עידוד מכירת קרקע לבנייה - צו השעה

לאחרונה פרסמה רשות המסים החלטות מיסוי מקלות, שנועדו לתת תוקף לכוונת המחוקק לעודד מכירת קרקעות הזמינות לבנייה מהירה

כחלק מן המטרה לעודד מכירה של מקרקעין הזמינים לבנייה מהירה, נקבע בתחילת השנה הנוכחית חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה") המאפשר שיעור מס מופחת של 20% בלבד ליחידים (ולחברות משפחתיות) המוכרים קרקע לשם בנייה מהירה עליה. ההקלה ניתנת בתנאי שהחלק הנמכר מאפשר בנייה של שמונה דירות לפחות, ושתוך 36 חודשים מהמכירה ייבנו על המקרקעין שמונה דירות או 80% לפחות מהדירות המותרות למגורים לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר), על פי הגבוה מביניהם. הקלת המס האמורה נועדה להקל על בעלי מקרקעין המחזיקים בהם שנים רבות, וכתוצאה מכך שיעור מס השבח שלהם במכירה (אלמלא הוראת השעה) עלול להגיע לכדי 40%. המטרה הייתה לעודד מכירה קרובה, ועל כן נקבע שההקלה תחול בנוגע למכירות שיבוצעו עד לתום השנה הנוכחית. הטבת המס למוכר תלויה למעשה בפעולה שלמוכר אין שליטה עליה - בנייה של הרוכש תוך 36 חודשים. מדובר בתוצאה בלתי רצויה, ואכן הביקורת שהובעה על חקיקה זו נלמדה על ידי המחוקק, ובמסגרת הטבות המס שניתנו לאחרונה לדירות משרד אשר יימכרו למגורים, הוחלט בצדק שלא לפגוע בפטור למוכר אם הרוכש לא ישתמש בדירה למגורים, ותחת זאת להטיל "קנס" על הרוכש בשיעור 15% מס רכישה. לאחרונה פרסמה רשות המסים החלטות מיסוי מקלות בכל הנוגע ליישום התנאים הקבועים בהוראת השעה לעניין מכירת קרקע לבנייה מהירה. תנאי אחד הקבוע בהוראת השעה הוא כי מועד הרכישה של הזכויות יהיה בין התאריכים 6.11.2001-1.4.1961. בהחלטת המיסוי נקבע כי במקרה שבו קיימים כמה בעלים משותפים שחלקם רכשו את הזכויות לפני 1.4.1961 וחלקם לאחר מכן, ייחשב תנאי זה כמתקיים. זאת כיוון שקביעת מועד הרכישה לאחר 1.4.1961 לא נועדה להחמיר, אלא נקבעה מתוך הנחה שבנוגע לרוכשים אלה יחול שיעור מס נמוך ממילא. תנאי נוסף שעניינו מכירה של חלק המאפשר בנייה של שמונה דירות לפחות, פורש אף הוא באופן מקל. נקבע כי די שכל המוכרים ימכרו באופן משותף חלק המאפשר בנייה של שמונה דירות, וזאת אף אם מדובר במכירה משני מגרשים נפרדים, ובלבד שמדובר במגרשים שהיו בעבר חטיבת קרקע אחת ופוצלו מכוח תב"ע. קודם לכן ניתנה החלטת מיסוי מקלה נוספת שבמסגרתה נקבע כי במקרה שבו ניתנת אופציה לקבלן לרכישת מקרקעין, יימנו 36 החודשים המאפשרים בנייה ממימוש האופציה (ולא ממתן האופציה), ובלבד שהאופציה מומשה בתוך התקופה שבה הוראת השעה עומדת בתוקפה. אין ספק שפרשנות זו של רשות המסים קולעת לכוונת המחוקק לעודד את הגדלת ההיצע של דירות מגורים, ועל כן אין לנו אלא לברך עליה. לאור כוונת המחוקק ועל רקע המציאות הנוכחית, מן הראוי שתינקט פרשנות מקלה גם באשר לסוגיות נוספות העשויות להגדיל את ההיצע, ובכלל זה החלת פטורים מכוח תמ"א 38/2 (הריסת בניין), מניין תקופת הצינון במכירת דירות שטרם הושלמה בנייתן ועוד.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין