אשטרום נכסים - האם האג"ח שלה שוות קנייה?
אשטרום נכסים, זרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אשטרום, מחזיקה מעל ל-200 אלף מ"ר נכסים מניבים (חלק החברה). כ-90% משווי הנדל"ן הוא בישראל, ועוד כ-10% בגרמניה. כמו כן, החברה מחזיקה בכ-60% בחברת אשלד שפועלת בתחום הנכסים המניבים לתעשייה, בכ-11.6% ממניות מבטח שמיר, וכ-15% מפעילות קיקה ישראל.
בין הנכסים המהותיים ניתן לציין את קניון בת ים, אשר מהווה לבדו כ-20% משווי הנכסים, קניון חוצות המפרץ ומלון הולידיי אין בים המלח. הנכסים רשומים בספרים בשיעורי היוון סבירים, כאשר שיעור ההיוון בקניון בת ים עומד על כ-8%.
החלק החלש יחסית בחברה הוא הפעילות המניבה בגרמניה. בנוסף על המשבר באירופה, גם הנכסים עצמם לא מצויים במיקומים מרכזיים, וסובלים משיעורי תפוסה יחסית נמוכים. עם זאת, מדובר על מספר נכסים בודדים בלבד, שהשפעתם על החברה אינו גדול.
לפי הערכת שווי שביצענו לחברה בשיטת NAV (שווי נכסי נקי), שווי הנכסים עומד על כ-2.2 מיליארד ש'. זאת לעומת חוב פיננסי נטו במאזן המאוחד (ללא החוב של אשלד) של כ-1.4 מיליארד ש', כלומר שיעורי LTV של כ-64%. מנבחינת התזרים, החברה תייצר לפי הערכותינו NOI מייצג של כ-140 מיליון ש' בשנה, תזרים שמספיק לפירעון ההלוואות העומדות בשנים הקרובות על סכום דומה. לחברה יש כ-115 מיליון ש' כמזומן בקופתה. מבחינת יחסי איתנות החברה, נזכיר הון עצמי למאזן של כ-0.28, חוב פיננסי נטו ל-CAP של כ-0.6, וחוב פיננסי נטו ל-EBITDA של כ-12. יחסים אלו בהחלט סבירים.
מקורות הנזילות במקרה של הרעה בעסקי החברה עשויים להגיע ממכירת החזקות סחירות במבטח שמיר ובמניות נצבא בשווי של כ-150 מיליון ש', מכירת נכסים מניבים בארץ (לדעתנו סביר שיש לפחות שתי חברות נדל"ן מניב גדולות שישמחו לצרף את קניון בת ים לפורטפוליו הנכסים המניבים שלהם), ביצוע מימון מחדש על נכסים בשיעורי LTV גבוהים יותר ומקבוצת אשטרום למעלה (שגם עשויה להוות חולשה כצרכן דיבידנדים של החברה).
מנגד, החולשות הן כאמור מיקומי הנכסים והתפוסות בגרמניה שעלולים להביא למחיקות, והתלות הגבוהה בנכסים בודדים. נציין שדירוג החברה ע"י מעלות הוא A באופק יציב.
לחברה 3 סדרות אג"ח שנסחרות בשוק (ברמת סחירות בינונית). אנו מעדיפים את סדרה 6 השקלית בריבית משתנה, הנסחרת בתשואה של 7.2% ובמרווח מאג"ח ממשלתי מקביל של 4.2%, במשך חיים ממוצע של שנתיים וחצי.
לסיכום,
- 1.אבנר 11/12/2011 16:00הגב לתגובה זומי צריך אגח של אשטרום ב7% כשהבת שלה נסחרת ב0.53 על ההון העצמי?
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
הפטור ממע"מ ביבוא אישי עולה ל-150 דולר והלחץ עובר לשוק המקומי
התקרה החדשה נכנסת לתוקף בחצות, באוצר מציגים לחץ תחרותי על המחירים, ובשוק המקומי מזהירים מפגיעה בעסקים המקומיים
הלילה בחצות נכנסת לתוקף הרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי, כך שהתקרה עולה מ-75 דולר ל-150 דולר. בפועל זה פותח עוד שכבה גדולה של הזמנות מחו"ל שעד היום נפלו בין הכיסאות ונדרשו במע"מ.
הבדיקה נעשית לפי ערך החבילה ולא לפי מועד ההזמנה, והקובע הוא מועד הגעת החבילה למכס בישראל. המשמעות היא שאותה רכישה יכולה לקבל טיפול שונה לפי מועד השחרור, וגם לפי הדרך שבה החבילה פוצלה או אוחדה בדרך.
ההרחבה הגיעה אחרי פרסום טיוטת הצו להערות הציבור והשלמת הליך החתימה. באוצר מציגים את המהלך כחלק ממדיניות שנועדה לחזק תחרות וללחוץ את מחירי המדף בישראל דרך חלופה מחו"ל, בעיקר בתחומי האופנה ומוצרי הצריכה.
איך זה עובד בשטח ומה נחשב בתוך התקרה
הפטור מתייחס לערך המוצר עצמו. עלויות משלוח לא נכללות בחישוב המע"מ, אבל בפועל יכולות להתווסף עלויות טיפול ושחרור שמשתנות לפי אתר, ספק וחברת שילוח.
- ריטיילורס ירדה 5.8%: דוחות נייקי חושפים חולשה עולמית ומשפיעים על זכיינים
- ריטיילורס ממשיכה לצלול - צניחה של 62% ברווח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת המכס, הערך נבחן ברמת החבילה. כשכמה פריטים מגיעים יחד באותה חבילה, הם נספרים יחד לצורך התקרה, ובמקרים מסוימים המכס יכול להתייחס לפיצול שנראה מלאכותי כניסיון לעקוף את הכללים ולחייב בהתאם.
