"חלק מהיזמים בהתחדשות עירונית קטנים. הם קורסים כלכלית וזה מעכב"
בכל יום אנחנו שומעים על עוד ועוד פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, אבל כשמסתכלים על המספרים שלהם מתגלה האמת: עד היום עטפו לנו יפה את ההתחדשות העירונית והגישו אותה כפתרון לבעיית ההיצע במדינת ישראל, אבל ההיקפים הנמוכים רק מדגדגים את הביקוש.
לא בונים מספיק
הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חשף את הירידה החדה בהיקפי הבניה. לפי הדו"ח, ישנה ירידה חדה של 20% בהיקפי הבנייה של התחדשות עירונית במהלך שנת 2023. נכון, זה מגיע אחרי הזינוק הגדול של 2021 ונתונים טובים ב-2022, אבל כשמסתכלים על המספרים לא מובן על מה ה"חגיגה": רק 23 היתרי בנייה אושרו עבור יותר מ-22 אלף דירות במיזמים של התחדשות ותמ"א 38.
תכנונית, אושרו בשנה שעברה כ-41 אלף יחידות דיור בתוכניות פינוי בינוי - רובם במרכז ולא בפריפריה, בשל חוסר כדאיות כלכלית. נתניה, גבעתיים, תל אביב, קריית אונו, לוד וירושלים מככבות ברשימה הזאת. לגבי מספר ההיתרים, מדובר באישור 9,000 היתרי בניה עבור פינוי בינוי - זאת ירידה של 18% לעומת שנה קודם.
כדי לקבל סדר גודל לגבי ההיקף, אז בשנה שחלפה אושרו 168 אלף דירות חדשות, כ-43 אלף יותר מהיעד הממשלתי, שכמחצית (כמעט 80 אלף) היו במסגרת של התחדשות עירונית - אז איפה הבעיה? העובדה שניתנו היתרי בנייה לדירות כאלה, לא אומרת שהן נבנו. במיוחד בתקופת המלחמה - היזמים המתינו על הגדר, בדיוק כמו הרוכשים, ואפילו הצליחו להכניע את הריבית האגרסיבית דרך מבצעי מימון. חוץ מזה, 80% מההיתרים הן בערים שחתומות על הסכמי מסגרת, כאלה שמקבלות מענק. בכל שאר הערים, מספר הפרויקטים נמוך מאוד. כלומר, יש כאן גם ריכוזיות גבוהה.
"מסכת ייסורים"
"הסיפור הוא בביצוע. לוקח המון זמן עד שמקבלים היתר בניה בישראל, מרגע האישור מתחילה מסכת ייסורים חדשה בכל מה שקשור לבנייה: אין פועלים, רמת האיתנות הפיננסית של היזמים ירדה וכל אחד נהיה זהיר יותר, לא כולם פותחים התחלות בניה ובהתאם אין מכירות", מסביר אבי ברוקס, הבעלים של חברת "מינהלת 38 – חברה לניהול התחדשות עירונית", המתמחה בהתחדשות עירונית.
למה מחכים?
"שהמצב יתייצב ברמת המכירה. יזמים שומרים את הכסף, אתה רואה שגם ברמת הריביות, הם במספרים הגבוהים, וגם רמת המכירות לא התאזנה מפחד כזה או אחר של הקונים והחשש של היזמים או הקבלנים לעניין הפועלים וחומרי הגלם. אל תשכח שהייתה עצירה גם מכיוון טורקיה, ששולטת היום על 70% בערך, אם לא יותר, מחומרי הגלם, בעיקר בכל מה שקשור לסניטריה. התחליפים ידועים. עזוב שהם יותר יקרים, לוקח להם זמן להגיע".
אבי ברוקס (רז רוגובסקי)
החות'ים זו בעיה של כלל הענף, לא רק של התחדשות עירונית.
"נכון, אבל בפועל - האוניות עושות מסלול עוקף שמכפיל את זמן ההגעה. בסוף, התחדשות עירונית זה תהליך תכנוני טיפה שונה מהליך קרקע ביזמות רגילה, אבל אותו תהליך ביצוע. תהליך המסירה דומה. אם יש עיכובים בלוחות זמנים כי עושים עוקף, זה משפיע בהתאם. גם על הבנייה הרגילה, גם על ההתחדשות העירונית".
קשה להבין למה. המינוף נמוך, אין עלות קרקע.
"מי שעושה יזמות של קרקעות, יודע שהוא צריך לבוא עם כסף. הם משקיעים, קונים קרקע ומקדמים בנייה ונתקעים או לא נתקעים בסוף. יזמים בהתחדשות עירונית רובם, ולא נדבר על 30 החברות הגדולות, הם לא גדולים. בעיקר בפרויקטים של הריסה ובניה או חיזוק, הם יזמים קטנים שאין להם הון עצמי מספיק כדי לקנות קרקע ולכן הם הלכו לשם. הם תלוים בריביות, לוקחים 80 אחוז ליווי בנקאי וחלקם מעל 80 אחוז כהשלמת הון של עוד 10-15 אחוז, כדי להביא פרויקט לביצוע. ברגע שהריבית עולה, הם נתקעים. בהתחדשות עירונית יש שחקנים קצת יותר חלשים, הם בונים על עולם המימון והיום הריבית גבוהה מאוד. לכן יש להם בעיה לפתוח פרויקטים. אם תבדוק, מאז פינוי בינוי ועד היום, עשרות בודדות של פרויקטים יצאו לפועל".
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
כמה הקטנים מהווים מכלל פרויקטים להתחדשות עירונית?
"הם מחזיקים משהו כמו 30 אחוז לפחות".
התחדשות עירונית במספרים (דוח תקציב המדינה)
יש עוד בעיה. אין דירות למפונים. הסיפור הוא פשוט - מתפנים מאות בבת אחת, ולא רק שאין דירות, זה מעלה מחירים בשכונה וגם בשכונות הצמודות, כי עוברים לשם.
"באזור מיושב מתפנים בבת אחת 200-300 דירות, צריך למצוא כאלה להשכרה באזור מסוים, וזה לא משהו שהוא קיים. יש פה בעיה כי אין התחלת בנייה של פינוי בינוי, ואני חוזר רגע אחורה ואומר - קשה מאוד לממש. מאות דיירים נפלטים ממתחם אחד, אתה מחפש פתרון, וזה מעלה את מחירי השכירות באזור, ואז בישראל כמו בישראל כל אלה שיש להם דירות פשוט מעלים מחירים. השמאי שמתייחס לשכר הדירה מתייחס גם לעליית המחירים בסביבה בעקבות הדבר הזה, בעקבות ביקוש השיא. זה לא האישיו היחיד, הפינויים האלה. יש גם בעייה של לוחות זמנים, כל הביורקרטיה גורמת לכך - האוכלוסיה ממשיכה לגדול, יש צפיפות, ויש פחות פרויקטים. בסוף, המחירים עולים. צרך לזכור שיש מפונים גם מחנויות, שזקוקים לחנות ושאתה לא יכול להעביר דיירים לאן שאתה רוצה. היו שכונות חדשות שנבנו לצד ישנות. הישנות התפנו ואז מה? השמאי העריך את הדירה החליפית ב-7,000 שקל, כי יש רק חדש. היזם נאלץ לשלם".
מה יקרה בתחום התחדשות עירונית ב-2024?
- 3.נחמיה 07/07/2024 09:21הגב לתגובה זובונים שכונה ואין אחריות!
- 2.איציק אברמוב 03/07/2024 10:43הגב לתגובה זוסקירה מעניינת
- 1.mtlk 03/07/2024 10:38הגב לתגובה זוהאנטישמיות בעולם.עוד עלולה ליצור צונאמי של עולים לישראל ממדינות שעד כה לא הגיעו בכמיות ענק.ומאוכלוסיות מבוססות.שירצו עתידיותר בטוח לילדים שלהם.כאשר לשם הבנה בארהב לדוגמא יש בין 6.5 ל 8 מליון יהודים.גל של 100 אלף במכה הוא יותר מאפשרי וזה פרמטר מטורף.במיוחד מאחר והריבוי הטביעי פה הוא 200 אלף.מה שאומר שכל מי שיגיע וגם מי שהיה לא יספיק.ושלא יהיה ספק.בארהב הם קיבלו לא את ליל הבדולח.אלה את ההבנה לאיפה דברים יכולים להגיע
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 2.62% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.
