פושט רגל - ויזם של פרויקטים בעשרות מיליוני שקלים
משה אריה חכם נעצר אתמול לחקירה לאחר שרשות המסים החלה בחקירה נגדו, בחשד שביצע כמה פרויקטים נדל"ניים ב-2021-2015, ורשם אותם על שם חברה שאינה בבעלותו ועל שם בני משפחה כדי להתחמק מתשלום מס אמת, וכדי להסוות את היותו הבעלים של הנכסים לאור העבודה שהוא היה פושט רגל באותה תקופה. אדם נוסף נעצר, בחשד שסייע לו ברישום הנכסים על חברה שבבעלותו
רשות המסים, באמצעות פקיד שומה חקירות תל-אביב, מנהלת חקירה שבמרכזה עומד תושב תל אביב. האיש חשוד כי ביצע כמה פרויקטים נדל"ניים ב-2021-2015, בשווי עשרות מיליוני שקלים, ורשם אותם על שם חברה שאינה בבעלותו ועל שם בני משפחה כדי להתחמק מתשלום מס אמת, וכדי להסוות את היותו הבעלים של הנכסים לאור העבודה שהוא היה פושט רגל באותה תקופה.
החשוד המרכזי, משה אריה חכם, עוכב אתמול חקירה ולאחר מכן שוחרר למעצר בית על ידי שופט בית משפט השלום בתל-אביב. עמו עוכב ושוחרר למעצר בית יזם נדל"ן בשם ויטוריו דבח, שהוא הבעלים של ויויטוריו, שעל שמה נרשמו חלק מנכסיו של חכם. דבח חשוד כי סייע לחכם להסוות את הבעלות שלו על הנכסים.
החשד הראשוני עלה מחומרים שנאספו על ידי משרד מיסוי מקרקעין תל-אביב ברשות המסים. בהמשך נפתחה חקירה סמויה במשרד פקיד שומה חקירות תל-אביב. אתמול, לאחר שהחקירה עברה לשלב הגלוי, נערכו חיפושים בבתיהם של החשודים ושל מעורבים נוספים, והם נחקרו באזהרה. בנוסף, נכסיהם של החשודים נתפסו בגין חשד לעבירות לפי חוק איסור הלבנת הון.
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקרה אחר, הכריע בית משפט השלום בתל אביב בחודש שעבר בתביעה נגד נאשם שנחשד בהעלמת מס של יותר מ-2.2 מיליון שקל. הנאשם, בן 65, תושב תל אביב, ניהל במשך שנים שירותי אירוח קצרים באמצעות הפלטפורמות AIRBNB ו-BOOKING, אך נמנע מלדווח על הכנסותיו לרשויות המס. על פי כתב האישום, בין 2014 ל-2020 הפעיל הנאשם שש יחידות אירוח בשלוש דירות בתל אביב, קיבל תשלומים עבור השכרה לטווח קצר, אך לא דיווח על הכנסותיו, שהגיעו לסכום כולל של 2,255,664 שקל. המדינה ייחסה לנאשם עבירות חמורות על פי פקודת מס הכנסה, בהן השמטת הכנסה מדו"חות שנתיים ומרמה, ערמה ותחבולה במטרה להתחמק מתשלום מס. לטענת נציגי המדינה, עבירות המס בוצעו במשך שנים ארוכות, באופן מחושב ושיטתי, היקף העלמת המס היה גבוה במיוחד, ונגרם נזק משמעותי לקופת המדינה. עוד נטען כי הנאשם לא הפסיק את פעילותו עד שנתפס - מה שמוכיח, לטענת המדינה, כוונת מרמה ולא טעות בתום לב.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס שבח
נחלה כפרית בשטח של כ-3 דונמים, בית צנוע בן 93 מ"ר, זכויות בנייה לשלוש יחידות דיור נוספות ושתי יחידות אירוח, ובמרכז המחלוקת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח עד התקרה שבחוק, או רק לפטור חלקי? ועדת הערר בנוף הגליל קבעה שהדרך הנכונה לחשב מסים בעסקות
מהסוג הזה עוברת תחילה דרך פיצול פיזי, ורק אחר כך פיצול רעיוני. ההכרעה משליכה גם על מס הרכישה של הקונים, והסתיימה בדחיית הערר כולו
בבוקר אחד לא כל כך מזמן, לאחר חודשים של התדיינות והגשת תצהירים, מסמכים וחוות דעת שמאיות, קיבלה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל החלטה ששבה והעלתה אל מרכז הבמה משפטית שאלה שמלווה כמעט כל עסקה של מכירת נחלה: מהו החלק שייחשב דירת מגורים לצורך הפטור ממס שבח, ומהו החלק הנותר, שעליו יחול המס? הסיפור מתחיל בנחלה במושב מגן שאול, נחלה לא גדולה במיוחד, אך כזו הנושאת עמה מטען כלכלי ומשפטי לא מבוטל.
הנחלה משתרעת על 2,994 מ"ר, כשבמרכזה עומד בית מגורים בשטח של 93 מ"ר בלבד. לצד הבית קיימות זכויות בנייה משמעותיות: שלוש יחידות דיור בשטח כולל של 650 מ"ר וכן שתי יחידות אירוח אפשריות. תמורת העסקה נקבעה על 2.7 מיליון שקל - סכום שהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, קיבל לבסוף כהצהרה אמתית, לאחר שבתחילה העריך את העסקה בסכום גבוה בהרבה. כך חזר הדיון למסלולו המקורי: לא גובה התמורה, אלא דרך החישוב של מס שבח ומס רכישה בעסקה מורכבת.
כבר בראשית פסק הדין הזכירה השופטת עירית הוד כי בפועל אין מחלוקת על המחיר ששולם. לדבריה, “המשיב קיבל את שווי העסקה המוצהר - 2.7 מיליון שקל... משכך, אין עוד מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי הכולל של הנחלה”. מכאן ואילך התמקדו הצדדים במחלוקת אחרת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח על פי סעיף 49ז לחוק, עד תקרת הפטור שנקבעה אז על 2.215 מיליון שקל, או שמא עליה לקבל פטור רק על חלק מהנחלה - החלק הבנוי בלבד.
העוררים, המוכרת והרוכשים, טענו כי כל חלקת המגורים צריכה ליהנות מהפטור המלא. לדבריהם, על המנהל היה לייחס את מלוא שווי דירת המגורים לתקרה, ורק לאחר מכן לחשב את ההפרש. בכתב הערר טענו כי “שווי הבית ללא זכויות בנייה הוא 1.25 מיליון שקל... ובהתאם לתקרת הפטור ובהתחשב בשווי העסקה, שווי יתרת הזכויות החייבות הוא 281 אלף שקל בלבד”. לאור זאת, הם טענו שאין הצדקה לכך שהמנהל העניק פטור רק בגובה של 1.864 מיליון שקל, ולא עד תקרת הפטור.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רק חלק אחד יכול ליהנות מפטור ממס שבח
אלא שמנגד עמדת המנהל היתה שונה בתכלית, ונתמכה בפסיקה רחבה של בית המשפט העליון. לטענתו יש לבצע קודם פיצול פיזי של הנחלה - להפריד את החלק הבנוי ואת הקרקע הדרושה להנאתו, ורק לאחר מכן להחיל את הפיצול הרעיוני של סעיף 49ז. בפועל, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) כבר ערכה פיצול פיזי בקביעה שלה, שלפיה 1.5 דונמים מהנחלה מהווים חלקת מגורים. החלק הזה, שכולל את הבית ואת החצר הצמודה, הוא החלק היחיד שיכול ליהנות מהפטור ממס שבח.
