הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות
נתוני הדיור מבלבלים את הציבור: לפני כשבוע, הלמ"ס עדכנו כי מדד מחירי הדיור רשם ירידה של 1.2% בנובמבר 2016. כמה ימים לאחר מכן, לשכת השמאים פרסמה סקירה שדיברה על עלייה של 1.7% במחירי הדיור ברבעון האחרון של 2016. בעקבות כך, נוצר בלבול, האם המחירים ירדו או עלו. כעת פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, כותב מכתב ליו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס. שם הוא מסביר כי הטענות הסותרות של לשכת השמאים, הן כתוצאה מאי הבנת הנתונים הממשלתיים. כמו כן, בלמ"ס מצביעים על עלייה דומה במחירי הדיור (בהסתכלות רבעונית) כפי שהצביעו בלשכת השמאים.
וכך הוא כותב ליו"ר לשכת השמאים: "קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות בישראל שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לתפיסתי, השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות".
"אולם, ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור. סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים הממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. על אף חסרונות המתודולוגיים של השיטה בה אתם נוקטים, עליית המחירים שהתפרסמה על ידכם מיום עבור הרבעון הרביעי בהשוואה לרבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי ב-2016 הינה 1.7%".
"התוצאות הרלוונטיות שפורסמו על ידי הלמ"ס מספר ימים קודם לכן מרוכזת להלן":
- יו"ר לשכת השמאים מצביע על הסיבה לעליית מחירי הדיור - למרות השיווקים המאסיביים של המדינה
- "על פרנקל להקים מחלקת נדל"ן בבנק ישראל, פישר התנער בסוף מהשוק"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעייה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס".
על כך שלשכת השמאים טענו לכך שירידת המחירים היא תוצאה של שקלול עסקאות מחיר למשתכן במדד הוסיף פפרמן: "טענה נוספת שהוצגה על ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".
"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד (קבוצה המהווה כ-95% ממלאי הדירות) מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה".
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
"מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן".
"לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים".
לסיום כתב פרופ' פפרמן, "יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".
"אישש את נתוני לשכת השמאים"
אוהד דנוס מסר בתגובה למכתב: אוהד דנוס: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו".
- 16.לא מבין 23/02/2017 14:46הגב לתגובה זווירידה של 1.2% בחודש האחרון, רבעון זה שלושה חודשים האחרונים. גם לגבי החודש שירד אין נתונים סופיים ויתכן שישוקללו כל הנתונים נרקאה עליה. בכל מקרה ככה נראית תפנית בגרף, עלייה מתמתנת הופכת לאפסית ואז מתחילה ירידה. עם תשואה של 6% ריבית של 5% ותשואה משכר דירה של 2.5-3% צריך להיות אמיץ במיוחד בשביל לקנות היום להשקעה, עובדתית המשיקים לראשונה נוטשים את השוק (גם ב-2011 עם המחאה ו-2014 עם מע"מ אפס לא נטשו) הם מבינים שזאת כבר לא השקעה משתלמת, בעיקר אחרי שנדל"ן עשה את הקפיצה הגדולה אי פעם ועדיין לא הרויח כמו S&P באותה תקופה...
- 15.זוג צעיר ומיואש 23/02/2017 13:28הגב לתגובה זומחיר גבוה. כמה אפשר לנסות להסתיר את העליות מהציבור שהולך למשרד מכירה ולדירות יד 2 וכול חודש המחיר עולה. כי לא בונים במרכז ונתנו לבנקים להשתולל עם ריבית משכנתאות פראית ללא הצדקה.
- לא נמאס 23/02/2017 14:40הגב לתגובה זוולחשוב שאנשים מאמינים לפמפומים שלך .... תתקדם !
- 14.קורמורן 23/02/2017 11:06הגב לתגובה זועל כך הלמ"ס מסכימים עם לשכת השמאים. כל היתר אלו דיבורים שאינם מעלים ואינם מורידים.
- מחירי דירות יד2 ירדו ב1.2% . דירות חדשות עלו. תקרא (ל"ת)אחד 23/02/2017 11:28הגב לתגובה זו
- מתי 24/02/2017 16:57אם לא תבין תמצא עצמך יום אחד עם ממוצע 2.3 ילדים......
- 13.יוסף 23/02/2017 11:02הגב לתגובה זועצוב לראות את זה אבל ישנם אנשים ומקצועות שפשוט חוגגים ומפמפמים בלי הפסק את "עליית המחירים". השמאים וחלק מהמתווכים הם אינטרסנטים ומבחינתם שהמחירים יעלו בלי סוף. רק מה לעשות והמציאות חזקה מכולם .... לכן תקראו טוב מה שאמר מנכ"ל אשדר אתמול. הכסף לדירות היקרות נגמר, עכשיו מוכרים רק את הזולות ובפריפריה. אינטרסנטים - נמאסתם !!
- 12.יוסף 23/02/2017 08:37הגב לתגובה זושקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה . יום אחר סטטיסטיקאי נתפס בנמל התעופה עם פצצה שואל אותו איש הביטחון לפשר הסיבה עונה לו הסטטיסטיקאי יש הסתברות של אחד למיליון שאדם אחד יעלה למטוס עם פצצה אבל יש הסתברות של אחד למיליארד ששני אנשים יעלו לאותו מטוס עם הפצצה כך שאני מוריד את ההסתברות .
- 11.א.מ 23/02/2017 07:45הגב לתגובה זואינטרסים של השמאים להחזיק בכח את מחירי הדירות גבוהים.
- 10.אריה 22/02/2017 21:54הגב לתגובה זוהיה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
- 9.אריה 22/02/2017 21:53הגב לתגובה זוהיה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
- 8.אריאל 22/02/2017 21:36הגב לתגובה זוכשהריבית תעלה משקי הבית יתחילו להאנק תחת העומס
- 7.עלה ל 86222 דירות ביד 2 (ל"ת)כנסו לראות בעצמכם 22/02/2017 20:08הגב לתגובה זו
- גיל 24/02/2017 12:19הגב לתגובה זובאתר יד2 אין דירות ממחיר למשתכן!!! אלה דירות לכל דבר ודבר, ואם המספרים היו נכנסים לשם, מספר הדירות היה גבוה הרבה יותר!!!!
- ובמה זה מקדם אותך לדירה? המחירים עולים חביבי (ל"ת)נתן 23/02/2017 13:26הגב לתגובה זו
- 6.הכל ברטא 22/02/2017 19:59הגב לתגובה זו744367550, 273507295, 234623836, 797340321, 215879628, 585103205, 341741298
- 5.מתעסקים בזבל 22/02/2017 19:45הגב לתגובה זוכחלון שר אוצר של מדינת עולם שלישי . התנהגות של ברברי הבנה כלכלית של מונופול. ועשיה אפס. כל מהלכיו הם להשתלט על שוק השכירותולהרויח מיסים. ולכן טוב לא יצא ממנו ומכל העוסקים במדעי הממוצע.. ביבי מזמן היה צריך להעיף אותו
- 4.סטטיסטיקאי מדופלם 22/02/2017 18:35הגב לתגובה זוככה שהמחיר של כל דירה בפני עצמה יכול לעלות גם אם הממוצע יורד!! (וכגון שבחודש מסוים יקנו רק דירות בפריפריה במחיר גבוה ממחירן הרגיל - אזי המחיר הממוצע של העסקאות בארץ ירד ומחירי הדירות לכשעצמן יעלו...)
- פשוט יש יותר עיסקאות בדירות זולות.... (ל"ת)נתן 23/02/2017 13:26הגב לתגובה זו
- 3.אתי 22/02/2017 18:32הגב לתגובה זורואים בשטח שהמחירים לא ירדו וסתם מבלבלים את הציבור
- 2.אבסורד 22/02/2017 17:55הגב לתגובה זומזמן הערנו שהלמ"ס המצוי תחת משרד ראש הממשלה מפברק את המציאות. הנה עוד הוכחה!
- 1.קבלן,בנק,ממשל=שקרנים 22/02/2017 17:51הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.61% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' דוחה את היועץ המשפטי לאוצר שטוען שלא ניתן להקצות קרקעות רק למילואימניקים בשל חוסר שוויון ואומר - "מודה באשמה. מקדם מתן העדפה של 100% לחיילי המילואים"; אבל אולי הוא רק מנסה להשיג קולות, ויודע שיש בעיה משפטית קשה?
מכתב ששלח עו"ד דודי קופל, היועץ המשפטי של משרד האוצר, מעלה טענות נגד מדיניות הקרקעות שמוביל שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. קופל מתריע מפני שורה של החלטות לא חוקיות אשר אושרו לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, ולפיהן יוענקו הטבות בקרקעות באופן בלעדי למילואימניקים, נכי צה"ל ובני העדה הדרוזית, תוך הדרת אוכלוסיות אחרות.
במכתב, שנשלח לעו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לעניינים אזרחיים, דורש קופל להקפיא את שיווק הקרקעות שנקבע בהחלטות אלה, עד לבחינה מעמיקה של החוקיות שלהם. לדבריו, ההחלטות התקבלו ללא חוות דעת משפטית וללא עמדת הדרגים המקצועיים באגף התקציבים ובמשרד החשב הכללי, מה שמעלה חשש לפגם מהותי בהליך.
החלטות שפוגעות בשוויון ובכבוד האדם
כאמור, קופל מתריע כי ההחלטות אינן חוקיות, פוגעות בשוויון ובצדק החלוקתי, ומנוגדות לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הוא כותב: "ההחלטות פוגעות בעקרון השוויון, בצדק החלוקתי ובכבוד האדם במידה העולה על הנדרש", ומדגיש כי הן "מעוררות קשיים של ממש במתחם הסבירות".
חוות הדעת המשפטית המעודכנת שפורסמה ביום חמישי מתייחסת להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש יולי להקצות 100% מהמגרשים במכרזי הרשמה והגרלה לחיילי מילואים ולנכי צה"ל. סמוטריץ' פרסם את ההחלטה ברשתות החברתיות עם הכרזה: "100% מהמגרשים - למילואימניקים!", והוסיף כי זהו חלק ממדיניות ממשלתית לחיזוק החוסן הלאומי והחברתי של המדינה בעקבות מלחמת חרבות ברזל.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- ועדת המינויים בלמה את מינוי פרוזנפר לראשות אגף התקציבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך קופל מזהיר: "דרך הסיוע שנבחרה במסגרת החלטות המועצה מעוררת קשיים של ממש... מובן כי אין בכך כדי לפגוע באפשרות לקדם אופני סיוע אחרים שאינם מעלים את הקשיים האמורים". הוא מציין כי הוא לא חולק על החשיבות של הסיוע לחיילי מילואים ולבני העדות הדרוזית והצ'רקסית, אך קובע כי יש דרכים אחרות לתמוך בהם מבלי לפגוע בזכויות חוקתיות.
