אי הכרה בפטור ממע"מ על עסקאות להשכרת דירות במקבצי דיור

תקציר עש 305/08

ר.א שליט פיתוח, בנייה וייזום פרויקטים בע"מ

נ' מנהל מע"מ ירושלים

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי עסקה שבמסגרתה העמידה המערערת מקבץ דיור לצורך מגורי עולים לחברת עמידר, ושתמורתה פוצלה לשני מרכיבים - חלק המשולם על ידי חברת עמידר למערערת וחלק המשולם על ידי הדיירים למערערת - היא למעשה עסקה אחת. בפסק הדין נקבע כי האינדיקציות במקרה זה מצביעות על הדומיננטיות של חברת עמידר בכל הנוגע לעיצוב היחסים עם הדיירים, שממנה אפשר להסיק כי מהות העסקה היא השכרת מקבץ הדיור על ידי המערערת לחברת עמידר, אשר בתורה משכירה את הדירות לדיירים. לפיכך, צדק המשיב בסירובו להעניק פטור ממע"מ למערערת על הסכומים שהתקבלו בידי הדיירים.

רקע עובדתי

המערערת היא חברת בנייה ויזמות אשר במסגרת עסקיה התקשרה עם מדינת ישראל (משרד הקליטה) באמצעות חברת עמידר בחוזה, שלפיו תעמיד מקבץ דיור המונה 148 דירות (להלן: "מקבץ הדיור") לצורך מגורי עולים, וכן תספק שירותי דיור לדיירי דירות אלו. לפי החוזה שנחתם בין המערערת לבין חברת עמידר (להלן: "חוזה עמידר"), חלק מהתשלום בעבור השימוש בדירות ישולם על ידי חברת עמידר וחלק ישולם ישירות על ידי הדייר אשר יתגורר בדירה. עוד נקבע כי המערערת תחתום על הסכמים להסדרת המגורים בדירות מול הדיירים עצמם.

המערערת דיווחה לרשויות מע"מ על התקבולים שהתקבלו מחברת עמידר כעל עסקאות חייבות במס, אך על חלק התשלום ששולם על ידי הדיירים דיווחה המערערת כעסקאות פטורות ממס לפי סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, בשל היות העסקאות, לטענתה, עסקאות להשכרת דירות למגורים.

המשיב לא קיבל דיווח זה, סירב להעניק את הפטור האמור וחייב את המערערת במע"מ גם על הסכומים שהתקבלו מאת הדיירים. מכאן הערעור.

המחלוקת בין הצדדים עוסקת בעיקר בשאלה אם יש לראות בתשלום שהתקבל מדיירי הדירות עסקה שנעשתה באופן ישיר ובלתי אמצעי בין המערערת לדיירים, כך שהעסקה תיחשב לעסקה להשכרת דירה למגורים, או שמא יש לראות בתשלום זה חלק מעסקה שנעשתה בין המערערת לחברת עמידר, שאז מדובר בעסקה מסחרית החייבת במע"מ.

המערערת טוענת כי יש להפריד בין התשלום שהתקבל מאת חברת עמידר אשר אינו בבחינת דמי שכירות ושבגינו שילמה מע"מ כדין, לבין התשלום שהתקבל מאת הדיירים - שלשיטת המערערת יש לראות רק בו תשלום שכר דירה בגין השכרת הדירות מטעם המערערת ישירות לדיירים. המשיב טוען מנגד כי יש לראות בכל התקבולים משום עסקה אחת, לאור מהותה העסקית.

דיון

בהיעדר סיבה כלכלית, יש לתפוס את הפיצול בדמי השכירות ככזה שאינו מייצג את המהות הכלכלית של העסקה, ולפיכך רשאי היה המשיב לראות את העסקה על פי מהותה הכלכלית ולא על פי הצורה הפורמלית שבה ניסו הצדדים להלבישה.

לאחר שנקבע כי יש לראות בכל התקבולים שקיבלה המערערת, אלו שהתקבלו מחברת עמידר ואלו שהתקבלו ישירות מדיירי הדירות, משום עסקה אחת - יש לבחון מהי העסקה האמיתית העומדת מאחורי החזות העסקית שהעמידה המערערת.

ישנן שתי אפשרויות: אפשרות אחת היא כי מדובר בעסקה שבה השכירה המערערת דירות למטרת מגורים לדיירי הבניין, שבגדרה שכר דירה עומד על כ-2,075 ש"ח. האפשרות השנייה היא כי מדובר בעסקה שבה השכירה המערערת את הדירות במקבץ הדיור לחברת עמידר למטרה מסחרית, ואילו חברת עמידר השכירה את הדירות לדיירי הבניין למטרת מגורים.

בשני המצבים עלינו לדמיין סכום בגובה 1,075 ש"ח שניתן לדיירים כהטבה ממשרד הקליטה באמצעות חברת עמידר - אלא שבמצב הראשון נעזרים הדיירים בהטבה זו כדי לשלם את שכר הדירה למערערת, ואילו במצב השני נעזרים בו הדיירים כדי לשלם את שכר הדירה לחברת עמידר עצמה.

מרבית האינדיקציות הרלוונטיות מצביעות דווקא על האפשרות השנייה. כך למשל, ההסכם שנחתם בין הדיירים למערערת היה לפי נוסח מוגדר ואחיד שנקבע על ידי חברת עמידר; חברת עמידר היא הקובעת את התשלום שמשלם הדייר; חברת עמידר היא הקובעת את זהות הדיירים במקבץ הדיור; תקופת החוזה שבין המערערת לעולים כפופה לתקופה של השכרת מקבץ הדיור מהמערערת לחברת עמידר; חברת עמידר התחייבה לשלם תמורה מלאה בגין יחידות דיור אשר לא תאוכלסנה על ידי דיירים בתקופות שבהן תהיינה ריקות. האינדיקציות הללו מצביעות על הדומיננטיות של חברת עמידר בכל הנוגע לעיצוב היחסים עם הדיירים, וממנה אפשר להסיק כי מהות העסקה היא השכרת מקבץ הדיור על די המערערת לחברת עמידר, אשר בתורה משכירה את הדירות לדיירים.

תוצאה

הערעור נדחה.