מהו מועד המכירה - לאור פסק דין דוידוף

בימים אלו ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל-אביב בעניין ו"ע 1460/05 ד. דוידוף הנדסה ובנין בע"מ, אחד מפסקי הדין האחרונים שעליו חתם השופט בדימוס יהושע בן שלמה ז"ל. (ראה פס"ד דוידוף בעמ' 2) ב-29.12.1999 נחתם זיכרון דברים למכירת קומת משרדים ג' בבניין שבונה המוכרת. נקבע בהסכם כי אם בתוך 10 ימים לא ייחתם הסכם מפורט, יראוהו הצדדים כבטל ומבוטל. הסכם מפורט נחתם כחודש לאחר מכן ב-25.1.2000, שבו צפו הצדדים גידול במספר הקומות במצגים שביניהם. שבועיים לאחר מכן ניתנה הסכמת המוכרת כי ככל שהקונות ירצו, וככל שמספר הקומות יגדל - יוכלו הקונות להחליף את הממכר לקומה ה' ללא תוספת תמורה. שנתיים לאחר מכן, ביום 25.12.2001, נחתם הסכם מתקן שבו הוחלף הממכר מקומה ג' לקומה ה'. פסק הדין עוסק בשאלת יום המכירה בהקשר הפרקטי של תחולת החבות במס מכירה, הכול בנסיבות של החלפת מיקום בפרויקט - נושא שעליו קיימת הוראת ביצוע מס' 20/97 אשר הוסכם על ידי מנהל מס שבח להפעילה ולדחות את יום העסקה - אך לא בכך התמקדה הוועדה. ככל שיום המכירה, כטענת העוררת, הוא בעת החתימה על זיכרון הדברים ב-1999, הנפקות היא היעדר חבות במס מכירה, שטרם נכנס לתוקף. ואולם, ככל שיום המכירה הוא בדצמבר 2001, כטענת המשיב, קיימת חבות במס מכירה. ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל, וקבעה כי תוקפו של זיכרון הדברים פג בתוך 10 ימים. הוועדה קבעה כי זיכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב, בהיעדר גמירות דעת ביחס לנשוא ההסכם הסופי שכלל לא הוסכם והוזכר בו, ובשל העובדה כי כל צד יכול היה לסגת ממנו בהיעדר סנקציה לגביו. כמו כן קבעה הוועדה כי התמורה הסופית ומושא המכר אינם זהים. הנמקה הנוספת היא היעדר יכולת אכיפה לזיכרון הדברים. הנמקות אלו לדחיית הערר מהוות לטעמנו "ניצחון פירוס" מבחינת המנהל בהשלכות הרוחב שלהן. לאור פסק הדין מעמדו המחייב של זיכרון הדברים הפך להיות פגיע ביותר, ולמעשה גישת הוועדה נותנת פתח להימלטות מדיווחים על ידי צדדים בהסכמות הראשוניות שביניהם, ובלבד שיעמדו בכללים שנקבעו בפסק הדין. ההחלטה מנוגדת לקו הכללי האופייני למיסוי מקרקעין והמופיע גם במש"חים - החובה להעביר למנהל כל התקשרות שהיא ולו מקדמית שבין הצדדים. למותר לציין כי פסק הדין מערער מכאן ואילך את הטלת קנס אי ההצהרה הדרקוני על ידי המנהל על צדדים לעסקאות אשר יוכלו להיתלות בפסק הדין, שלפיו לא כל התקשרות עולה כדי מכירת זכות במקרקעין ולכן אינה חייבת בדיווח. פסק הדין עומד בסתירה לפסק דין שניתן באותו יום בהרכב אחר של הוועדה בעניין זיידנבייבר, שבו, למרות חידושי הסכם לאחר פקיעתו, לא ראו הוועדה והמנהל את תאריך המכירה כנדחה לחידוש האחרון.

הכותבים: עו"ד זיו שרון - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין