הלמ"ס: גידול של 3.7% במכירת הדירות מקבלן ברבעון הראשון של 2016, ומה לגבי היצע הדירות כעת?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ה') נתונים על רכישות וביקושים של דירות בחודשים ינואר-מארס 2016. לפי הלמ"ס, בחודשים אלו נמכרו כ-8,290 דירות חדשות מקבלן, גידול של 3.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בתוך כך, בתחום קבוצות הרכישה נרשמה ירידה של 2.9%. כאשר בתקופה זו הוחל בבנייתן של כ-440 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 18.7 דירות שמכרו קבלנים.
נציין שקיים שוני בנתונים בין האוצר ללמ"ס כאשר אמש הוצגה סקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר שהראתה כי ישנה בלימה במספר העסקאות של הקבלנים בינואר-פברואר ביחס לרבעון האחרון של 2015 שהסתכם בממוצע על 9.5 אלף דירות (לכתבה המלאה).
מגמה והיצע הדירות
בהסתכלות על המגמה בנתוני הלמ"ס לאורך זמן, ברכישות הדירות החדשות מקבלן נרשמה ירידה של כ-2.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי 2015 עד מרץ 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,570 דירות לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-4.9% בממוצע לחודש שנרשמה בחודשים יוני 2014-מאי 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,340 דירות לחודש.
היצע הדירות החדשות שנותרו למכירה, מציג כי ישנה עלייה במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מרץ 2016 – כ-26,720 דירות, מתוכן, כ-31% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז חיפה, כ-14% במחוז הדרום, כ-13% במחוז תל אביב, כ-12% במחוז ירושלים, וכ-11% במחוז הצפון.
על פי נתוני המגמה, ישנה עלייה בכמות הדירות החדשות שנותרו למכירה שהחלה ונרשמה ברציפות מחודש דצמבר 2009. כמו כן, בתקופה מאי 2012 עד יולי 2013 חלה התייצבות שלוותה בעלייה בחודשים אוגוסט 2013- ספטמבר 2014, ירידה מתונה מאוקטובר 2014 ומאוגוסט 2015 נרשמת עלייה.
ירידה בביקוש לקבוצות הרכישה
בהסתכלות על הדירות שאינן מקבלן, הפרטיות ואלו שבקבוצות הרכישה נרשמה יירידה של 2.9% בחודשים ינואר- מרץ 2016. בתקופה זו הוחל בבנייתן, של כ-440 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 18.7 דירות שמכרו קבלנים. לעומת זאת, בתקופה המקבילה אשתקד, הוחל בבנייתן של כ-520 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 15.5 דירות שמכרו קבלנים.
בבחינה לפי מחוזות, בתקופה זו, נמצא כי במחוז תל אביב הוחל בבנייתן של כ-210 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 5.6 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז ירושלים הוחל בבנייתן של כ-50 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 15.1 דירות שמכרו קבלנים.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) בחודשים ינואר-מרץ 2016 הייתה גבוהה ב-1.3% מזו שבתקופה המקבילה אשתקד. כאשר ישנה מגמת עלייה של 3.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו וכן ירידה של 2.9% במספר הדירות שלא למכירה.
במרץ 2016 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) על כ-4,140 יחידות, מתוכן כ-70%, דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה כ-30%, דירות שלא למכירה (לשימוש עצמי של בעל הקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד).
- 3.יפעת 05/05/2016 19:13הגב לתגובה זומעמד הביניים הישראלי בבעיה
- 2.קבלן,בנק,ממשל=גנבים 05/05/2016 16:08הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 1.אפי 05/05/2016 14:28הגב לתגובה זומה רציתם? שיגדילו את ההיצע ולא יהיו כתבות על גידול במכירת דירות חדשות??? הכל עניין של כמה התחלות בניה יש, וגם של כמה מלאי דירות אצל קבלנים הצטבר בנתיים, הכוונה לדירות שהחלו לבנות ולא נמכרו עדיין (כרגע בשיא של 16 שנה). יש עוד עניין שמשפיע על המכירות, וזה עד כמה הקבלנים לחוצים למכור. בתחילת 2012 היה ביקוש מאוד חלש, הקבלנים הלחוצים הורידו מיד 10% (שוק יד 2 לא הוריד) כדי למכור לפחות חלק מהדירות. המכירות החלשות גרמו להם להגיב בהקטנות התחלות הבניה (אף אחד לא האשים את לפיד בזה) , ובגלל שהם פחות רצו להתחיל פרויקטים חדשים, היתה פחות התנפלות על קרקע, והנה פלא - מחיר הקרקעות בישראל צנח ב 37% בשנת 2012. עכשיו המצב שונה- הקבלנים כן מרגישים ביקושים וכן מרגישים בטחון לצאת בהתחלות בניה, וגם הממשלה שיש לה 150,000 דירות מתוכננות על הנייר, מסוגלת (סופסוף !) לשווק הרבה קרקעות.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
