שדה דב
צילום: יחצ

איך להימנע מהפסד של 60% בחנן מור?

חנן מור בשמה החדש - צילו בלו הופכת לחברה יציבה יותר וממונפת פחות; הערך הנכסי הנקי שלה יהיה קרוב ל-200 מיליון שקל. המחיר בשוק מבטא שווי של 460 מיליון שקל - המניה צפויה ליפול 
איציק יצחקי | (12)

זה קורה כמעט בכל הסדר חוב. מדללים את בעלי המניות ומחלקים מניות למחזיקי החוב ולנושים. הם בעלי הזכויות המבוטחות, הם עומדים הרבה לפני בעלי המניות. וכך, כמות ענקית של מניות חדשות מוקצות והשווי לכאורה גדל. השוק והמשקיעים אמורים להיות מתוחכמים ולהבין זאת, אבל כל פעם מחדש, בחודשים שלפני סיום ההסדר, השווי של החברות האלו מנופח, אולי בגלל עניין טכני.

לחנן מור בשמה החדש -  צילו-בלו 3.77%  יש קרוב ל-18 מיליון מניות והמחיר הוא כרגע 1.05 שקל למניה. ומכאן השווי הוא 18.3 מיליון שקל.  אבל, הנושים עומדים לקבל מניות חדשות כך שסה"כ כמות המניות תהיה 453 מיליון מניות, ובמחיר הנוכחי מדובר על שווי של כ-470 מיליון שקל.

 

האם צילו בלו שווה 470 מיליון שקל?

צילו בלו, בלי הנכסים המכבידים, נקייה יותר מבעבר, עם נדל"ן מניב ופרויקטים לבנייה, מוערכת בכ-150-200 מיליון שקל. הערך הנכסי הנקי שלה קל לחישוב - יש נדלן, יש פרויקטים עתידיים ומול זה יש חובות. החברה הפכה לפחות ממונפת והיא צפויה להיות רווחית, אבל 470 מיליון שקל היא לא שווה.

 

המשמעות למשקיעים ולסוחרים היא הפסד עתידי כבד.  סדר גודל של 60%. המפתיע הוא שיש מחזורים בנייר, כלומר, אנשים קונים למרות שהם אמורים לדעת שהמניה צפויה לרדת. 

 

חנן מור של אחרי ההסדר  

הסדר החוב של חנן מור שאושר ב-20 במאי גובש על ידי דודו זבידה ועו"ד אהוד גינדס, כלל מכירה והוצאה של פרויקטים שהוגדרו כ"בעייתיים" לידי צדדים שלישיים ומכירת קרקעות של החברה בנס ציונה, רמת אפעל, חיפה ובאר יעקב. עוד סוכם, כי החברה תסיים את הבנייה שהחלה בחריש, מודיעין ואור עקיבא. צילו בלו תנהל את הפעילות של הנדל"ן המסחרי בחריש ומודיעין ותמשיך בפרוייקטי הנדל"ן הקיימים.

חנן מור (צילום מסך)

  הקצאת מניות נוספות בחנן מור - צ'ילו-בלו 

כפי שקרואים בטבלה, חנן מור עצמו ואבי מאור הבעלים של החברה בעבר דוללו והם אינם בעלי עניין. נושי ההלוואה על הקרקע בשדה דב יחזיקו ב-41% מהמניות, 31% יועבר למחזיקי האג"חים י"ג וי"ד (18% ו-13% בהתאמה) וחברת הראל תקבל עוד 12%. שאר המניות יופנו לנושים אחרים. קרן ראליטי תחזיק ב-7% ועוד 1% יעבור למיטב דש השקעות. בנוסף, עוד 3.3% הוקצו לטוב תביעות ייצוגיות, עוד 3.92% יועברו לבעלי מניות קיימים. 

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    יואב 18/07/2024 23:17
    הגב לתגובה זו
    אגב רואים שאתה בוכרי, בוכרים הם סוחרים ממולכים מאוד מאוד
  • 8.
    בר שמעונוב 16/07/2024 08:45
    הגב לתגובה זו
    ההצלחה של צילו בלו זו ההצלחה של דוד זביידה. מה שאומר שהוא יעשה הכל כדי להרים את החברה הזו. אני דווקא מאמין ביכולת שלו. כמובן הכל בסיעתא דשמיא
  • חיים משה 18/07/2024 23:15
    הגב לתגובה זו
    אבל אתה יודע מה, אתה צודק, לאלוקים אין הגבלה
  • 7.
    סיכון בשמיים 15/07/2024 10:07
    הגב לתגובה זו
    בקשר לכך קנו דימרי
  • 6.
    סיכון בשמיים 15/07/2024 10:07
    הגב לתגובה זו
    את החברה "הוקוס פוקוס" היה יותר קרוב למציאות!
  • 5.
    חיים משה 12/07/2024 09:36
    הגב לתגובה זו
    זה שהחברה צריכה עוד כסף זה נכון, אבל ביחס לאגחים. השנה היא צריכה לפרוע להם סה״כ כעשרים מיליון. אגב בתזרים החזוי היא טוענת שהיא מפרישה לזה 75 מיליון. ייתכן בהחלט שזה לצורך הפריעה עוד שנתיים של קרן ריבית של בערך 110 מיליון. אח''כ פריכה קרן ריבית גדולה בסוף 2028. עד אז רק אלוקים יודע מה יהיה
  • יואב 12/07/2024 12:41
    הגב לתגובה זו
    בעצם יש מתוך ה75 עוד 42 פרעון של טגח יב
  • 4.
    שלמה 11/07/2024 22:33
    הגב לתגובה זו
    גם אחרי הסדר החוב החברה חדלת פירעון. הפרויקטים של החברה בחריש ואור עקיבא תקועים והיא תקבל מהם עודפים במקרה הטוב בסוף 2025. הקניונים של החברה בחריש ומודיעין בקושי מניבים לחברה כסף ובסופו של דובר ללא גיוס הון או חוב נוסף לא יהיה לחברה כסף לפרוע בספטמבר את החוב למחזיקי אג"ח ט ו-טו, מה שעלול לגרום לה לאבד את הקניונים ולהישאר במקרה הטוב עם פרויקטים שלא יניבו לה יותר מדי הכנסות (ואחרי זה היא תהפוך כנראה לשלד). בקיצור החברה ממש לא שווה 200 מיליון ואפילו לא 20. להתרחק כמו מאש...
  • 3.
    אנ י רק שאלה 11/07/2024 12:52
    הגב לתגובה זו
    מה לגבי מחזיקי האג"חים. האם ערך האג"ח צפוי לעלות?
  • אלי 11/07/2024 14:30
    הגב לתגובה זו
    לא יהיו אגחים רק מניות
  • 2.
    שמעון 11/07/2024 12:40
    הגב לתגובה זו
    מה שאתה אומר, אני זועק את זה מאז שהמנייה הייתה בשער 300. רק אגח של החברה משתלמים
  • 1.
    בני 11/07/2024 11:51
    הגב לתגובה זו
    זה לא פעם ראשונה שהוא עושה זאת , אצלו זה שיטה , כבר בעבר ניכוותי ממנו , הבטיח תשואה , הכי גבוהה במדינה ,אחרי רכישה אכלתי אותה , אצלו זה דרך חיים , תתרחקו ממנו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.