוף כי כולם חברים של כולם - גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו - מה משותף להם והאם דני חחיאשווילי יצטרף לקבוצה? בסוף אנשים חושבים על הג'וב הבא, ולמה להם לריב עם הבנקים שאולי יעסיקו אותם בהמשך בתפקיד נוח ומשכורות של מיליונים.

ובמקביל לשחיתות המובנית הזו, בבנק מזרחי טפחות כמו בנקים אחרים מנסים "לשחק לכם במוח". הם מציגים פרסומות, דיווחים, כתבות על כמה שהם טובים ונהדרים ועוזרים לציבור בזמן המלחמה. תזכרו תמיד שמה שבאמת צריך זו תחרות, מה שבאמת צריך זה שהמפקח על הבנקים יורה להם לשלם 2% על העו"ש, זה הכל, זה שווה פי 50 בערך מכל הקמפיינים והטבות שהם "נותנים לנו". אגב, הם לא נותנים. מזרחי מדבר על הטבה לציבור, אבל זה חלק מהחבילה שהוא צריך לתת.    

 

לפני כחצי שנה, בנק ישראל פרסם מתווה וולנטרי, שבמסגרתו תחזיר המערכת הבנקאית סכום מצטבר של 3 מיליארד שקל לציבור, 1.5 מיליארד שקל מדי שנה, החל מהרבעון השני של שנת 2025 ועד הרבעון הראשון של שנת 2027. ההצהרות היו מלוות באמירות כמו "טובת משקי הבית והעסקים הקטנים נמצאת כל הזמן מול עינינו" אבל בפועל, ביד אחת בנק ישראל מאשר לבנקים לגזור קופון ענק על הציבור - בריביות על פיקדונות, בריביות על הלוואות ובעיקר בריבית אפס על העו"ש - וביד שנייה מציג את עצמו כאביר הציבור, ופירסם מתווה שבו הבנקים צריכים להחזיר לציבור בסך הכל 4% מהרווחים שלהם. 

ועכשיו, אנחנו עדים לאבולוציה נוספת של הציניות שבמהלך הזה. במסגרת המתווה של בנק ישראל, הבנקים אמורים לתת לנו, הציבור, הטבות והקלות אבל אם חשבתם שהבנקים פשוט יחזירו לכם כספים, טעיתם. הם יציגו לכם תמונה שמראה אותם באור כמעט קדוש, ולשם כך הם לא יבחלו באמצעים.