גזית גלוב צללה ב-22% בתוך שנה. האם השוק מגזים?
מניית חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, צנחה בכ-22% בשנה האחרונה. אולם אם נשפוט לפי הלך הרוח בחברה, נראה כי מנהלי גזית גלוב סבורים שהשוק טועה.
בתחילת השבוע השיקה החברה תכנית חדשה לרכישה עצמית של מניות בהיקף של עד 250 מיליון שקל, זאת בנוסף לרכישת איגרות החוב בהיקפים משמעותיים מתחילת 2018.
בדיווח אודות תכנית הרכישה של המניות הוסבר כי "תוכנית הרכישה תעניק להנהלת החברה גמישות לרכישת מניותיה ככל ומחיר המניה בבורסה ישקף הנחה משמעותית ביחס ל-NAV של החברה, כפי שיהיה מעת לעת. כמו כן, דירקטוריון החברה מעריך, כי בשים לב לתנאי השוק ולמחירי המניות ולפער בינם ובין שוויין הכלכלי, רכישתן תהווה שימוש נאות בחלק מיתרות המזומנים שבידי החברה. כמו כן, התכנית מהווה הבעת אמון בחברה".
נכון להיום ועל בסיס תוצאות הרבעון השלישי של 2018 לחברה יתרת רווחים ראויים לחלוקה של כ-5.2 מיליארד שקל, כך שלהערכת דירקטוריון החברה, נראה כי לא קיים חשש סביר שביצוע התכנית ימנע מהחברה את יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה. בנוסף, מציינים בגזית גלוב כי אין בתכנית הרכישה כדי לפגוע ביכולתה של החברה לעמוד באמות מידה ודרישות פיננסיות קיימות.
במסגרת תכנית הרכישה העצמית הקודמת של החברה, אף היא בהיקף של 250 מיליון שקל, בוצעה רכישה עצמית של מניות בהיקף של כ-156 מיליון שקל (מאז חודש מאי 2018), לפי מחיר ממוצע של כ-29.9 שקלים למניה - גבוה בכ-10% ביחס לשער הבסיס של המניה הבוקר. אלא שהרכישות לא בלמו את הצניחה במחיר המניה, שאיבדה במהלך התקופה כ-16% מערכה.
- מנכ"לית גזית ברזיל, מיה שטרק, נבחרה לאחת הנשים הבולטות בברזיל ל-2024
- חיים כצמן מממש נכס בצ'כיה ב-1.1 מיליארד ש'; אגרות החוב בתגובה עולות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פער של 3 מיליארד שקל בין שווי השוק של הנכסים לשווי בספרים
בין הסיבות לצניחת המניה ניתן להצביע על פער מהותי בין שווי השוק של החזקות החברה לשווי בספרים. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018 גזית גלוב מחזיקה בכ-47.6% ממניות סיטיקון (סימול: CTY), כמו כן, החברה מחזיקה בכ-60.1% ממניות אטריום (סימול: ATR) וכ-31.3% ממניות חברת First Capital Realty (סימול: FCR). בעוד השווי לפיו מוצגות החזקות אלו בספרי גזית גלוב נאמד בכ-13.6 מיליארד שקל, שווי השוק הנוכחי של החזקות אלו מסתכם בכ-10.6 מיליארד שקל בלבד, כלומר קיים פער של כ-3 מיליארד שקל או פער של כ-22%.
דיסקאונט של כ-3% בשווי המניה
אם נניח שהשוק 'צודק' בתמחור הנכסים, וניישם את אותו הדיסקאונט על השווי בספרים של כלל נכסי החברה באמריקה ואירופה, תחת הנחה כי שווי הספרים של הנכסים בברזיל עלה בכ-10% ביחס לסוף ספטמבר בשל התחזקות המטבע הברזילאי, ותחת הנחה כי שווי הנכסים בישראל גבוה בכ-15% מהשווי בספרים (הרחבה בהמשך), נקבל שווי נכסים כולל של כ-17.4 מיליארד שקל (לעומת שווי בספרים של כ-20.5 מיליארד שקל).
למה לקחת פרמיה על שווי הנכסים בישראל? כי בחינת מכפיל ההון של חברות נדל"ן מובילות בישראל כגון עזריאלי שנסחרת במכפיל הון של 1.35 ומליסרון שסחרת במכפיל הון 1.2 מצביע על הצורך להוסיף פרמיה גם לשווי הנכסים של גזית גלוב בישראל ביחס לשווי בספרים.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
שווי השוק הנוכחי של גזית גלוב עומד על כ-5.2 מיליארד שקל, ונכון לסוף הרבעון השלישי של 2018, לחברה חוב פיננסי נטו של כ-11.35 מיליארד שקל (בסולו המורחב, הכולל את החוב של החברות הפרטיות). לאחר הפחתת הוצאות ההנהלה וכלליות מהוונות לאינסוף בהיקף של כ-520 מיליון שקל ולאחר הפחתת כ-180 מיליון שקל מיתרות המזומן בשל תשלומי דיבדנד ורכישות עצמיות, נגיע לשווי נכסי נקי (NAV) של כ-5.3 מיליארד שקל. במילים אחרות, מחיר המניה משקף דיסקאונט של כ-3% ביחס לשווי נכסי החברה המבוסס על שווי השוק של הנכסים הסחירים.
שווי הנכסים בישראל עושה את ההבדל
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018, שווי הספרים של נכסי גזית גלוב בישראל עמד על כ-3.1 מיליארד שקל, כאשר ניתוח רגישות לשווי הכלכלי של נכסים אלו מצביע על דיסקאונט של עד 8% בשוי השוק של גזית גלוב, ביחס לשווי הנכסי הנקי (NAV).
כלומר, אם מעניקים פרמיה של 25% לשווי נכסי גזית גלוב בישראל ביחס לשווי בספרים, נקבל שהמניה נסחרת בדיסקאונט של כ-8% ביחס ל-NAV. מנגד, אם נפחית משווי הנכסים בישראל 10% (הנחה לא סבירה להערכתי), נקבל פער שלילי של כ-14%.
רכישה עצמית של אג"ח ב-1.1 מיליארד שקל
במקביל לרכישה העצמית של מניות החברה כאמור, בדיקת Bizportal העלתה כי במהלך שנת 2018 ביצעה החברה רכישה עצמית של אג"ח בהיקף של כ-1.1 מיליארד שקל. גזית גלוב אגח ד צמודת מדד, הנסחרת בתשואה ברוטו של כ-0.9% ובמח"מ של 1.3 נרכשו בהיקף של כ-492 מיליארד שקל. בנוסף, רכשה החברה גזית גלוב אגח י גם סדרה זו צמודת מדד ונסחרת בתשואה לפדיון ברוטו שלילית של כ-0.3% במח"מ של 0.7 שנים, נרכשו בהיקף של כ-610 מיליון שקל במהלך השנה.
כנראה שאין הזדמנות להתעשר
- 7.בינתיים ,דירה לא יכולה להיות באוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)בינתיים 27/01/2019 02:32הגב לתגובה זו
- 6.מסכנים האנשים ש 18/01/2019 01:50הגב לתגובה זומסכנים האנשים שגרים ברחוב, כי אין להם בררה ו שהם צרכים לגור ברחוב בחורף , ללא קורת גג
- 5.בדירה גרים = קורת גג, לעומת מגורים ברחוב (ל"ת)בדירה גרים = קורת גג 18/01/2019 01:35הגב לתגובה זו
- 4.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 18/01/2019 00:37הגב לתגובה זו
- 3.אנליסט בכיר 17/01/2019 12:42הגב לתגובה זואיפה בעלי החוב??? החברה בסיכון עצום לפשיטת רגל והאיש מבזבז מזומן בשביל לפמפם את הנייר של עצמו בכדי שיעמוד בקובננטים של נורסטאר חברת האם
- איזה סיכון הם מושקעים גם בברזיל לא רק באירופה וארה"ב (ל"ת)אליהו 17/01/2019 14:28הגב לתגובה זו
- אנליסט בכיר 17/01/2019 16:49ריבית על חוב של 18 מילארד. תרחיש של מיתון קל יביא לפגיעה של 10-20% בשווי הנכסים ואז אתה בהסדר חוב, עלייה בתשואות שהחברה מגייסת וזה סוף אירוע תסתכל על המניה ב10 שהים האחרונות - מחיקת ערך על רקע גאות מטורפת במחירי הנכסים מה יקרה שמחירי הנכסים יתקנו למטה? נכון, הסדר חוב
- 2.מה עם חברת האם נורסטאר מה קורה שם (ל"ת)זיו 17/01/2019 11:58הגב לתגובה זו
- חברת נורסטאר לא חייבת כלום היא לא המטרה לידיעתך (ל"ת)בני 17/01/2019 14:31הגב לתגובה זו
- 1.תן גז בקניות - אתה היחיד שקונה (ל"ת)תן 17/01/2019 11:53הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
