השקעה בנכס מניב למגורים דמתה מאז ומעולם לאג"ח: מניבה קופון קבוע. אך בניגוד לאג"ח שימכר במחיר ידוע מראש ביום הנקוב, נכס מניב (לרוב) ימכר במחיר גבוה יותר ויניב שבח לא קטן לבעליו. עם זאת, היות ומדובר בסכומי כסף גדולים, כל טעות קטנה תעלה לנו בסכומים גבוהים אשר... לא תמיד נהיה מודעים לקיומם.

התשואה הממוצעת מדירת מגורים מניבה בישראל נעה בין 3% ל-4%, בהשקעה פשוטה ונבונה ניתן להגיע לתשואות של 6% עד7% על מחיר הנכס. התשואה על ההון העצמי, במקרה זה, תהיה גבוהה הרבה יותר.

להלן מובאים עשרת העקרונות של "עשה ואל תעשה" בדרך לעיסקת הנדל"ן הראשונה:

חשוב לבצע

1. תכנון וההגדרה של מרכיבי ההשקעה: ובכלל זה תכנון ראשוני של הפרמטרים הבאים:

a. מטרות ההשקעה - עלינו להגדיר מראש מהם מטרות ההשקעה, לדוגמא: אם נגדיר כי מטרת ההשקעה הינה "תשואה מכסימלית", נרשה לעצמנו לבחון את האפשרות להשכיר יחידות דיור לעובדים זרים בפאתי התחנה המרכזית בת"א. השקעה זו אכן טומנת בחובה תשואה מניבה אשר לרוב תהיה גבוהה מאלטרנטיבות אחרות אך יש לשאול את עצמנו האם אנו מתאימים להתעסקות הכרוכה בנכס מסוג זה: טיפול בשכר דירה על בסיס שבועי, התעסקות עם אוכלוסיה "שונה" וכו'. דוגמא נוספת מתיחסת להגדרה של צרכים עתידיים: אם החלטנו למשל כי בבוא העת נוכל לפנות את השוכרים ולשכן בנכס את הבן/הבת בשנות לימודיו באוניברסיטה, להחלטה אודות המיקום והקירבה למוסדות הלימוד ו/או למרכזי הערים תהיה השפעה רבה.

b. שותפים- האם אנו מתעתדים לבצע רכישה זו לבד או עם שותף/שותפים. שותף יכול להיות אח/אחות, קרוב מדרגה שניה, חבר ילדות ועוד. לרכישת נכס עם שותפים יתרונות רבים כגון: פיזור סיכון (רכישת שני חצאי דירות במיקומים שונים במקום יחידה אחת לבד), חשיבה משותפת, עניין מהתהליך וכו. עם זאת גם מספר חסרונות לא מבוטלים הנובעים מביצוע השקעה פיננסית עם שותף - על כל המשתמע מכך.

c. רמת סיכון - עלינו להגדיר עד כמה אנו "נועזים" ביכולתנו לבצע השקעות מסוג זה. אדם המוגדר כ"שונא סיכון" סביר שיעדיף נכס טיפוסי במרכז ת"א או בצפונה (לדוגמא). מאידך, אדם המוגדר כ"אוהב סיכון" יעדיף להשקיע באזורים תנודתיים ופחות "קונבנציונליים" כגון" שדרות, אריאל ועפולה. מטבע הדברים, הסיכוי לתשואה מניבה עודפת על ההשקעה באזורים אלו גבוה יותר.

2. תכנון פיננסי נכון של העיסקה: לפני כניסתנו לעיסקת רכישה של נכס מניב עלינו לבצע תחשיב מדוייק של כל המרכיבים הפיננסים של העיסקה: הון עצמי, יכולות פיננסיות המשפיעות על גובה המינוף (משכנתא) אותו נשיג, יכולות תזרימיות משפחתיות (לדוגמא: האם אנו יכולים להשקיע בכל חודש סכום נוסף מכיסנו לכיסוי המשכנתא וכו'), תזרים עתידי של סכומי כסף גדולים ועוד. הגדרה נכונה של כל המרכיבים הנ"ל יצביעו על הסכום המיטבי לרכישת הנכס.

3. הגדרת תרחישים וניהול סיכונים: טקטיקה זו מוכרת יותר בחברות עיסקיות. היות וברצוננו לבצע השקעה המוגדרת כ"ריצה למרחקים ארוכים", הווי אומר, השקעה רבת שנים, הדבר האחרון שנרצה יהיה שניאלץ למכור את הנכס עקב חוסר יכולתינו לעמוד בהתחייבויות הכרוכות בו. במטרה למזער אפשרות זו עלינו לקחת בחשבון מספר תרחישים אשר בסבירות כזו או אחרת עתידים להתממש ובמקרה זה ישפיעו על ריווחיות העיסקה ו/או תזרים המזומנים שלנו. לאחר הגדרת התרחישים יש לנסות ולאפיין עד כמה חזקה תהיה השפעתם עלינו. להלן מספר דוגמאות לתרחישים עתידיים: התפרצות אינפלציונית, שינוי חד בשער החליפין מול הדולר (ל-2 הצדדים), ירידה בביקושים לשכירות ובזאת בשכר הדירה שאנו גובים, ועוד. לאחר הגדרת התרחישים ואיפיון של השפעתם על העיסקה הצפוייה, יש להשאיר מרווח תזרימי מספק שיאפשר לנו להשלים את העיסקה ולהחזיר את ההלוואות בגינה.

4. הגדרת פרופיל הנכס: לאחר שהגדרנו את כל מאפייני העיסקה ובזאת: מטרות, אופן הביצוע, הסכום העומד לרשותינו והמקורות כמו גם התזרים הצפוי, ניצב בפנינו אחד השלבים המאתגרים בתהליך - הגדרת פרופיל הנכס. היות והיגדרנו את מטרתנו כ'השגת תשואה עודפת' (גבוהה מהתשואה הממוצעת בשוק), עלינו להיות יעילים ומחושבים בשלב זה. להלן מובאים הפרמטרים העיקריים המשפיעים על התשואה החזויה מנכס ואשר נובעים ממיקומו הגאוגרפי:

a. גודל הנכס - הביקוש הגבוה ביותר בשוק השכירות הינו לדירות קטנות בנות חדר אחד עד שני חדרים. רוב השוכרים גרים בגפם או לכל היותר עם בן/בת זוג. בנוסף, קהל יעד זה, לרוב, אינו משופע בהכנסות ולכן מחפש פינה חמה וקטנה במחיר שווה לכל נפש. דירה גדולה בת 3 חדרים או יותר תגדיל משמעותית את העלות החודשית לשוכר: שכ"ד חודשי, ארנונה, הוצאות תחזוקה (חימום, קירור, נקיון) ולכן תחייב אותו להכניס שותף, פעולה שאינה אהודה על רוב השוכרים. בין קהל שוכרים זה נימנים סטודנטים, צעירים אחרי צבא, גרושים ובודדים בעלי יכולות כספית מוגבלות. בכדי שנוכל להציע יחידות דיור קטנות לקהל השוכרים, עלינו לנסות ולרכוש נכסים מסוג זה -אשר לרוב הם נדירים.

b. מיקום - מרכזי הערים הגדולות הן האזור המבוקש ביותר אך, מטבע הדברים, גם היקר ביותר. רכישת נכס בשולי הערים הגדולות או בערי הלווין לרוב תניב ביקוש גבוה לא פחות אך במחירים נמוכים הרבה יותר. לדוגמא, דירה בת שני חדרים בחולון או בת-ים תעלה פחות מחצי המחיר מדירה דומה במרכז ת"א ותניב תקבול חודשי משכר דירה שינוע בין 75%-80% מזו של העיר הגדולה.

c. נגישות - כפי שצויין, רוב רובו של קהל השוכרים אינו משופע במזומנים ולכן נזקק לתחבורה הציבורית. לנכסים המצויים במרחק רב מעורקי התחבורה הציבורית יהיה ביקוש נמוך משמעותית מאלו המצויים בסמיכות ובמרחק הליכה מתחנות האוטובוס ובעתיד מהרכבת הקלה.

d. מחיר הנכס -ככל שמחיר הנכס נמוך יותר כך יגדל הסיכוי לריווחיות גבוהה יותר. באזורים מסויימים בארץ ניתן למצוא דירות קטנות בעלות של 300 עד 400 אש"ח. במקרה זה, שכירות חודשית של 1700-2200 ש"ח תניב תשואה גבוהה יותר מזו המושגת, לדוגמא, במרכז ת"א. היות ובימינו מעטים הם המקומות בהם שכר הדירה נמוך ממחיר זה, מומלץ לשקול להתמקד בסוג כזה של נכסים. עם זאת, יש לקחת בחשבון שממש כמו בשוק ההון, השקעה מסוג זה נחשבת "ספקולטיבית" יותר, כלומר, נתונה יותר לתנודתיות הן בביקושים לשכירות והן מהשבח (עליית ערך הנכס).

5. מינוף ומימון: כיום, כאשר התחרות בין הבנקים למשכנתאות בשיאה ומחירי ההלוואות (שער הריבית על ההלוואות) יורדים יותר ויותר, זה הזמן להשתמש בהון עצמי מופחת ובמינוף מוגבר.

a. שיעור המינוף - רוב הבנקים ישמחו לאשר לנו מינוף (הלוואה) בגובה 70%-75% אם רק נציג להם יכולות פיננסיות סבירות (ללא ביטוח משכנתא). בתנאים אלו, כאשר מחיר הכסף (שיעור הריבית על ההלוואה) נמוך משמעותית מהתשואה על הנכס, הריווחיות הגבוהה ביותר על ההשקעה תושג במינוף מכסימאלי. עם זאת עלינו לזכור כי ככל שגדל המינוף, גדל הסיכון הכרוך בהשקעה זו ולכן יש להיוועץ במומחים ולהחליט על גובה המינוף על בסיס התאמה אישית.

b. אסטרטגית פיזור סיכונים - כיום מציעים הבנקים מספר רב של "מוצרים" בתחום. החל ממשכנתא בריבית קבועה, משתנה, "פריים" לא צמודה, מט"ח ועוד. איזו משכנתא היא הממומלצת ביותר כיום? על שאלה זו אין תשובה חד משמעית והיא תלויה במספר רב של משתנים - בחלקם סובייקטיבים ואישיים. עם זאת, לאור העובדה שמשכנתא נלקחת לתקופות ארוכות של עשרות שנים, מומלץ לשלב בין מספר מסלולים בכדי לפזר את הסיכון הכרוך בהשתנות אחד האפיקים.

חשוב להימנע

1. השקעה בנכס ב"אזור הנוחות": חלקנו נותנים משקל יתר למרכיב ה"נוחות". אם אני גר בעיר מסויימת, יהיה זה אך ברור כי שם אבצע את ההשקעה. הדבר נכון גם בהתייחס לעיר/ אזור בו גדלנו, לאזור בו נמצא מקום העבודה או כל אזור אחר המוכר לנו היטב. לא מין הנמנע כי רכישת נכס ב"אזור הנוחות" אכן יניב את התשואה והריווחיות המצופה אך יתכן גם ההפך - שאין זה האזור המועדף. עלינו לבחון את האזור בו מתעתדים אנו להשקיע במשקפי התשואה, כלומר, מדד מספרי המציין את היחס בין סה"כ ההכנסות השנתיות ברוטו משכר דירה לבין העלות הכוללת של הנכס. ככל שיחס זה (באחוזים) גבוה יותר כך תגבר כדאיות ההשקעה.

2. שימוש מלא בהון עצמי: גם אם חלקנו ניחן בערימת מזומנים מרשימה המאפשרת לרכוש את מלוא הנכס מההון העצמי, מומלץ להימנע מאפשרות זו ולשקול שימוש במינוף חיצוני. לדוגמא: אם ברשותי מזומן בגובה 100,000 דולר לרכישת נכס במחיר זה, עדיף יהיה לרכוש שני נכסים דומים בהון עצמי של 50,000 דולר כל אחד.

3. חוסר ב"רזרבות" כספיות בשלב הרכישה: אין לרכוש נכס בעלות כוללת שאינה משאירה לנו יתרות כאלו ואחרות לתשלום סכומים צפויים ובלתי צפויים המצטרפים לרכישה. יש לקחת בחשבון עלויות נוספות שלרוב יוצאות מכיסנו (ולא מסכומי המשכנתא) כגון: מס רכישה, שכ"ט מתווך, עו"ד, שיפוץ הנכס ועוד. יתרה מכך, יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות שלרוב מצטרפות למחיר הרכישה.

4. תזרים מזומנים חודשי מאוזן: לאחר הרכישה יהיה עלינו לשלם בכל חודש את תשלומי המשכנתא מתוך תקבולי השכירות. מומלץ להשאיר עודף תזרימי לכיסוי עלויות בלתי צפויות. להזכיר, אנו צפויים להפסד מהותי במקרה שניקלע למצב בו יכריח אותנו הבנק לממש את הנכס ולהוציאו למכירה עקב חוסר יכולת לעמוד בהתשלומים.

5. הארכת משך תקופת ההלוואה: סך ההחזרים החודשיים של הלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה גבוה משל זו הנלקחת לתקופה קצרה יותר. לדוגמא, סך ההחזרים החודשיים על הלוואה של 60,000 דולר לחמש שנים הוא כ-68,000דולר ול-25 שנים הוא כ-105,000 דולר (וזאת עוד לפני שקלול עלויות נוספות כגון פערים בשערי הריבית, ביטוחים נילווים ועוד). יש נטיה לקחת הלוואות לתקופות ארוכות גם כשהתזרים המשפחתי מאפשר את קיצור התקופה. איני שולל את הארכת תקופת ההחזר, על אחת כמה וכמה כאשר התזרים המשפחתי דורש זאת, אך עם זאת יש לקחת בחשבון את העלות הכוללת הנובעת ממשך התקופה ואת השפעתה על התשואה המחושבת על ההון שהשקענו. על החלטה להתחשב, בנוסף, ביכולות ההשקעה האלטרנטיבית שלנו.

לסיכום, האם זה הזמן "להצטרף לחגיגה" ולרכוש נכס מניב גם כיום כאשר המחירים גבוהים בעשרות אחוזים ממחירם לפני מספר שנים? התשובה היא 'כן רק במידה ואתם "רצים למרחקים ארוכים". במקרה זה תהיו פחות רגישים לתנודתיות כזו או אחרת של השוק ותוכלו לצפות לתשואה מצרפית (מניבה ו- שבח) נאה .אנו השכירים או העצמאים הזעירים השקועים בעשיה היומיומית יכולים באמצעות השקעה חד פעמית לא גבוהה ומעט פעילות ורצון, ליצור לעצמנו תזרים הכנסות לא מבוטל. חשוב לעשות זאת נכון ובאופן הריווחי ביותר! בהצלחה.

***הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il