אימתי זיכרון דברים ייחשב חוזה מחייב

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו קבעה כי בנסיבות העסקה נשוא הערר, זיכרון הדברים שנחתם בשנת 1999 לפני החלת מס המכירה לא התגבש לכלל עסקה מחייבת במקרקעין, זאת בין היתר מכיוון שבזיכרון הדברים לא היה זיהוי ספציפי של הנכס (הקומה בבניין ומספר מקומות החנייה), וכמו כן ניסוח זיכרון הדברים הצביע כי אין מדובר בהסכם מחייב ואכיף. לאור זאת קבעה ועדת הערר כי מועד העסקה אינו ביום החתימה על זיכרון הדברים, אלא בשלב מאוחר יותר שבו חלה חבות במס מכירה. רקע עובדתי והסוגיה שבמחלוקת ביום 29.12.1999 נחתם זיכרון דברים לרכישת קומת משרדים בשטח של כ-530 מ"ר ברוטו בבניין הנבנה, וכן 17 מקומות חנייה. עוד סוכם כי המשרדים יהיו בקומה ג' של הבניין. זיכרון הדברים קבע בין היתר כי "אם לא ייחתם הסכם מפורט בין הצדדים תוך 10 ימים מיום חתימת זיכרון דברים זה, ולא ישולם עם החתימה התשלום הראשון עפ"י הוראותיו, יראה זיכרון דברים זה כבטל ומבוטל ולמי מהצדדים לא תהיה כל טענה ו/או תביעה כלשהי מהצד האחר בגין זיכרון דברים זה מהצד האחר, המו"מ שקדם לו ו/או כל קשר משפטי ו/או אחר ביחס לנכס". ב-25.1.2000, כחודש ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, נחתם הסכם כתוב מפורט בין הצדדים, המעגן את זיכרון הדברים בפרוטרוט. ההסכם המפורט מגדיר את הנכס מושא הממכר כ"קומת משרדים בשטח של כ-525 מ"ר ברוטו בבניין בקומה ג'..." (להלן: "ההסכם הראשון"). כשבועיים לאחר מכן, בעקבות הגדלת מספר הקומות ב-6-5 קומות בתב"ע ל-13-12 קומות, אישר המוכר לקונים כי יתאפשר לשנות את מיקום הקומה לקומה ה' ללא תמורה לשינוי. ביום 25.12.2001, כשנתיים לאחר ההודעה האמורה, תוקן ההסכם בכתב והוסכם כי מיקום קומת המשרדים הנרכשת ישתנה מקומה ג' לקומה ה' (להלן: "ההסכם השני"). הסוגיה שמחלוקת בין הצדדים היא מועד העסקה לצורך תחולתו או אי תחולתו של מס מכירה על העסקה נשוא הערר. טענות הצדדים לטענת העוררים, מועד הרכישה הוא מועד זיכרון הדברים (קרי - 29.12.1999), שבו לא חל מס מכירה, ואילו לטענת המשיב המועד הוא מועד ההסכם השני (קרי - 25.12.2001) שבו חל מס מכירה. זאת, מאחר שעל פי הוראות התחולה של סעיף 72ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), מס מכירה חל על מכירה בתקופה שבין 1.1.2000 ל-31.7.2007. העוררים טוענים כי הזכות החוזית קמה במועד זיכרון הדברים, קרי ב-29.12.1999. התיקון לחוזה של החלפת קומה ג' בקומה ה' אינו מהווה עסקה בפני עצמה, שכן לא בוצעה במהלכו מכירה ולא עברה "זכות במקרקעין". כל שהשתנה הוא פרט טכני גרידא של מיקום הקומה, ולטענת העוררים הם עדיין זכאים לקבל קומת משרדים באותו שטח ובאותו בניין ללא תוספת כספית. ממילא, לטענתם, אין להטיל בגין התיקון בחוזה מס מכירה ומס רכישה, שהרי לא נמכר שום נכס במהלך התיקון לחוזה וכן לא נרכש נכס חדש. לטענת המשיב, בזיכרון הדברים ובחוזה הראשון לא מתקיימת דרישת המסוימות הקבועה בסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1971, בהיעדר זיהוי הנכס הנמכר. לשיטתו, המקום הראשון שבו מתקיים זיהוי הנכס השני כקומה ה' הוא ההסכם השני, ולפיכך מועד חתימתו הוא יום המכירה. דיון ועדת הערר קבעה כי זיכרון הדברים שעליו חתמו הצדדים אינו מהווה חוזה מחייב לרכישת קומת המשרדים שבקומה ה', בשל כמה נימוקים, שדי בכל אחד כשלעצמו כדי להוציאו מכלל זכות חוזית העומדת בהגדרת "זכות במקרקעין" כמשמעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. ראשית, זיכרון הדברים מגביל את המועד שעד אליו ניתן להתקשר בהסכם שמהווה את המשכו של זיכרון הדברים - ל-10 ימים. הצדדים חתמו על ההסכם הראשון לאחר מועד זה, ולפיכך מדובר בהצעה וקיבול חדשים. שנית, זיכרון הדברים נעדר את המסוימות הנדרשת ביחס למושא הממכר נשוא ההסכם השני (קומה ה' ומספר מקומות החנייה), זאת גם בשים לב לכך שבמשפט המודרני דרישת המסוימות צומצמה מאוד. שלישית, זיכרון הדברים נעדר את גמירות הדעת הנדרשת מצדדים כדי שיתקשרו בחוזה מחייב, שכן הצדדים ניסחו את זיכרון הדברים כך שעד החוזה זיכרון הדברים אינו מחייב ולכל צד יש אפשרות לסגת מההסכמות בזיכרון הדברים. רביעית, זכות לקבל זכות במקרקעין קמה רק במקום שבו קמה זכות חוזית אכיפה. בענייננו לא קמה כל סנקציה על צד הנסוג מההסכמות בזיכרון הדברים, וכל צד רשאי לסגת מזיכרון הדברים. היוצא מן האמור הוא שמועד זיכרון הדברים איננו המועד שבו קמה הזכות החוזית לרכישת קומת המשרדים שבקומה ה'. מאחר שההסכם הראשון, מכתב התיקון לחוזה וההסכם השני התרחשו כולם לאחר 1.1.2000 - הרי אין צורך להכריע באיזה מביניהם קמה הזכות החוזית לקומה ה', שהרי ממילא העסקה מתחייבת במס מכירה. לפיכך מתייתר הדיון בשאר טענות הצדדים. תוצאה הערר נדחה.