"כחלון יגרום בוודאות לעליית מחירי הדירות - ויפגע דווקא בזוגות הצעירים"

אמש (ד') פרסם משרד האוצר פרטים נוספים של תוכניתו הכוללת לטיפול במשבר הדיור המתמשך במסגרתו זינקו מחירי הדירות בשיעור של כמעט 80% מאז שנת 2008. מדובר בשלב הראשון של התכנית אשר בין היתר מציגה צעדים לריסון הביקוש לדירות להשקעה באמצעות העלאת מס הרכישה וצעדי מיסוי נוספים להרחבת היצע הדירות הזמינות.  

ח״כ איציק שמולי (המחנה הציוני) אמר: ״אחרי עליות מחירים של כמעט 90% במחירי הנדל"ן הגיע הזמן לעבור מדיבורים למעשים ורק לפי זה יבחן כחלון. בתכנית הדיור שהציג ישנם בהחלט מספר צעדים חיוביים דוגמת הרחבת פרויקט דיור למשתכן, קידום הסכמי הגג מול הרשויות ויוזמה גם בצד של הביקוש מול רוכשי דירות להשקעה. אלה בהחלט צעדים שנוכל לתת להם רשת ביטחון פרלמנטרית בכנסת. מצד שני מטרידה ההתעלמות מהדיור הציבורי ומהגדרה ברורה של הקריטריונים בפרויקט ״מחיר למשתכן״. לא נאפשר מצב שבו ינסו מחדש להגדיר קריטריונים מעוותים כמו ותק בשנות נישואים שיפלו לרעה את הדור צעיר שעובד ומשרת״.

לתוכנית הדיור הכוללת של שר האוצר משה כחלון - כנסו 

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון מסר בתגובה: "ההחלטות שקיבל קבינט הדיור בשבוע שעבר וההחלטות הצפויות לעלות לדיון בו בשבוע הבא, יכולות בהחלט לסייע באופן משמעותי להסרת חסמים ולהאצת הבנייה לשם הפחתת מצוקת הדיור. יחד עם זאת, ההחלטה הנוגעת להגדלת מס הרכישה על דירות להשקעה עלולה לפגוע דווקא בזוגות צעירים, במחסורי דירות ובסטודנטים שוכרי הדירות שאין ביכולתם להשיג הון עצמי לשם רכישת דירה  ואשר שכר הדירה אותו הם משלמים צפוי לעלות כתוצאה מירידה בהיצע הדירות להשכרה. נכון יעשה השר אם ידחה החלטה זו עד למצב שבו שימוסד ויפעל כאן שוק שכירות משוכלל וזמין שיבטיח הצע דירות זמין לשכירות במחירים סבירים. אנו בוני הארץ, נמשיך לעמוד לרשות הממשלה ולהציע לה את הידע המקצועי שיכול לקדם פתרונות ישימים לחסמים בענפי הבנייה והתשתית". 

• יונט קרדיט סוגרת את הסניפים למעט ראשל"צ וחולון ולא תפתח חדשים
• יונט קרדיט ממשיכה להסתבך: ואיך שלמה אייזיק ברח מהאש

יו"ר ארגון בוני הארץ והקבלנים בראשל"צ, ראול סרוגו: "לדעתי רוב צעדי התוכנית נכונים, למעט העלאת מס הרכישה אשר תוביל לעליות  מחירים, כמו גם שכר הדירה, ובכך תפגע בזוגות הצעירים. המלצתי היא להמעיט בצעדים המחייבים שינויי חקיקה, ובכל מקרה לא לגרום להקפאה של הביקושים כי הם יביאו לעליית מחירים תלולה לאחר מכן. בנוסף, הענף היום אינו מסוגל לייצר את כמות יחידות הדיור הנדרשת. על כן הבאת עשרות אלפי עובדים זרים במיידית היא הכרחית. הטיפול בהסרת חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית יביא לגידול של מאות אלפי יח״ד באזורי הביקוש, זהו צעד משמעותי ביותר. אחד החסמים המעכבים היום פרויקטים של פינוי בינוי הוא חוסר כדאיות כלכלית. יש לתת תמריצי מס ותוספת זכויות בניה על מנת להוציא פרויקטים של פינוי בינוי לפועל. בכל מקרה, המבחן יהיה בתוצאה וביכולת של שר האוצר ליישם ולבצע תוכניות אלה".   לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן: "ראשית צריך להמתין ולראות אלו סעיפים מהתוכנית הרחבה הזאת אכן יתממשו. לצערי השר כחלון הוא לא השר הראשון שמציג תוכנית לפתרונות דיור אך אני מקווה שהוא יהיה השר הראשון שמצליח ליישום תוכנית אחת בתחום הדיור. אני שמח ששר האוצר מבין שקודם כל צריך להגדיל את היצע הדירות, להביא עובדים זרים ולהסיר חסמים קשים בתוכניות התחדשות עירונית. מצד שני אני לא חושב שהגברת נטל המס על משקיעים היא פעולה נכונה. חלק ניכר מרוכשי הדירות להשקעה הם אזרחי מדינת ישראל מהמעמד הבינוני שנאלצים לקנות דירה נוספת כדי לבטח את עתידם הפנסיוני. כל מס שיוטל על רכישת דירות אלה רק יפגע בפנסיה של ציבור רחב. מי שיש לו כיסים עמוקים ימשיך וירכוש דירות להשקעה ללא הפרעה ממס זה או אחר".

שרוליק חנוך ודן ליברמן, מנכ"לים משותפים ב-SDB: "התכנית של משה כחלון להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה תביא כמעט בוודאות לעליית מחירי הדירות, לפחות בטווח הקצר. אם כחלון מבצע צעדים שיעלו את מחירי הדירות בטווח הקצר, הוא כבר מעלה את המחירים ואז כל האפקטיביות של צעדי הגדלת היצע הדיור בכוונה להוריד את מחירי הדיור בטווח הארוך, יורדת. כאשר מעלים את מס הרכישה דווקא על הדירות הזולות שמחירן עד 1.16 מיליון שקל מ-5% ל-8% זה מאוד משמעותי ומייקר את הדירות שרוכשים דווקא אנשים מהמעמדות הנמוכים. מי שרוצה לקנות דירה להשקעה יעשה את זה גם אם המס יעלה קצת".

"אנחנו יכולים להעיד באופן אישי כי לאחר הפרסומים הראשוניים בדבר כוונת משרד האוצר להעלות את מס הרכישה ל-20% ראינו התנפלות גדולה מאוד של רוכשי דירות להשקעה שמיהרו לסגור עסקאות כדי להבטיח לעצמם את תשלום המס הקודם. אנשים ביקשו למהר ולשלם את מס הרכישה הקיים כדי שלא יבואו אליהם בדרישה לשלם את המס החדש".

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"כוונותיו של כחלון טובות" איציק אמסלם, יו"ר ובעלים קבוצת אלמוג, אמר: "נראה שהשר החדש שהכפיף אליו את מוסדות התכנון, התקצוב והשיווק - כוונותיו טובות והוא יעשה כל שביכולתו להביא בשורה חדשה לענף הנדל"ן בכלל ולרוכשי דירה ראשונה בפרט. לדאבוני גם אם אכן נראה תוצאות חיוביות לפעולותיו, אלה יגיעו רק לאחר בלימה של השוק, שבפועל ממשיך להתנהג כרגיל.  קשה לראות שינוי כלשהו במהלך 2015 וכנראה שגם לא לאורך השנה הבאה. זאת משום ששינויים תכנוניים ורגולטוריים אורכים זמן. ואז נשאלת השאלה האם הממשלה הנוכחית אז תחזיק מעמד עוד שנתיים או שאנו נדונים שוב לבחירות חוזרות ולתוכניות חדשות של שר שיכון חדש?"

אמסלם טוען כי  בינתיים, המחירים בשטח רק עולים, לכך תורמת שיטת שיווק הקרקעות שנעשית במשורה ובהפרשי זמן גדולים בין מכרז למכרז. "שני אלה מביאים לתחרות קשה בין החברות הגורמת לעלייה במחירי הקרקעות המוצעים (הרבה מעבר להערכות השמאי) ומכאן שגם מחיר הדירה הסופי יזנק. כל עוד השיווק מתבצע בשלבים ובפעימות דלילות,  במקום שיווק מאסיבי של כל יחידות הדיור במתחם אחד בו זמנית, ימשיכו  מחירי הקרקע לעלות ולמשוך למעלה את כל השוק"   ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "זוהי מכת מוות ניצחת לשוק משקיעי הדירות. היא תגרום לכל המשקיעים למשוך את ידיהם מהדירות, תקטין באופן דרמטי את מלאי הדירות הנמצאות בשוק, ובמיוחד באיזור הביקוש בתל אביב וגוש דן ותגרום מיידית להאמרת מחירי השכירות. כחלון במו ידיו יפגע דווקא בצעירים וחסרי הדירה, אותה אוכלוסיה שהוא מבקש לעזור לה, כביכול. גם עצם העלאת מס הרכישה באופן דרמטי הינה פעולה לא סבירה בעליל שהציבור לא יוכל לעמוד בה והפיאסקו של המע"מ אפס שהיינו עדים לו אשתקד, יהיה כאין וכאפס מול הנזק שהיא תגרום לשוק הדיור. התחזית שלי: עלייה מיידית במחירי הדירות באיזור הביקוש. עלייה מידית במחירי השכירות. מה טוב ייצא מכך?"

"הנתונים על 100 אלף דירות במשרדים - מופרכים" ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה: "הנתונים שלנו מצביעים בעליל על כך שהנתונים על 100 אלף דירות, כביכול, המשמשות למשרדים במקום דירות, הינם מוגזמים ביותר, ולכן אינני מבינה מדוע כחלון ומשרד השיכון רואים משום מה את המרת הדירות ממשרדים לדירות כאחד מנושאי הדגל שלהם. אחד, במקום זאת הייתי מצפה שסוף סוף יתמקדו ברעיון הנכון באמת - התחדשות עירונית כוללת, שם בהחלט אפשר וניתן להוסיף מאסה של מאות אלפי יחידות דיור באיזור הביקוש. שתיים, לטעמי זוהי התערבות שלא לעניין בכוחות השוק. אם מישהו רוצה לעשות משרד בדירה וטוב לו עם זה מכל הבחינות, וזה טוב גם לבעל הבית, למה מוכרחים לאכוף בכוח, אם כוחות השוק הולכים לכיוון אחר? הנסיון מלמד שבכל פעם שרצו לכפות מהלכים המנוגדים לכוחות השוק, התוצאה היתה במקרה הטוב חסרת אפקטיביות, במקרה הגרוע סתם גרמה לנזק ובזבוז זמן ומשאבים".   אלי גבאי , מנהל הפיתוח העסקי של קבוצת גבאי ציין : "אני סבור, כי אחד הצעדים הבולטים בתכניתו של שר האוצר החדש משה כחלון הוא הכוונה לקדם כמות גדולה של מכרזים על קרקעות המדינה בצורה של מחיר למשתכן.  תכנית מחיר למשתכן היא דבר מבורך מאחר  והתכנית מכוונת להטבות משמעותיות לצעירים הרוכשים את דירתם הראשונה וזאת על פי הקריטריונים שייקבעו לכן נכון לבצע את מכרזי מחיר למשתכן בעיקר באזורים בהם קהל היעד המחפש דירות הוא זוגות צעירים , משפחות ומשפרי דיור, עם זאת יש להקפיד במסגרת המדיניות לא לפגוע בקהלים אחרים או בכאלה שכבר רכשו דירות".

לדברי גבאי, "בסופו של יום עלות בנייתה של דירה שווה פחות או יותר כ 700 - 800 אלף שקל  בראש העין, אשקלון , אשדוד או רמת גן והמרכיב העיקרי ממחיר הדירה הוא מרכיב הקרקע . במחיר למשתכן הפרמטר בעצם הפוך, כך שהתחרות בין היזמים והקבלנים היא בעצם על מחיר הדירה הסופי  כשהקרקע ניתנת במחירי מינימום ולא על מי מציע הכי הרבה על הקרקע. על כן התכנית הזאת באמת ובתמים מכוונת למענקים והטבות ללקוח הקצה שעשוי לקבל הנחה משמעותית על הדירה. השאלה האמיתית היא לא נכונות הקבלנים להוריד את מחירי הדירות, כי גם לנו יש מוטיבציה לספק דירות חדשות לזוגות צעירים במחירים שפויים. השאלה המרכזית היא -  האם באמת המדינה תהיה מוכנה לוותר על ההכנסות הגדולות שלה מהקרקעות? עד היום נוכחנו לדעת שהיא לא באמת מוכנה לוותר".     שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "עיקרי התכנית של שר האוצר בנושא הנדל"ן, כפי שהוצגה, אמנם רוויה רעיונות אך שוב עוסקת בשוליים ולא בעיקר, כאשר הפתרון טמון בצד התכנוני של הרצת מתחמים רבים בחטיבות קרקע גדולות ובהליך תכנון מזורז. דוגמא לכך הוא נושא מס הרכישה, שיעלה אמנם בשיעור מסוים, אך עם סביבת הריבית הנמוכה ומחסור באפיקי השקעה אלטרנטיביים, ספר אם ירתיע את המשקיעים מרכישת דירה נוספת. במידה והצעד אכן ירתיע את מרכישת דירות להשקעה, היצע הדירות להשכרה יצטמצם משמעותית מה שיפגע בסוף דווקא בשכבות החלשות והזוגות הצעירים שאין בידם הון לרכוש דירה".

באשר לשיווק מאסיבי של קרקעות בשיטת מחיר למשתכן, אומרת בוגין כי הוא "אינו מעשי בהיקפים שיכולים לתת מענה אמיתי לצרכי השוק, זאת משום שהתקציב יצטרך להגיע ממקור אחר ועלול להביא בעקבותיו העלאת מיסים או לחילופין הגדלת הגרעון שיפגע בכלכלת ישראל. שום פתרון מלאכותי לא יחזיק מעמד לאורך זמן ויש לתת לשוק החופשי לעבוד ולאזן את ההיצע מול הביקוש. הפתרון הוא הפשרה קרקעות מאסיבית לבניית עשרות אלפי יח"ד חדשות בהליכים מזורזים והזרמת דירות חדשות לשוק בלי להכניס את היד לכיסה של המדינה או לכיסו של הצרכן".

רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CITYR, אמר: "אם משקיעים לא ירכשו דירות להשכרה, שוק השכירות יסבול מחוסר היצע, מה שישלח שוב את השוכרים לרכוש דירה ובסופו של דבר רק יביא לעלייה חוזרת בביקושים. העלאת מס רכישה על נדל"ן להשקעה משמעותה, בשורה התחתונה, הגדלת סכום ההשקעה הכולל ובפרט הגדלת ההון העצמי הדרוש לשם הרכישה. המהלך יוביל לירידת התשואות על ההון בהשקעה בנדל"ן בישראל ועשוי להביא לבריחה של המשקיעים בנדל"ן מישראל לחלופות נדל"ניות בחו"ל, ובמיוחד לשוק האמריקני שנמצא בעלייה".

מרציאנו הוסיף: "יש שיאמרו שהתוצאה של העלאת מס הרכישה תהיה גלגול העלויות לשוכרים, אבל זה לא כל כך פשוט. הרי גם כך מחירי השכירות בארץ עולים בשיעור נומינלי של כ-5% בשנה. אם לוקחים בחשבון גם עלייה שנתית במדד בשיעור של כ- 2-3%, הרי שבעוד שהמשקיע יוכל לצפות לעלייה ריאלית זניחה בתשואה על ההשקעה, הרי שלשוכר - העלייה בשכ"ד תהיה משמעותית מאוד. במקרה כזה אנשים שוב יעדיפו לרכוש על פני לשכור ורוכשי דירות להשקעה יברחו מהשוק הישראלי או יחפשו אלטרנטיבות בשוק ההון".