לורנס שטרנטל, שותף בפירמת עורכי הדין גרינברג טראוריג שמתמחה בתחום הנדל"ן. קרדיט: נתי גולדלורנס שטרנטל, שותף בפירמת עורכי הדין גרינברג טראוריג שמתמחה בתחום הנדל"ן. קרדיט: נתי גולד
ראיון

"אנחנו רואים נטייה מוגברת להשקיע דרך חוב"

שוק הנדל"ן האמריקאי ממשיך למשוך את הכסף הישראלי, בעיקר למדינות הדרום-מזרחיות כמו טקסס ופלורידה, ולתחומים של מולטי פמילי ואינדסטריאל. על רקע תנודתיות הריבית בשנים האחרונות, אומר שטרנטל מפירמת גרינברג טראוריג כי רבים מהגופים בוחרים במבנה השקעה סולידי דרך חוב, לצד מעבר מעסקאות ישירות לקרנות ייעודיות

הרצי אהרון |


בזמן ששוק הנדל"ן בישראל ממשיך להציג רמות מחירים גבוהות, אך סובל מהאטה במספר העסקאות והיעדר עסקאות בהיקף מוסדי. הגופים המוסדיים הישראלים ממשיכים להרחיב את השקעותיהם מעבר לים, ובמיוחד בארה"ב.

מדובר במגמה מתמשכת, יציבה - וכזו שרק מתעצמת ככל שמגבלות הרגולציה המקומית מקשות על ביצוע עסקאות רחבות היקף בישראל. הנדל"ן האמריקאי הפך לזירה אסטרטגית עבור קרנות הפנסיה, חברות הביטוח ו-Family Offices ישראליים. אשר מחפשים השקעות ארוכות טווח בנכסים מניבים, בליווי שותף אמריקאי ובמבנים משפטיים מותאמים.

מה שמעניין את המוסדיים: דרום מזרח ארה"ב, קרנות וחוב


בעבר כיכבו בניו יורק ובקליפורניה. כיום, עיקר העניין של הגופים הישראליים מתמקד במדינות הדרומיות והמרכזיות של ארה"ב: טקסס, פלורידה, ג'ורג'יה, קרוליינה הצפונית ואחרות. תוך העדפה ברורה למגורים להשכרה (Multifamily) ולנכסים לוגיסטיים (Industrial), ופחות לעולם המשרדים.
עו"ד לורנס שטרנטל, שותף בפירמת גרינברג טראוריג - שלה 49 משרדים מסביב לעולם, כולל אחד בתל אביב , אומר כי: "בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר תנועה למדינות 'אדומות' בארה"ב, הרבה השקעות בטקסס, בפלורידה, וב-South East, בתחומים של מולטי פמילי ואינדסטריאל.

שוק הנדל"ן המסחרי מושפע מאוד מגובה הריביות, ובגלל אי היציבות בריביות בשנים האחרונות, ראינו נטייה של הגופים להעדיף השקעות בקרנות על פני השקעות ישירות". בנוסף, השקעה בחוב - כלומר הלוואות מגובות בנדל"ן. הפכה לפופולרית במיוחד, בזכות שיעור הריבית הגבוה והביטחון היחסי הגלום בה: "ראינו נטייה מוגברת להשקיע באמצעות חוב", מסר שטרנטל והוסיף: "על מנת ליהנות מהריביות הגבוהות וכן מהעדיפות בפירעון על פני האקוויטי".




יותר חשוב מהנכס - השותף


כשמדובר בהשקעות של עשרות ולעיתים מאות מיליוני דולרים, הגופים המוסדיים הישראליים לא מחפשים רק נכס טוב, אלא קודם כל שותף מהימן. השותף הוא מי שנמצא בשטח, מזהה את העסקה, בונה את המודל העסקי, ומנהל בפועל את הנכס לאורך חיי ההשקעה.

לכן, שותפות חזקה, מתמשכת ואמינה הפכה לאבן יסוד באסטרטגיית ההשקעה של המוסדיים בחו"ל. ברוב המקרים, ההשקעות אינן מבוצעות מול יזם חדש או גוף אנונימי. להפך, מרבית הגופים מעדיפים לעבוד שוב ושוב עם שותפים שכבר עברו איתם כברת דרך, לעיתים דרך כמה עסקאות.

מדובר לרוב ביזמים יהודים-אמריקאים, בעלי זיקה לישראל, שמכירים היטב את התרבות העסקית הישראלית ואת דרישות המשקיעים המוסדיים. חלקם אף מעסיקים בתוך הצוות שלהם בכירים לשעבר ממחלקות ההשקעות של הגופים המוסדיים בארץ. מה שמקצר תהליכים, מחדד הבנה הדדית, ומעמיק את האמון.

אחת הדרכים המקובלות כיום לייעל את תהליך העבודה המשותף היא מבנה שנקרא Programmatic Joint Venture - שותפות אסטרטגית מתמשכת, שנחתמת מראש, ומסדירה את כל עקרונות הפעולה בין הצדדים: חלוקת ההון, שיעורי השליטה, זכויות וטו, מנגנוני אישור השקעה, ודגשים גיאוגרפיים או תחומיים.

במסגרת שותפות כזו, המוסדי מקצה ליזם תקציב מסגרת (allocation) של עשרות או מאות מיליוני דולרים, ובתמורה מקבל זכות ראשונים להשתתף בעסקאות עתידיות שיעמדו בתנאים שהוגדרו מראש.

היתרון במבנה הזה כפול:

מצד אחד, היזם יודע שיש לו גב פיננסי מהימן ויכול לרוץ מהר על עסקאות שהוא מזהה. מצד שני, הגוף המוסדי לא נדרש לבחון כל השקעה מאפס, אלא פועל לפי מנגנון מאושר ומובנה.

כך ניתן לסגור עסקאות בלוחות זמנים של 30-60 יום, ולשמור על מהירות תגובה תחרותית מול שחקנים גלובליים אחרים. ההבנה הזו - שלפני נכסים, צריך לבנות מערכת יחסים. הפכה לעקרון מנחה בכל אסטרטגיית השקעה מוסדית בארה"ב.



התפקיד הקריטי של עורכי הדין - לא רק חוזה


בכל השקעה בינלאומית, במיוחד כשהיא נעשית על ידי גוף מוסדי, נדרש ליווי משפטי רחב ומדויק. מהסכם השותפות ועד לבדיקות הבעלות, מהמיסוי ועד להיבטי התכנון והרגולציה. עורכי הדין הם חלק בלתי נפרד מתהליך קבלת ההחלטות ומהביצוע בפועל: "העבודה המשפטית שלנו מתחילה בהכנת הסכם שותפות מפורט שמסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים", מסביר שטרנטל, ומוסיף: "אנחנו גם ננהל תהליך בדיקת נאותות משפטית, שכולל בדיקות בעלות (Title), שעבודים, תכניות בניין עיר (תב"ע), איכות סביבה, הסכמי מימון ונושאים נוספים".

"לצורך הדוגמא - אם מדובר בנכס בטקסס, שלושת הסניפים שלנו במדינה מסייעים להשלים את התהליך ברמה הגבוהה ביותר". מעבר לתחום המשפטי הצר, מדובר במעין "אדריכלות משפטית" שלמה שמאגדת תחתיה מגוון תחומים: דיני תאגידים, נדל"ן, רגולציה מקומית, מיסוי בינלאומי, מימון, ולפעמים גם דיני עבודה או פרטיות. הכל בהתאם לאופי ההשקעה.


לא רק מוסדיים


בעוד שהמוסדיים תופסים את רוב תשומת הלב, מתחת לרדאר מתקיימת תנועה ערה של שחקנים נוספים מהשוק הישראלי, ובעיקר חברות נדל"ן ציבוריות, משפחתיות, ויזמים פרטיים - אשר פועלים יותר ויותר בשוק האמריקאי: "אנחנו רואים יותר חברות ויזמי נדל"ן ישראלים שיוזמים פרויקטים בארה"ב, כחלק מהאסטרטגיה לפזר השקעות ופעילות", אומר שטרנטל.

עבור חלקם מדובר בהרחבת פעילות קיימת, ועבור אחרים - בהזדמנות לגוון את התיק ולפעול בסביבה משפטית-כלכלית שונה לחלוטין מזו שבישראל. הגורמים שמצליחים לחדור לשוק עושים זאת לרוב דרך שותפויות חזקות עם שחקנים מקומיים, תכנון מוקפד, וניהול סיכונים שמבוסס על ניסיון או ליווי מקצועי הדוק.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.