אשטרום נכסים - האם האג"ח שלה שוות קנייה?
אשטרום נכסים, זרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אשטרום, מחזיקה מעל ל-200 אלף מ"ר נכסים מניבים (חלק החברה). כ-90% משווי הנדל"ן הוא בישראל, ועוד כ-10% בגרמניה. כמו כן, החברה מחזיקה בכ-60% בחברת אשלד שפועלת בתחום הנכסים המניבים לתעשייה, בכ-11.6% ממניות מבטח שמיר, וכ-15% מפעילות קיקה ישראל. בין הנכסים המהותיים ניתן לציין את קניון בת ים, אשר מהווה לבדו כ-20% משווי הנכסים, קניון חוצות המפרץ ומלון הולידיי אין בים המלח. הנכסים רשומים בספרים בשיעורי היוון סבירים, כאשר שיעור ההיוון בקניון בת ים עומד על כ-8%. החלק החלש יחסית בחברה הוא הפעילות המניבה בגרמניה. בנוסף על המשבר באירופה, גם הנכסים עצמם לא מצויים במיקומים מרכזיים, וסובלים משיעורי תפוסה יחסית נמוכים. עם זאת, מדובר על מספר נכסים בודדים בלבד, שהשפעתם על החברה אינו גדול. לפי הערכת שווי שביצענו לחברה בשיטת NAV (שווי נכסי נקי), שווי הנכסים עומד על כ-2.2 מיליארד ש'. זאת לעומת חוב פיננסי נטו במאזן המאוחד (ללא החוב של אשלד) של כ-1.4 מיליארד ש', כלומר שיעורי LTV של כ-64%. מנבחינת התזרים, החברה תייצר לפי הערכותינו NOI מייצג של כ-140 מיליון ש' בשנה, תזרים שמספיק לפירעון ההלוואות העומדות בשנים הקרובות על סכום דומה. לחברה יש כ-115 מיליון ש' כמזומן בקופתה. מבחינת יחסי איתנות החברה, נזכיר הון עצמי למאזן של כ-0.28, חוב פיננסי נטו ל-CAP של כ-0.6, וחוב פיננסי נטו ל-EBITDA של כ-12. יחסים אלו בהחלט סבירים. מקורות הנזילות במקרה של הרעה בעסקי החברה עשויים להגיע ממכירת החזקות סחירות במבטח שמיר ובמניות נצבא בשווי של כ-150 מיליון ש', מכירת נכסים מניבים בארץ (לדעתנו סביר שיש לפחות שתי חברות נדל"ן מניב גדולות שישמחו לצרף את קניון בת ים לפורטפוליו הנכסים המניבים שלהם), ביצוע מימון מחדש על נכסים בשיעורי LTV גבוהים יותר ומקבוצת אשטרום למעלה (שגם עשויה להוות חולשה כצרכן דיבידנדים של החברה). מנגד, החולשות הן כאמור מיקומי הנכסים והתפוסות בגרמניה שעלולים להביא למחיקות, והתלות הגבוהה בנכסים בודדים. נציין שדירוג החברה ע"י מעלות הוא A באופק יציב. לחברה 3 סדרות אג"ח שנסחרות בשוק (ברמת סחירות בינונית). אנו מעדיפים את סדרה 6 השקלית בריבית משתנה, הנסחרת בתשואה של 7.2% ובמרווח מאג"ח ממשלתי מקביל של 4.2%, במשך חיים ממוצע של שנתיים וחצי. לסיכום, ניתן להיחשף לאג"ח של חברת נדל"ן מניב איכותית, בעלת יכולת שירות חוב טובה, ובתשואות אטרקטיביות ביחס לסיכון הספציפי של החברה וביחס לרמת הסיכון של הסקטור כולו.
- 1.אבנר 11/12/2011 16:00הגב לתגובה זומי צריך אגח של אשטרום ב7% כשהבת שלה נסחרת ב0.53 על ההון העצמי?
נשיא אזרבייג'ן, אילהם אלייב (רשתות)טראמפ מארח פסגת שלום היסטורית: ארמניה ואזרבייג'ן בדרך להסכם - איך זה ישפיע על ישראל?
הנשיא האמריקני מזמן את מנהיגי שתי המדינות לבית הלבן עם ציפיות גבוהות להסכם שיסיים עשורים של עימות. מאחורי הקלעים מתרקמת עסקה: צירוף אזרבייג'ן להסכמי אברהם
הנשיא דונלד טראמפ הודיע כי יארח ביום שישי פסגת שלום היסטורית בבית הלבן בין נשיא ארמניה ואהגן חצ'אטוריאן לבין נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב וראש ממשלתו עלי אסאדוב. המטרה המוצהרת היא חתימה על הסכם שיסיים עשורים של סכסוך דמים בין שתי המדינות הקווקזיות.
"ארה"ב תחתום גם על הסכמים בילטרליים עם שתי המדינות לקידום הזדמנויות כלכליות משותפות, כדי לפתוח את מלוא הפוטנציאל של אזור דרום הקווקז", כתב טראמפ ברשת החברתית שלו. "אני גאה מאוד במנהיגים האמיצים האלה שעושים את הדבר הנכון למען העמים הגדולים של ארמניה ואזרבייג'ן".
הסכסוך בין שתי המדינות נסוב סביב חבל נגורנו-קרבאך, שטח המאוכלס בארמנים אך מוכר בינלאומית כחלק מאזרבייג'ן. למעלה מ-30,000 בני אדם נהרגו במלחמה בתחילת שנות ה-90 לאחר קריסת ברית המועצות. כ-6,000 נוספים נהרגו במלחמה בת 44 ימים ב-2020, ועשרות נהרגו בעימותי גבול בספטמבר 2022.
ארה"ב, רוסיה וצרפת ניסו במשך שנים לתווך בין הצדדים ללא הצלחה. הנשיא הרוסי ולדימיר פוטין תיווך בהפסקת אש ב-2020, אך הצדדים לא הגיעו להסכם שלום סופי. ממשל ביידן ניסה לתווך בשיחות שלום, אך אלה נתקלו בקשיים סביב דרישות אזרבייג'ניות לשינוי החוקה הארמנית.
במקביל, מנסה הממשל האמריקאי לצרף את אזרבייג'ן ומדינות נוספות במרכז אסיה להסכמי אברהם. השליח סטיב וויטקוף כבר הציע בחודש מאי לאזרבייג'ן ולארמניה להצטרף למהלך המדיני במסגרת הליך השלום ביניהן. בעוד שהסכמי אברהם הביאו לכינון יחסים דיפלומטיים מלאים בין ישראל לבין איחוד האמירויות, בחריין ומרוקו, לבאקו כבר יש קשרים הדוקים עם ישראל. היא הידידה המוסלמית הקרובה ביותר של ירושלים.
חשד לשחיתות חמורה ברשות המסים בנצרת: מיליוני שקלים הוזרמו במרמה לנישומים
כתבי אישום חמורים הוגשו נגד שני בכירים ברשות המסים ונגד שורת מתווכים, בגין הפעלת מנגנון הונאה מתוחכם שכלל שוחד, קבלת דבר במרמה ושיבוש הליכי חקירה. הנזק לקופת המדינה נאמד במיליוני שקלים, והחקירה צפויה להיחשף בפרטי פרטים בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל
הכנסות המדינה ממיסים פרקליטות מיסוי וכלכלה הגישה כתבי אישום חמורים נגד עובדי רשות המסים בנצרת, שמואשמים בהפעלת מערכת שחיתות מתוחכמת שגרמה לנזק של מיליוני שקלים. עורכי הדין רים סויד ונועם הירש הגישו את כתבי האישום נגד נג'וד אבו ליל ואסעד אבו שהואן, שכיהנו בתפקידים בכירים במשרד, לצד רואה החשבון מאמון חמוד שמואשם בסיוע לשיבוש החקירה.
אבו ליל, בת 48, שהייתה ראש ענף במחלקת השירות, מואשמת בהפעלת מנגנון הונאה שבמסגרתו פתחה וקלטה תיקים ברשות המסים בניגוד לנהלים הקיימים. במסגרת הסכמים עם מתווכים, היא קיבלה בין 40% ל-80% מסכומי החזרי המס הבלתי חוקיים שהעבירה לנישומים. בסך הכל זרמו 880 אלף שקל לנישומים במרמה, מתוכם 340 אלף שקל הגיעו ישירות לכיסה של אבו ליל כשוחד.
המתווכים שפעלו עם אבו ליל הם מוניר זבן בן 53, בעל חנות צעצועים הידוע בקהילתו כ"שייח'", אמין אסדי בן 64 שעובד כמנהל חשבונות, ומחמוד עראבי בן 60 הפועל כרתך צנרת. הם קיבלו תשלומים ממשלמי המסים שהפנו אליהם ושילמו מתוך הכסף גם לאבו ליל. כתבי האישום נגדם הוגשו לבית משפט השלום בחיפה.
אבו שהואן, בן 63, שניהל את ענף השכירים, מואשם במימדי מרמה רחבים עוד יותר. הוא הזין מידע כוזב במערכות רשות המסים עבור כ-160 נישומים שונים, כולל נתונים פיקטיביים על שכר, ניכויי מס במקור ותרומות שלא ניתנו בפועל. פעולותיו הביאו להעברת כ-4 מיליון שקל בהחזרי מס, מתוכם 1.6 מיליון שקל שהתקבלו במרמה מוחלטת.
- רשות המיסים ערכה בדיקת ניהול ספרים ב-200 עסקים: כמה התגלו כלקויים?
- הפצצה הגדולה בחוק הרווחים הכלואים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאשר נודע לאבו שהואן על ביקורת פנימית שמתקיימת ברשות המסים, הוא פנה לרואה החשבון מאמון חמוד בן 56 וביקש את עזרתו בשיבוש ההליכים. חמוד, שייצג נישומים בפני מס הכנסה, התקשר בהוראת אבו שהואן לנישומים שקיבלו החזרי מס במרמה והדריך אותם כיצד לתת תשובות כוזבות אם ייחקרו על ידי הרשויות.
