הערכת שווי דירת מגורים בשים לב להשפעת זכויות בנייה נוספות צפויות
תקציר ו"ע 11460/11 ל.מ ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה
תקציר ו"ע 11460/11 ל.מ ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה המחלוקת שבמוקד הדיון עניינה הערכת שווי דירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, בשים לב להשפעתן של זכויות בנייה נוספות במגרש על פי תוכנית מתאר תקפה אשר מימושן מותנה בהסכמת בעל המקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל. ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה דחתה את הערר בקובעה כי הזכויות העתידיות, אף כי הן כרוכות בקבלת אישור המנהל ובעמידה בתנאים נוספים, יוצרות ציפייה למימוש הזכויות. משכך, תשלום בגין ציפייה זו חורג מתשלום בעבור דירת המגורים ולפיכך אינו נהנה מהפטור. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים העוררים ירשו זכויות חכירה במגרש. מדובר במגרש בשטח של כ-1,100 מ"ר ועליו בית מגורים בשטח של כ-94 מ"ר. העוררים הצהירו כי מלוא התמורה שולמה בגין מכירת דירת המגורים וביקשו לפטור אותם מתשלום מס השבח. המשיב לא קיבל את ההצהרה וקבע כי מחיר העסקה הושפע מזכויות לבנייה נוספת במגרש. המורישים חכרו את הנכס מהמינהל בשנת 1981. בהתאם להסכם החכירה מול המינהל שטח הנכס הוא 1,081 מ"ר ומטרת החכירה היא מגורים. כמו כן צוין כי קיבולת הבנייה המותרת היא 160 מ"ר. לאחר תחילת תקופת החכירה על ידי המורישים שונו תוכניות המתאר החלות על הנכס. על פי תוכניות מתאר אלו שונה שטח המגרש והוא הוגדל ל-1,130 מ"ר. כמו כן נקבעו זכויות בנייה נוספות במגרש. נקבע כי ניתן לבנות בית דו משפחתי בשטח של 40% משטח המגרש בשתי קומות, או 30% בקומה אחת. כמן כן, ניתן לבנות מבני עזר בשטח של עד 45 מ"ר. יוצא שניתן להרחיב את הבנייה לשטח של כמעט 500 מ"ר. העוררים טוענים כי התמורה שנקבעה בהסכם לא הושפעה מזכויות בנייה נוספות, שכן זכויות הבנייה הנוספות על פי תוכניות המתאר אינן של חוכרי המגרש אלא של המינהל. העוררים מדגישים כי על פי הסכמי החכירה, הן המקורי והן החדש, קיבולת הבנייה המותרת לחוכרים היא רק 160 מ"ר. כל בנייה נוספת מותנית ברכישת הזכויות מהמינהל, דהיינו בתשלום דמי היוון ודמי היתר למינהל. העוררים מפנים להנחיות המינהל השונות ומסיקים מהן כי כל עוד לא ירכשו זכויות בנייה נוספות מהמינהל, זכויות הבנייה במגרש מוגבלות. דיון תכלית הפיצול הפיזי והפיצול הרעיוני היא לבודד את מרכיב דירת המגורים שבתמורה ולייחד את הפטור רק למרכיב זה. הענקת פטור לשאר מרכיבי התמורה, בין שמדובר במרכיב פיזי ובין שמדובר במרכיב רעיוני (כגון זכויות בנייה), חותרת תחת תכלית הענקת הפטור, דהיינו הקלה על בעל הנכס לרכישת בית מגורים חלופי. אין תכלית להעניק פטור למכירת נכסים נוספים שאינם בגדרה של דירת המגורים שאותה מבקש בעל הדירה למכור בגדרן של תכליות הפטור. כאשר עוסקים בפיצול רעיוני, דהיינו במכירת זכויות בדירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת, יש לברר כיצד נקבע כי קיימות זכויות בנייה נוספות. בתי המשפט קבעו לצרכים שונים כי גם ציפייה סבירה לקבלת זכויות בנייה נוספות תיחשב לנכס נוסף שיכול להיות נתון לשומה נפרדת. עוד נקבע בפסיקה כי גם כאשר זכויות הבנייה הנוספות טרם אושרו בתוכנית סטטוטורית, הציפייה לשינויים בזכויות היא בבחינת נכס בעל ערך הניתן לפיצול. בהערכת שווי זכויות צפויות, יש להביא בחשבון את סיכוי ההתממשות מחד גיסא אל מול האפשרות שהציפייה לא תתגשם מאידך גיסא. עם זאת, אלו הבדלים בשווי ולא בעצם קיומן של הזכויות הנוספת. בענייננו, זכויות הבנייה הנוספות במגרש הן זכויות סטטוטוריות. הן נלמדות מתוכניות המתאר שאושרו כפי שפורט לעיל. מימוש זכויות הבנייה מותנה בקבלת הסכמה של המינהל, שהוא בעל המקרקעין. למגבלה זו יש השפעה על שווי הזכויות, אולם אין בה כדי לשלול את המסקנה כי התמורה בעסקה כוללת בחובה מרכיב נפרד המשקף את הציפייה לקבלת ההסכמה ולמימוש הזכויות. מרכיב שכזה אינו נכלל בגדר הפטור למכירת דירת מגורים. במקרה דנן, מימוש זכויות הבנייה מותנה בתנאים, אולם ברי כי עם מילויים יוכל החוכר להשלים את הבנייה ולנצל את הזכויות. אין ספק שבנסיבות שכאלו קיימת ציפייה אצל כל רוכש אובייקטיבי לקבל אישור לתוספת הבנייה. תשלום בגין ציפייה זו חורג מהתשלום בעבור דירת המגורים ולפיכך אינו נהנה מהפטור. תוצאה הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 10,000 ש"ח. בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בחיפה לפני כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי-גולן וש' פסטנברג ניתן ב-21.7.2013
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
בית המשפט לא נוהג להתערב בחוקים ותקנות מיסוי; הוא מאיר את זה לרשויות המס
קבוצת רואי חשבון ואיגוד לשכות המסחר עותרים לבג"ץ נגד החוק החדש - מיסוי על רווחים כלואים, בטענה לפגיעה בזכויות יסוד וחוסר שוויון. הרקע לחוק זה נעוץ במאמצי הממשלה להגביר גביית מיסים מרווחים צבורים בחברות, תוך התמודדות עם גירעונות תקציביים גדלים בעקבות הוצאות מלחמה והשקעות ציבוריות. נדיר מאוד שבית המשפט מתערב בתקנות וחוקים של רשות המס, הוא נותן גיבוי לרשות המקצועית ולא נכנס לנושאים מקצועיים. לא נראה שהפעם זה יהיה שונה.
חוקים דומים קיימים במדינות כמו ארה"ב (עם מיסוי על רווחים לא מחולקים בחברות S-Corp) ובריטניה (IR35), אך בישראל הוא ייחודי בתחולה הרטרואקטיבית שלו, מה שמעורר ביקורת חריפה על פגיעה באמון הציבור במערכת המיסוי. העותרים, בהובלת איגוד לשכות המסחר ונציגי מקצועות חופשיים, טוענים כי החוק מהווה הפרה חוקתית, ומציינים כי הוא נחקק בחיפזון במסגרת חוק ההסדרים, ללא דיון ציבורי מספק.
חוק הרווחים הכלואים, שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2025 כחלק מחוק ההסדרים, מעורר סערה עוד לפני שחוקק. לכאורה החוק נועדה להילחם בתופעת "חברות ארנק" - חברות מעטים שבהן בעלי שליטה צוברים רווחים כדי לדחות תשלומי מס אישיים גבוהים יותר, אלא שבפועל הוא חל על רבבות רבות של עסקים, גם עסקים לגיטימים, לא כאלו שהוקמו לתכנון מס.
לפי נתוני משרד האוצר, החוק כבר הניב גבייה של למעלה מ-10 מיליארד שקלים בשנה הראשונה, בעיקר מחלוקות דיבידנד מוקדמות, אך מבקרים רואים בו כלי דרקוני שמעניש יזמות ויעילות כלכלית. מדובר ברפורמה מקיפה שמבקשת לשנות את מבנה המיסוי של חברות מעטים בישראל ולהטיל מסים על רווחים שלא חולקו. ההיסטוריה של חוקים כאלה בישראל כוללת ניסיונות קודמים, כמו תיקון 89 לפקודת מס הכנסה בשנות ה-2000, אך החוק הנוכחי רחב יותר ומכוון בעיקר לחברות נותנות שירותים עם מחזור עד 30 מיליון שקלים. כעת מוגשת נגדו עתירה לבג"ץ מטעם איגוד לשכות המסחר וקבוצת רואי חשבון ויועצי מס שהתאגדו לצורך המהלך.
- רשות המסים פתחה את ההגשה לפיצוי על אובדן שכר דירה לנכסים שניזוקו במבצע "עם כלביא"
- העלים מליונים מרווחי קריפטו - ונתפס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעתירה נטען כי החוק פוגע פגיעה קשה בזכויות חוקתיות לרבות הזכות לקניין, חופש העיסוק ועקרון השוויון. הזכות לקניין, המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נפגעת לדברי העותרים משום שהחוק כופה חלוקה או מיסוי על נכסים שכבר מוסו בעבר, מה שיוצר מיסוי כפול בפועל. חופש העיסוק נפגע בכך שהחוק מתערב בהחלטות עסקיות לגיטימיות, כמו שמירת רווחים להשקעות עתידיות או כרית ביטחון. עקרון השוויון מופר, שכן החוק מתמקד בחברות קטנות בעוד גופים גדולים פטורים. לטענת העותרים, מדובר בחוק מורכב ותקדימי שנחקק בלוח זמנים קצר, ללא היוועצות מספקת וללא בחינה של השלכותיו הכלכליות ארוכות הטווח. השלכות אלה כוללות פגיעה בתחרותיות, בריחת הון לחו"ל, והפחתת תמריצים להקמת עסקים חדשים, כפי שמעידים דוחות כלכליים ממכון אהרן ומבנק ישראל.
