האם זוהר לוי מתכנן מהלך משמעותי שיציף ערך בחברת הנדל"ן סאמיט? בחודשים האחרונים הגדילה סאמיט -0.23% את החזקתה בחברת הבת הגרמנית מ-51% ל-82% כאשר ייתכן שזוהר לוי לא יעצור כאן ויפעל למחיקת חברת הבת מהמסחר. מה רואה זוהר לוי בסאמיט גרמניה שהשוק כאן מפספס והאם יש בשר במניית סאמיט לאחר זינוק של 50% בשנת 2019? 

בעשור שחלף זוהר לוי ביצע אינספור עסקאות שהציפו הרבה ערך ובהתאמה שווי השוק של סאמיט זינק ל-3.6 מיליארד שקל. הזינוק נמשך גם בזמן האחרון - רק לפני מספר שבועות סימנו הפניקס תג מחיר כאשר השקיעו קרוב ל-130 מיליון שקל בחברה בעסקה פרטית לפי מחיר של 43 שקלים. היום המניה נמצאת כ-20% מעל.

מה כוללת הפעילות של סאמיט?

לפני שנדבר על המהלך שמבשל זוהר לוי להצפת ערך בסאמיט כדאי שנסביר קצת אודות החברה. סאמיט היא חברת נדל"ן מניב אשר פועלת בעיקר בתחום המסחר והמשרדים. החברה ממוקדת בשני אזורים גיאוגרפיים – ישראל וגרמניה. בבעלותה של החברה 132 נכסים מניבים בשתי המדינות בשטח של 1.3 מיליון מ"ר ובשווי של 7.3 מיליארד שקל. הנכסים מושכרים לכ-1,350 שוכרים שונים.

עיקר הפעילות של סאמיט מרוכזת בגרמניה תחת חברת הבת סאמיט גרמניה שמניותיה נסחרות בבורסת לונדון. סאמיט מחזיקה היום 82% ממניות חברת הבת שבה מרוכזים 103 נכסים מניבים בעיקר באזורי ביקוש אשר מושכרים ל-850 שוכרים. שיעור התפוסה בנכסים של החברה עומד על כ-90%.

• רמז עבה לסיום העליות בבורסה
• "קנה בשמועה ומכור בידיעה" - האם עסקה בעזה תפיל את הבורסה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בסאמיט ישראל (100%) מחזיקה החברה 28 נכסים מניבים בישראל (ועוד נכס אחד שמוחזק באופן ישיר בגרמניה שלא דרך סאמיט גרמניה). הנכסים מושכרים לכ-500 שוכרים ושיעור התפוסה בנכסי החברה עומד על כ-93%.

המהלך שמנסה לתפור זוהר לוי?

בחודשים האחרונים קידם זוהר לוי מהלכים להגדלת ההחזקות של סאמיט בחברת הבת סאמיט גרמניה. במספר רכישות שביצעה סאמיט (כולל רכישה עצמית שביצעה סאמיט גרמניה) – ההחזקות של סאמיט בחברת הבת הגרמנית עלו מ-52% ל-82%. ככל הנראה זוהר לוי לא אמר את המילה האחרונה וינסה לקדם מהלכים שבהם ימחק את סאמיט גרמניה מהמסחר דרך הצעת רכש.

נשמע לכם מוכר? זוהר לוי כבר עשה את זה פעם אחת לפני למעלה מעשור. סאמיט נכנסה לגרמניה בשנת 2004 ובין השנים 2005-2007 רכשה נכסים בהיקף של 3 מיליארד שקל והחברה הונפקה בבורסת לונדון תוך שהיא מגייסת למעלה מ-300 מיליון אירו. בשנת 2009 ועל רקע המשבר הפיננסי בעולם הגדילה סאמיט את החזקותיה במספר פעימות במחירים מצחיקים. באפריל 2009 פרסמה סאמיט הצעת רכש מלאה לסאמיט גרמניה ועלתה להחזקה של 96%. העסקה בוצעה לפי שווי חברה של 58 מיליון אירו בסה"כ.

• משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר
• הגענו לרגע המכריע בוול סטריט?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ברוכים הבאים לטיסה, הקברניט שלכם היום הוא… בינה מלאכותית

לאחר שהמשבר נגמר – זוהר לוי הנפיק את סאמיט גרמניה מחדש בשנת 2014. הגיוס בוצע לפי שווי חברה של 150 מיליון אירו. בחמש השנים האחרונות סאמיט השביחה את פעילותה בגרמניה דרך רכישות הזדמנותיות ורוח גבית חיובית של שוק המשרדים בגרמניה לצד מגמת ירידת הריבית בעולם.

למרות המהלכים המשמעותיים שבוצעו – זוהר לוי סבור שמחיר המניה זול ובחודשים האחרונים קידם מהלכים אשר מאותתים לשוק כי המחיר של סאמיט גרמניה הינו הזדמנותי. מהלך הזדמנותי אשר מתרחש בחברת הבת – מקרין היטב גם על חברת האם אשר נהנית מאותן רכישות הזדמנותיות.

מניית סאמיט בחמש השנים האחרונות - תשואה של כ-275%

המתמטיקה מאחורי העסקאות

המתמטיקה מאחורי המהלך של זוהר לוי היא פשוטה מאוד. מצד אחד – סאמיט מגייסת חוב בישראל בריבית שנמוכה מאחוז אחד. אם הכסף הזה מופנה לטובת נכס אשר מניב שישה אחוזים או שבעה אחוזים בשנה – הרי שהתוצאה הינה רווח נקי לכיס של בעלי המניות בסאמיט. למעשה – סאמיט מעלה את המינוף שלה אך בצורה מדודה. את המהלכים האלו מתבלת החברה גם בגיוסי אקוויטי (כמו שבוצע עם חברת הפניקס) כדי לשמור על רמת המינוף כאשר המהלך הסופי יתרחש כאשר סאמיט תשלים את ההשתלטות סאמיט גרמניה.

סאמיט ביצעה את המהלכים האלו בעיקר דרך הרחבת סדרת האג"ח מסדרה י"א הקצרה הנושאת מח"מ של כשנה ונסחרת במרווח של 60 נקודות בסיס מעל הממשלתי. סביר להניח כי לאחר השלמת המהלך של רכישת סאמיט גרמניה – זוהר לוי יפעל להארכת מח"מ החוב של סאמיט הציבורית דרך החלפת חוב מסדרה י"א בסדרה י' הארוכה (מח"מ 6.7).

בשלב הבא – ניתן לשער שזוהר לוי יעשה אחד משני הדברים הבאים: האפשרות הראשונה הינה מכירת סאמיט גרמניה בשלמותה לרוכש גדול אשר יקנה פורטפוליו של משרדים. חברות אחרות בתחום של סאמיט נסחרות במחירים הרבה יותר גבוהים מאשר המחירים בהם נסחרת החברה. מהלך זה יסלול את יציאתה של סאמיט מהשוק הגרמני. האפשרות השנייה היא שזוהר לוי יעשה את מה שהוא עושה הכי טוב – ישביח את סאמיט גרמניה כחברה פרטית – ובעוד כמה שנים ינפיק אותה במחיר גבוה עוד יותר תוך שהוא רושם רווח גדול.

שורה תחתונה

זוהר לוי הוא אחד מאנשי העסקים המתוחכמים ביותר בתחום הנדל"ן המניב. לצד עסקאות הזדמנותיות שביצע בשנים האחרונות – קשה לראות או לסמן מקומות שבהם הוא טעה. זוהר לוי יודע טוב מכל השוק כמה שווה סאמיט גרמניה והרכישות שסאמיט מבצעת בחברת הבת כנראה שישחקו לטובת בעלי המניות של סאמיט הציבורית.

אני מסתכל על המהלך של זוהר לוי כעסקת תשואה – יצירת תשואה יש מאין – סאמיט תהנה מתזרים של 6%-7% מדי שנה מסאמיט גרמניה דרך עלויות מימון אפסיות בשוק המקומי. שימו איזה מכפיל שאתם רוצים על התזרים שנוצר מהמהלך – כולו ישרת את בעלי המניות של סאמיט. ברמת המחירים הנוכחית – סאמיט היא כנראה אחת מחברות הנדל"ן מניב המעניינות שיש בשוק.

הכותב עורך אתר הוטסטוקס ומפעיל שירות מידע בשוק ההון

הכותב אינו יועץ השקעות. אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. כל הפועל על סמך הסקירה לעיל – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו. נכון למועד פרסום הכתבה – הח"מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה ואינו מתכוון לפעול בניירות אלו.