אימתי זיכרון דברים ייחשב חוזה מחייב

עו"ד, רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי תקציר ו"ע 1460/05 ד. דוידוף הנדסה ובנין בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מרכז
עו"ד לילך דניאל |

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו קבעה כי בנסיבות העסקה נשוא הערר, זיכרון הדברים שנחתם בשנת 1999 לפני החלת מס המכירה לא התגבש לכלל עסקה מחייבת במקרקעין, זאת בין היתר מכיוון שבזיכרון הדברים לא היה זיהוי ספציפי של הנכס (הקומה בבניין ומספר מקומות החנייה), וכמו כן ניסוח זיכרון הדברים הצביע כי אין מדובר בהסכם מחייב ואכיף. לאור זאת קבעה ועדת הערר כי מועד העסקה אינו ביום החתימה על זיכרון הדברים, אלא בשלב מאוחר יותר שבו חלה חבות במס מכירה.

רקע עובדתי והסוגיה שבמחלוקת

ביום 29.12.1999 נחתם זיכרון דברים לרכישת קומת משרדים בשטח של כ-530 מ"ר ברוטו בבניין הנבנה, וכן 17 מקומות חנייה. עוד סוכם כי המשרדים יהיו בקומה ג' של הבניין. זיכרון הדברים קבע בין היתר כי "אם לא ייחתם הסכם מפורט בין הצדדים תוך 10 ימים מיום חתימת זיכרון דברים זה, ולא ישולם עם החתימה התשלום הראשון עפ"י הוראותיו, יראה זיכרון דברים זה כבטל ומבוטל ולמי מהצדדים לא תהיה כל טענה ו/או תביעה כלשהי מהצד האחר בגין זיכרון דברים זה מהצד האחר, המו"מ שקדם לו ו/או כל קשר משפטי ו/או אחר ביחס לנכס".

ב-25.1.2000, כחודש ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, נחתם הסכם כתוב מפורט בין הצדדים, המעגן את זיכרון הדברים בפרוטרוט. ההסכם המפורט מגדיר את הנכס מושא הממכר כ"קומת משרדים בשטח של כ-525 מ"ר ברוטו בבניין בקומה ג'..." (להלן: "ההסכם הראשון").

כשבועיים לאחר מכן, בעקבות הגדלת מספר הקומות ב-6-5 קומות בתב"ע ל-13-12 קומות, אישר המוכר לקונים כי יתאפשר לשנות את מיקום הקומה לקומה ה' ללא תמורה לשינוי.

ביום 25.12.2001, כשנתיים לאחר ההודעה האמורה, תוקן ההסכם בכתב והוסכם כי מיקום קומת המשרדים הנרכשת ישתנה מקומה ג' לקומה ה' (להלן: "ההסכם השני").

הסוגיה שמחלוקת בין הצדדים היא מועד העסקה לצורך תחולתו או אי תחולתו של מס מכירה על העסקה נשוא הערר.

טענות הצדדים

לטענת העוררים, מועד הרכישה הוא מועד זיכרון הדברים (קרי - 29.12.1999), שבו לא חל מס מכירה, ואילו לטענת המשיב המועד הוא מועד ההסכם השני (קרי - 25.12.2001) שבו חל מס מכירה. זאת, מאחר שעל פי הוראות התחולה של סעיף 72ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), מס מכירה חל על מכירה בתקופה שבין 1.1.2000 ל-31.7.2007.

העוררים טוענים כי הזכות החוזית קמה במועד זיכרון הדברים, קרי ב-29.12.1999. התיקון לחוזה של החלפת קומה ג' בקומה ה' אינו מהווה עסקה בפני עצמה, שכן לא בוצעה במהלכו מכירה ולא עברה "זכות במקרקעין". כל שהשתנה הוא פרט טכני גרידא של מיקום הקומה, ולטענת העוררים הם עדיין זכאים לקבל קומת משרדים באותו שטח ובאותו בניין ללא תוספת כספית. ממילא, לטענתם, אין להטיל בגין התיקון בחוזה מס מכירה ומס רכישה, שהרי לא נמכר שום נכס במהלך התיקון לחוזה וכן לא נרכש נכס חדש.

לטענת המשיב, בזיכרון הדברים ובחוזה הראשון לא מתקיימת דרישת המסוימות הקבועה בסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1971, בהיעדר זיהוי הנכס הנמכר. לשיטתו, המקום הראשון שבו מתקיים זיהוי הנכס השני כקומה ה' הוא ההסכם השני, ולפיכך מועד חתימתו הוא יום המכירה.

דיון

ועדת הערר קבעה כי זיכרון הדברים שעליו חתמו הצדדים אינו מהווה חוזה מחייב לרכישת קומת המשרדים שבקומה ה', בשל כמה נימוקים, שדי בכל אחד כשלעצמו כדי להוציאו מכלל זכות חוזית העומדת בהגדרת "זכות במקרקעין" כמשמעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

ראשית, זיכרון הדברים מגביל את המועד שעד אליו ניתן להתקשר בהסכם שמהווה את המשכו של זיכרון הדברים - ל-10 ימים. הצדדים חתמו על ההסכם הראשון לאחר מועד זה, ולפיכך מדובר בהצעה וקיבול חדשים.

שנית, זיכרון הדברים נעדר את המסוימות הנדרשת ביחס למושא הממכר נשוא ההסכם השני (קומה ה' ומספר מקומות החנייה), זאת גם בשים לב לכך שבמשפט המודרני דרישת המסוימות צומצמה מאוד.

שלישית, זיכרון הדברים נעדר את גמירות הדעת הנדרשת מצדדים כדי שיתקשרו בחוזה מחייב, שכן הצדדים ניסחו את זיכרון הדברים כך שעד החוזה זיכרון הדברים אינו מחייב ולכל צד יש אפשרות לסגת מההסכמות בזיכרון הדברים.

רביעית, זכות לקבל זכות במקרקעין קמה רק במקום שבו קמה זכות חוזית אכיפה. בענייננו לא קמה כל סנקציה על צד הנסוג מההסכמות בזיכרון הדברים, וכל צד רשאי לסגת מזיכרון הדברים.

היוצא מן האמור הוא שמועד זיכרון הדברים איננו המועד שבו קמה הזכות החוזית לרכישת קומת המשרדים שבקומה ה'. מאחר שההסכם הראשון, מכתב התיקון לחוזה וההסכם השני התרחשו כולם לאחר 1.1.2000 - הרי אין צורך להכריע באיזה מביניהם קמה הזכות החוזית לקומה ה', שהרי ממילא העסקה מתחייבת במס מכירה. לפיכך מתייתר הדיון בשאר טענות הצדדים.

תוצאה

הערר נדחה.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)

העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם

תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים

רן קידר |
נושאים בכתבה העלמת מס קריפטו

במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות. 

החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים. 

יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים. 

שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס. 

חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).