עלייתה ונפילתה של WeWork ואיך זה קשור להנפקת אמפא?

ההתחלה: יזם כריזמטי והבטחה נוצצת

WeWork נוסדה בשנת 2010 על ידי אדם נוימן הישראלי ומיגל מקלבי, עם חזון פשוט אך שאפתני: ליצור את סביבת העבודה של העתיד. החברה הבטיחה מהפכה בשוק המשרדים השמרני והאפור, והציעה מודל חדשני השכרת חללי עבודה גמישים עם אווירה תוססת, צעירה וקהילתית. החללים של WeWorkהיו מעוצבים, הציעו קפה בחינם, ברזי בירה, אירועים חברתיים, ובעיקר, הרגשה של להיות חלק ממהפכה עסקית ותרבותית בדומה למה שהיה מקובל בחברות ההייטק הגדולות.

מהר מאוד המודל של WeWork הפך לשם דבר. סטארט-אפים, פרילנסרים ואפילו חברות גדולות התאהבו בקונספט, והחברה הפכה לסמל של עולם העבודה החדש. החברה פתחה סניפים ברחבי ארה"ב, אירופה ואסיה, כשהיא מתרחבת בקצב מסחרר, והיזם הישראלי אדם נוימן הפך לכוכב-על עסקי, אדם כריזמטי שהצליח לשכנע את וול סטריט שהחברה שלו היא לא רק חברת נדל"ן אלא חברת טכנולוגיה מהפכנית.

שווי של עשרות מיליארדים: סופטבנק נכנסת לתמונה

ההצלחה של WeWork משכה אליה משקיעים גדולים ובראשם הענקית היפנית סופטבנק, תחת הנהגתו של המיליארדר מאסיושי סון. סופטבנק הזרימה מיליארדי דולרים לחברה, מתוך אמונה אמיתית שהמודל של החברה הוא העתיד של סביבת העבודה. בשיא, בינואר 2019, ההערכת השווי הגיעה לסכום דמיוני של 47 מיליארד דולר לאחר השקעה של 10 מיליארד דולר מסופטבנק. אדם נוימן חגג את ההצלחה כשהוא נהנה מהילת הכוכבות ומאורח חיים פזרני, מטוסים פרטיים, נכסי נדל"ן יוקרתיים, מסיבות נוצצות והבטחות שאפתניות נוספות.

• אדם נוימן ממשיך ללחוץ לכיוון רכישה מחדש של WeWork
• חברת WeWork הגישה בקשה לפשיטת רגל

"השווי שלנו מבוסס הרבה יותר על האנרגיה והרוחניות שלנו מאשר על מכפילים של הכנסות", אדם נוימן. הציטוט הזה ממחיש היטב את הפער בין התנהלות עסקית שקולה לבין חזון מיסטי שמשך את סופטבנק (ואחרים) לשווי של 47 מיליארד דולר.

האמת מתגלה: הניסיון להנפיק ברקע ההפסדים הגדולים

החברה אולי הצליחה לייצר הכנסות מרשימות, אך בין זה ובין רווח היה פער תהומי. בפועל, החברה שרפה מיליארדי דולרים מדי שנה. בשנת 2018 החברה דיווחה על הפסדים של כ-1.9 מיליארד דולר, ובמחצית הראשונה של 2019 לבדה הפסידה עוד כ-900 מיליון דולר. הניהול הפזרני של נוימן, לצד ההתרחבות המהירה מדי, יצרו בעיות פיננסיות עמוקות שהמשקיעים התקשו להבין כיצד ייפתרו.

• שופיפיי מצטרפת לנאסד"ק, עולה ב-8% בטרום
• פותחים ירוק בוול סטריט - המניות שמובילות את השוק
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למרות זאת, באוגוסט 2019 החליטה החברה ללכת להנפקה בוול סטריט, תוך שהיא מגישה תשקיף ראשוני. הציבור, שהיה אמור להתרגש מההנפקה הגדולה, הגיב דווקא בספקנות עצומה. התשקיף חשף לא רק הפסדים כבדים, אלא גם ממשל תאגידי בעייתי מאוד, עסקים מפוקפקים בין החברה לנוימן עצמו, והערכות שווי בלתי מוסברות. המשקיעים הפוטנציאליים החלו להעלות שאלות קשות.

התשקיף חשף שורת בעיות קשות: ממשל תאגידי לקוי, ניגודי עניינים (למשל רישום הסימן המסחרי “We” על שמו הפרטי של נוימן ומכירתו חזרה לחברה תמורת 5.9 מיליון דולר), שימוש בכספי החברה לרכישת נכסי נדל"ן שהושכרו חזרה לחברה, וחוזים מסחריים שלא הצדיקו את רמות השווי. הציבור, שבתחילה הוקסם, הפך חשדן.

תוך שבועות ספורים, ההנפקה המתוכננת הפכה מבוננזה עסקית למופע אימים של יחסי ציבור שליליים, ונוימן עצמו הפך מסמל להצלחה עסקית לסמל של נהנתנות וחוסר אחריות תאגידית. השווי המבוקש צנח והחברה נאלצה לבטל את ההנפקה.

סופטבנק מחלצת את עצמה

עם ביטול ההנפקה באוקטובר 2019, המצב הפיננסי של וויוורק  רק הדרדר. סופטבנק, המשקיעה הגדולה, השקיעה עוד 9.5 מיליארד דולר בחברה, אבל לא בשביל להציל את המודל העסקי, אלא כדי להציל את עצמה מהפסדים נוספים ושמירה על התדמית.

אדם נוימן סולק מתפקידו, אך בתמורה קיבל פיצוי חסר תקדים של כ-1.7 מיליארד דולר, מהלך שעורר זעם עצום בקרב המשקיעים ועובדי החברה.  וויוורק עצמה נותרה פגועה פיננסית, עם הערכות שווי שנחתכו באופן דרסטי. מכמעט 50 מיליארד דולר לשווי של מיליארדים בודדים בלבד.

ואז מגיעה הקורונה

תקופת הקורונה טרפה את הקלפים עבור שוק המשרדים. חברות רבות עברו לעבוד מהבית, במה שהיווה מכה אנושה עבור המודל העסקי של וויוורק. בחוזים ארוכי טווח החברות מחויבות להמשיך ולשלם דמי שכירות גם אם אינם מגיעים למשרד, אך בחוזים קצרים יש גמישות ושהם נגמרים אין צורך לחדש אותם. שיעור התפוסה ירד בחדות והחברה העמיקה את ההפסדים שלה.

ההנפקה המאוחרת והנפילה הסופית

רק באוקטובר 2021 הצליחה וויוורק להנפיק, אך בשווי נמוך יחיסית של כ-9 מיליארד דולר, באמצעות מיזוג עם חברת ספאק (SPAC) שידועות בהערכות השווי המנופחות והלא מציאותיות שלהן.  המשקיעים לא האמינו בחברה, והביצועים המשיכו להיות חלשים, עם הפסדים כבדים ודיווחים חוזרים על תפוסות נמוכות וצורך בחילוצים פיננסיים חוזרים.

בנובמבר 2023, לאחר ניסיונות נואשים לייצב את העסק, החברה הודיעה באופן "דרמטי" על פשיטת רגל, עם חובות אדירים ופגיעה עצומה בתדמית.

WeWork בישראל

התשקיף של אמפא כולל הרבה סימני שאלה - שלומי פוגל והטריקים - איך נופח השווי של אמפא ולמה המוסדיים צריכים להפחית את המחיר ב-IPO? לרבות - למה חברת החזקות צריכה להנפיק בבורסה, זה הרי מוצר נחות בהגדרה, מה השווי האמיתי של אמפא, איך הגיעו השמאים ל"יתרון כלכלי" של WeWork ששווה כ-250 מיליון שקל ולמה הם מהוונים את הנכסים של  WeWork בשיעור כה נמוך של 6.2%.  ייתכן מאוד שהנכסים שווים דרמטית פחות ממה שהם מוצגים במאזן - כ-1.8 מיליארד שקל וזה אחרי מחיקה של 300 מיליון שקל בשנתיים.

הפעילות בארץ מייצרת תשואה של כ-7%, האם זה שווה את הסיכון? מדובר בפעילות שמצד אחד שוכרת נכסים לטווח ארוך ולכן בדמי שירות יחסית נמוכים ומצד שני משכירה לזמן קצר לכמות גדולה של שוכרים. הפער הזה בין טווח ארוך לזמן קצר וההבדל בין שכירות בהיקף גדול (כשוכרת) לשכירות לאלפים רבים (כמשכירה) מבטאם שני יתרונות שמגולמים בתשואה - לוקחים יותר שכר דירה כאשר מדובר בשוכר קטן ולטווח קצר. אז למה רואים רק כ-7%? כי שיעור התפוסה הוא כ-81%. מול הסיכוי לתשואה יש גם סיכונים - עוזבים יותר מהר, אפשר להגיע לשיעור תפוסה נמוך יותר. לא בטוח שהמודל הזה הוא קסם. עם זאת, בארץ, למרות המחיקות, הוא מייצר FFO והוא מייצר תשואה - זה בהחלט לא רע במבחן עולמי, וגם צריך לזכור שאלו שנתיים לא פשוטות - מלחמה, האטה בהייטק וגם - סיכון נוכחי ובעיקר עתידי: בנייה רחבה מאוד של משרדים במרכז.