ניתוח מרכז הגר: 16 אלף דירות צפויות במתחם שדה דב, דירות 3 חדרים ימכרו ב-2.5 מיליון שקל
16,000 דירות חדשות אמורות להיבנות במקום שדה התעופה דב הוז. נייר מדיניות חדש של מרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב חושף כי דירת 3 חדרים צפויה להימכר במתחם שדה דב ב-2.5 מיליון שקל ותושכר ב-6,800-7,000 שקל לחודש.
מחברי נייר המדיניות ממרכז הגר טוענים כי "ההצהרה של המדינה ועיריית ת"א-יפו לפיה הם אינם מעוניינים לבנות 'שכונות לעשירים בלבד' לא מגובה בכלים ממשיים להגשמת מטרה זו וככל הנראה תישאר בגדר הצהרת כוונות בלבד". כמו כן טוענים הם כי הדירות בשדה דב שיזכו לתואר 'דיור בהישג יד' יושכרו לכל הפחות ב-5,600 שקל ויהיו יקרות מדי גם עבור מעמד הביניים.
התכנית לדיור חברתי של מרכז הגר מציעה מתווה לדיור חברתי המציע הקצאה של 10% מהדירות לדיור ציבורי ו-25% מהדירות לדיור בהישג יד בהתאם לסטנדרטים המקובלים במדינות כמו ארה"ב. לטענתם העלות התקציבית הכוללת של המתווה המוצע היא נמוכה יותר מהעלות שהייתה נגזרת משיווק הקרקע במתכונת של המכרזים לדיור להשכרה או מחיר למשתכן. הרעיון הוא לאפשר דיור לבעלי הכנסה נמוכה או בינונית (עשירונים 3-7) לשכור דירה במחיר שאינו עולה על 30% מהכנסתם.
לפי המתווה המוצע דירות 3 חד' בשדה דב שיוגדרו כדיור בהישג יד יושכרו במחירים הנעים בין 1,676 שקל עבור זכאים בעשירון השלישי (משקי בית שהכנסתם היא עד 8,674 שקל ברוטו) ל-4,039 שקל עבור זכאים בעשירון השביעי (משקי בית שהכנסתם היא עד 20,938 שקל ברוטו).
- דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנייר המדיניות טוענים הם כי על מנת להגיע ליעד זה נדרשים שינויים בשלושה תחומים עיקריים. האחד, מכרזים לדיור להשכרה: לשנות את מתווה המכרזים הנהוג היום לבניית דיור להשכרה כך ש-75% מהדירות ייעודו למכירה ו-25% ייעודו להשכרה במחירים מדורגים המותאמים ליכולת התשלום של משקי בית בעשירונים 3-7.
בתחום חוק התכנון והבנייה, הם מציעים תיקון ההגדרה הקיימת בחוק למונח 'דיור בהישג יד' כך שוועדות מקומיות יוכלו לקבוע בתכניות שחלק מהדירות מיועדות לדיור בהישג יד בהתאם לתנאים שהוזכרו לעיל.
בהיבט הדיור הציבורי הם טוענים כי חלק מהדירות באזור שדה דב (כ-7%) המשווקות על קרקע ציבורית יישארו בבעלות המדינה ליצירת דיור ציבורי חדש. ובנוסף, בניית דיור ציבורי חדש על קרקעות שיועברו לבעלות הרשות המקומית.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר: "גם בישראל ניתן לייצר שכונות חדשות הנהנות מתמהיל חברתי מגוון. ההומוגניות המעמדית המאפיינת את השכונות החדשות בישראל אינה גזירה משמיים. בעולם הבינו שלטווח הארוך ההשקעה בתמהיל חברתי היא ההשקעה הציבורית המשתלמת ביותר לצמצום פערים בחברה".
- 4.לימבו 21/09/2016 13:40הגב לתגובה זורציתם גיטו - קיבלתם גטו.
- 3.פינוי שדה דב 21/09/2016 11:48הגב לתגובה זואסור להסכים לזה בשום אופן
- 2.משה 21/09/2016 09:07הגב לתגובה זוגבוהה מינימום 3 מיליון ל 3ח
- 1.הגר 21/09/2016 09:02הגב לתגובה זואין בזול
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
