מצלאוי חוטפת הורדת דירוג ל-Baa3 - האג"ח צוללות ב-6%
מצלאוי חברת מידרוג מנחיתה היום מכה על חברת מצלאוי 0% - מפחיתה את דירוג האג"ח בשתי רמות מ-Baa1 ל-Baa3 (עם אופק שלילי) הנחשבת לרמת השקעה בינונית. האג"ח של חברת הנדל"ן נסחרות בתשואה זבל של 11% עד 14% ויורדות בשיעור חד לאחר פרסום הפחתת הדירוג.
רו"ח אורן שרייבר ועוה"ד אילון גרפונקל ורן גולדשטיין: "הורדת הדירוג והכנסת החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות נתמכים, בין היתר, שחיקה בשיעורי הרווחיות של החברה במהלך השנים האחרונות, אשר מתבטא באופן ישיר בשחיקה בהיקף ההון העצמי של החברה ויחסי האיתנות של החברה, תוך גידול ביחס חוב ל-CAP לאור הגדלת מינוף החברה בהשקעות בפרויקטים וקרקעות שטרם הניבו פעילות לחברה או רווחים ממימוש.
האג"ח של חברת מצלאוי חברה לבניה:
מצלאוי אגח א
מצלאוי אגח ב
מצלאוי אגח ג
מצלאוי אגח ד
היקף החוב של כלל סדרות האג"ח כ-230 מיליון שקל.
במידרוג מאזנים את התמונה: "ניתן לצין לחיוב את המקורות התזרימיים השונים הנובעים מקיומם של מגזרי פעילות שונים (מגזרי ייזום בנייה למגורים, מגזר הנדל"ן המניב ומגזר ביצוע עבודות קבלניות לחיצוניים), המביאים פיזור מקורות לשירות החוב; איכות המקורות לשירות החוב מעבר לפעילות השוטפת כוללים, בין היתר, נכסים מניבים שאינם משועבדים ונכסים מניבים שמשועבדים ב-LTV נמוך אף על פי שלאור מימוש נכסים מניבים בשנים האחרונות היקף מקורות זה ירד משמעותית. בנוסף, לחברה שתי עתודות קרקע באזורי ביקוש, שלאחרונה הצליחה לקדם תב"ע עבור אחת מהן".
חברת מצלאוי סיימה את החודשים ינואר-ספטמבר 2014 עם הכנסות של 129 מיליון שקל ובשורה התחתונה נרשם הפסד של כ-12 מיליון שקל, בהמשך להפסד של כ-16 מיליון שקל בשנת 2013 כולה.
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחברת מצלאוי נמסר כי "החברה ממשיכה לפעול לקידום הפרויקטים וכפועל יוצא מכך לחיזוק הנזילות בחברה, זאת לצורך עמידה בהתחייבויותיה הקיימות והעתידיות. חברת מצלאוי נחשבת לאחת החברות המובילות בישראל בתחום הפינוי בינוי וזו שהקימה בהצלחה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בישראל. פרויקטים של פינוי ובינוי ידועים כפרויקטים עתירי ביורוקרטיה שתכנונם אישורם וביצועם אורך שנים רבות. עם זאת החברה הצליחה לקדם מספר פרויקטים בקרית אונו, יהוד בת ים כפר סבא ורמת גן שיגדילו את היקף הפעילות של החברה בטווח הקצר ופרויקטים נוספים שיגדילו את היקף הפעילות בטווח הבינוני".
- 4.מי שרוצה להפסיד את הכסף שלו מוזמן (ל"ת)חברה פח אשפה 21/02/2015 23:59הגב לתגובה זו
- 3.מי נתן בחברה לא מוכרת זו להנפיק 4 !!! סידרות אג"ח !!!! (ל"ת)pan 19/02/2015 16:39הגב לתגובה זו
- 2.הזדמנות קניה, (ל"ת)ישראלי 19/02/2015 12:12הגב לתגובה זו
- 1.רועי 19/02/2015 12:07הגב לתגובה זוהחברה מתכוונת לממש נכסים באופו אגרסיבי. באג"ח ג' התשואה גבוהה והמח"מ יחסית נמוך.
- תקנה יא חביבי תקנה (ל"ת)חברה פח אשפה 22/02/2015 00:00הגב לתגובה זו
- חוני 22/02/2015 15:42שכבר גילח את כל המדינה ומנפק שוב אגח ללא בטחונות מעדיף מצלאואי ללא בטחונות (ל אגח ד יש בטחונות לא רעים )על תשובה עם בטחונות . תבדוק מתי האגח לא עמד בהתחייבויות .גם בימים הקשים שילם. תמשיך להיות ציני .
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
