איך להימנע מהפסד של 60% בחנן מור?
זה קורה כמעט בכל הסדר חוב. מדללים את בעלי המניות ומחלקים מניות למחזיקי החוב ולנושים. הם בעלי הזכויות המבוטחות, הם עומדים הרבה לפני בעלי המניות. וכך, כמות ענקית של מניות חדשות מוקצות והשווי לכאורה גדל. השוק והמשקיעים אמורים להיות מתוחכמים ולהבין זאת, אבל כל פעם מחדש, בחודשים שלפני סיום ההסדר, השווי של החברות האלו מנופח, אולי בגלל עניין טכני.
לחנן מור בשמה החדש - צילו-בלו -1.01% יש קרוב ל-18 מיליון מניות והמחיר הוא כרגע 1.05 שקל למניה. ומכאן השווי הוא 18.3 מיליון שקל. אבל, הנושים עומדים לקבל מניות חדשות כך שסה"כ כמות המניות תהיה 453 מיליון מניות, ובמחיר הנוכחי מדובר על שווי של כ-470 מיליון שקל.
האם צילו בלו שווה 470 מיליון שקל?
צילו בלו, בלי הנכסים המכבידים, נקייה יותר מבעבר, עם נדל"ן מניב ופרויקטים לבנייה, מוערכת בכ-150-200 מיליון שקל. הערך הנכסי הנקי שלה קל לחישוב - יש נדלן, יש פרויקטים עתידיים ומול זה יש חובות. החברה הפכה לפחות ממונפת והיא צפויה להיות רווחית, אבל 470 מיליון שקל היא לא שווה.
המשמעות למשקיעים ולסוחרים היא הפסד עתידי כבד. סדר גודל של 60%. המפתיע הוא שיש מחזורים בנייר, כלומר, אנשים קונים למרות שהם אמורים לדעת שהמניה צפויה לרדת.
חנן מור של אחרי ההסדר
הסדר החוב של חנן מור שאושר ב-20 במאי גובש על ידי דודו זבידה ועו"ד אהוד גינדס, כלל מכירה והוצאה של פרויקטים שהוגדרו כ"בעייתיים" לידי צדדים שלישיים ומכירת קרקעות של החברה בנס ציונה, רמת אפעל, חיפה ובאר יעקב. עוד סוכם, כי החברה תסיים את הבנייה שהחלה בחריש, מודיעין ואור עקיבא. צילו בלו תנהל את הפעילות של הנדל"ן המסחרי בחריש ומודיעין ותמשיך בפרוייקטי הנדל"ן הקיימים.
הקצאת מניות נוספות בחנן מור - צ'ילו-בלו
כפי שקרואים בטבלה, חנן מור עצמו ואבי מאור הבעלים של החברה בעבר דוללו והם אינם בעלי עניין. נושי ההלוואה על הקרקע בשדה דב יחזיקו ב-41% מהמניות, 31% יועבר למחזיקי האג"חים י"ג וי"ד (18% ו-13% בהתאמה) וחברת הראל תקבל עוד 12%. שאר המניות יופנו לנושים אחרים. קרן ראליטי תחזיק ב-7% ועוד 1% יעבור למיטב דש השקעות. בנוסף, עוד 3.3% הוקצו לטוב תביעות ייצוגיות, עוד 3.92% יועברו לבעלי מניות קיימים.
- 9.יואב 18/07/2024 23:17הגב לתגובה זואגב רואים שאתה בוכרי, בוכרים הם סוחרים ממולכים מאוד מאוד
- 8.בר שמעונוב 16/07/2024 08:45הגב לתגובה זוההצלחה של צילו בלו זו ההצלחה של דוד זביידה. מה שאומר שהוא יעשה הכל כדי להרים את החברה הזו. אני דווקא מאמין ביכולת שלו. כמובן הכל בסיעתא דשמיא
- חיים משה 18/07/2024 23:15הגב לתגובה זואבל אתה יודע מה, אתה צודק, לאלוקים אין הגבלה
- 7.סיכון בשמיים 15/07/2024 10:07הגב לתגובה זובקשר לכך קנו דימרי
- 6.סיכון בשמיים 15/07/2024 10:07הגב לתגובה זואת החברה "הוקוס פוקוס" היה יותר קרוב למציאות!
- 5.חיים משה 12/07/2024 09:36הגב לתגובה זוזה שהחברה צריכה עוד כסף זה נכון, אבל ביחס לאגחים. השנה היא צריכה לפרוע להם סה״כ כעשרים מיליון. אגב בתזרים החזוי היא טוענת שהיא מפרישה לזה 75 מיליון. ייתכן בהחלט שזה לצורך הפריעה עוד שנתיים של קרן ריבית של בערך 110 מיליון. אח''כ פריכה קרן ריבית גדולה בסוף 2028. עד אז רק אלוקים יודע מה יהיה
- יואב 12/07/2024 12:41הגב לתגובה זובעצם יש מתוך ה75 עוד 42 פרעון של טגח יב
- 4.שלמה 11/07/2024 22:33הגב לתגובה זוגם אחרי הסדר החוב החברה חדלת פירעון. הפרויקטים של החברה בחריש ואור עקיבא תקועים והיא תקבל מהם עודפים במקרה הטוב בסוף 2025. הקניונים של החברה בחריש ומודיעין בקושי מניבים לחברה כסף ובסופו של דובר ללא גיוס הון או חוב נוסף לא יהיה לחברה כסף לפרוע בספטמבר את החוב למחזיקי אג"ח ט ו-טו, מה שעלול לגרום לה לאבד את הקניונים ולהישאר במקרה הטוב עם פרויקטים שלא יניבו לה יותר מדי הכנסות (ואחרי זה היא תהפוך כנראה לשלד). בקיצור החברה ממש לא שווה 200 מיליון ואפילו לא 20. להתרחק כמו מאש...
- 3.אנ י רק שאלה 11/07/2024 12:52הגב לתגובה זומה לגבי מחזיקי האג"חים. האם ערך האג"ח צפוי לעלות?
- אלי 11/07/2024 14:30הגב לתגובה זולא יהיו אגחים רק מניות
- 2.שמעון 11/07/2024 12:40הגב לתגובה זומה שאתה אומר, אני זועק את זה מאז שהמנייה הייתה בשער 300. רק אגח של החברה משתלמים
- 1.בני 11/07/2024 11:51הגב לתגובה זוזה לא פעם ראשונה שהוא עושה זאת , אצלו זה שיטה , כבר בעבר ניכוותי ממנו , הבטיח תשואה , הכי גבוהה במדינה ,אחרי רכישה אכלתי אותה , אצלו זה דרך חיים , תתרחקו ממנו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
עדי דנה מנכ"ל אזורים. קרדיט: רמי חכםאזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
חברת אזורים מודיעה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשטח של כחמישה דונם בבאר יעקב; על פי התכנון הקיים, החברה מעריכה כי ניתן יהיה להקים במתחם כ-147 יחידות דיור וכן שטחי מסחר בהיקף של כ-870 מ"ר
חברת אזורים אזורים -0.94% מודיעה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשטח של כחמישה דונם בבאר יעקב; על פי התכנון הקיים, החברה מעריכה כי ניתן יהיה להקים במתחם כ-147 יחידות דיור וכן שטחי מסחר בהיקף של כ-870 מ"ר. התמורה הכוללת בגין הקרקע מוערכת בכ-96 מיליון שקל בתוספת מע"מ, ולצדה עלויות פיתוח ופיקוח בהיקף של כ-30 מיליון שקל (כולל מע"מ).
אזורים צפויה לממן את העסקה באמצעות שילוב של הון עצמי ומימון חיצוני, לרבות מימון בנקאי או מוסדי. במסגרת המכרז אזורים התחייבה להשלים את בניית הפרויקט בתוך 5 שנים ממועד הזכייה.
מבחינת המחירים בבאר יעקב, לאחר שיא במחיר החציוני שהגיע ברבעון השני של 2024, ובו המחיר עמד על 2.87 מיליון שקל לדירה, המחירים במגמת ירידה וברבעון הראשון של 2025, החציון היה 2.83 מיליון שקל.
הנה
כמה עסקאות מהתקופה האחרונה: בספטמבר נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר ב-3.77 מיליון שקל, עם מחיר של 37,700 שקל למ"ר. ביוני נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 92 מ"ר ב-2.57 מיליון שקל, עם מחיר של 27,880 שקל למ"ר. במאי נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 94 מ"ר ב-2.52 מיליון שקל,
עם מחיר של 26,755 שקל למ"ר.
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה המבצע האחרון שהציעה אזורים?
לאחרונה אנחנו עדים לשלל מבצעים יצירתיים שהגיעו, לאחר שבנק ישראל בלם את עסקאות ה-80/20 וה-90/10, ומטרתם היא לעורר את השוק, מבלי לפגוע במחיר הרשמי. אם המחירים הרשמיים היו יורדים בהתאם לשווי ההנחות, הלמ"ס היה מראה ירידה של קרוב ל-10%, אבל הקבלנים יצירתיים והלמ"ס לא, וכך ע"פ הלמ"ס המחירים ירדו ב-2% בלבד.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")