בנק ישראל מביע דאגה חמורה מהזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות ופרסם היום (א') מחקר המסמן שני תרחישים לשוק המשכנתאות. מנתוני הבנק עולה שבין השנים 2008-2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. נזכיר כי בחודש שעבר הטיל בנק ישראל הגבלה נוספת על הלווים כאשר הפעם הגביל את ההחזר החודשי לעד 50% מהשכר. תוך כך, בחודשים יולי ואוגוסט המשיך עם ישראל ליטול משכנתאות ליטול משכנתאות בהיקפי שיא של כ-10 מיליארד שקל. "בשל העלייה החדה בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה הממוצעת של משקי הבית, זאת למרות שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר", אומרים ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל. "שיא במספר המשכנתאות בסיכון גבוה" "התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בין-לאומית, והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (עם שיעורי החזר הגבוהים מ-40%), העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם." ממצאי המחקר מראים כי בנוסף להתפתחות ההיסטורית של התפלגות שיעור ההחזר החוקרים אומדים את ההתפתחות הצפויה במספר תרחישים. בתרחיש הראשון החוקרים מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. הסכנה שבריבית המשתנה עוד מראים ממצאי המחקר כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2009-2011 והגיע לשיעור שיא של כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית. ראו גם - קוזניצקי מזהיר: "מחול השדים הזה בנדל"ן יתפוצץ לכולנו בפרצוף כמו בסאב פריים - זה יוביל את המדינה לאסון" בנוסף לתרחיש של המשך העלייה במחירי הדירות החוקרים אומדים את התפתחות ההתפלגות של שיעור ההחזר מההכנסה בשני תרחישי קיצון, המתבססים על המשבר שפקד את המשק בשנים 2002-2003: עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק, שתתבטא בירידה ברמת השכר תוך עלייה בשיעור האבטלה. החוקרים מניחים כי מחירי הדירות יגיבו לשינויים בגובה הריבית וברמת האבטלה בהתאם לגמישויות שנמצאו במחקרים קודמים. "עלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון" ממצאי המחקר מראים כי בשני התרחישים סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות, ועלול להביא לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. הממצאים מלמדים כי ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית. יתר על כן, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם." ד"ר בניטה וד"ר נאור מדגישים במחקרם כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון ירד משמעותית, עבור משכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים, או בשלבים מוקדמים שלה. "אולם, יתכן כי בתרחיש של עליה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות (כפי שצפוי בתרחישי הקיצון), הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות. הוראות המפקח על הבנקים שפורסמו באוגוסט המגבילים את שיעור ההחזר מההכנסה, את משך תקופת הפירעון, ואת שיעור המשכנתאות בריבית משתנה פועלות לצמצום סיכונים אלו." "עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי" לפי המחקר, מחקרים אמפיריים מהעולם מראים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. זאת ועוד, מחקרים שבחנו את הקשר בין משברים פיננסיים ושיעור ההחזר מההכנסה מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר. לפיכך, מהיבטים מקרו-יציבותיים, קיימת חשיבות רבה במעקב אחר ההתפתחות של התפלגות שיעורי ההחזר של הלווים ביתרת האשראי לדיור של הבנקים, ובפרט לאור הגידול החד של היתרה בחמש השנים האחרונות. כתבות מעניינות נוספות: כל מ"ר שווה זהב: בכמה נמכרה "דירת" 16 מ"ר ליד נמל תל אביב? "מחירי הדיור בישראל זינקו ב-75% מאז 2008 והגיעו לרמה בעייתית"