מס שבח רכישה ומכירה באופציה לרכישת זכות במקרקעין

שאלה: -------------- חברה חתמה על חוזה אופציה לקניית דירת מגורים ממוכר ושילמה 1,000 ש"ח בעבור הזכות הבלעדית לקניית הדירה בתקופת האופציה (שנה בדרך כלל). במשך השנה איתרה החברה קונה לדירה, וחתמה איתו על חוזה למכירת הדירה. בד בבד קנתה החברה את הדירה מהמוכר. השאלות: 1. האם יש כאן שתי עסקאות, והאם על כל עסקה יחולו מס שבח, מס מכירה ומס רכישה? 2. האם יש דרך חוקית להימנע מכפל המס? 3. החברה קונה ומוכרת דירות רבות במשך השנה. האם לא יחול עליהן פטור ממס שבח, והאם יש דרך להחיל אותו? 4. האם 1,000 ש"ח המשולמים בעבור האופציה מוכרים בתור הוצאה לחברה, בהתחשב בכך שהם משולמים לאדם פרטי?

תשובה: ----------- בטרם נשיב על השאלות נבהיר את מעמדה של אופציה לרכישת זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק"). על פי הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הענקה של "זכות לקבלת זכות" היא בבחינת מכירה, ולפיכך יוצרת אירוע מס לפי החוק. עם זאת, הואיל ואין המדובר בהענקה של הזכות העיקרית אלא בזכות נגזרת בלבד, הרי אירוע המס מתייחס לזכות הנגזרת בלבד. הנפקות המרכזית לניתוח זה היא לעניין שווי העסקה. המסים המשולמים במקרה של אופציה אינם נגזרים משווי הזכות המלא אלא משוויה של הזכות הנגזרת בלבד. פרשנות זו אמנם אינה מופיעה במפורש בלשון החוק אך היא מגובה בהוראות המקצועיות של רשויות המס. לשם שלימות התמונה נציין כי עם תיקון סעיף 49י לחוק (פרק חמישי 2) נקבע כי בהתקיים תנאים מסוימים הענקת האופציה תהא פטורה ממס לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין אלא בהתאם להוראות מס הכנסה (מס רווחי הון או מס הכנסה בהתאם לסיווגה של האופציה בידי מקבלה). לאור דברים אלה נתייחס לשאלותיך בפירוט: 1. במקרה המתואר בשאלה אכן יש שתי עסקאות. הענקת האופציה חייבת במס שבח ובמס רכישה, וסיחורה לידי הרוכש חייב אף הוא במס שבח ובמס רכישה. נציין כי בסיחור האופציה מתקיימות שתי עסקאות: האחת - סיחור האופציה, והאחרת - רכישת נכס הבסיס מאת הבעלים, קרי מימוש האופציה. 2. כאמור לעיל, במצב הדברים האמור אין כפל מס. מס השבח משולם רק על הרווח ומס הרכישה משולם רק בגין רכיב האופציה. עם זאת, על פי הוראות סעיף 49י לחוק אפשר לחסוך גם את מס הרכישה בגין רכיב האופציה (בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף זה). 3. הואיל ומדובר בחברה, הרי על פי ההגדרות הקבועות בחוק אי אפשר לקבל פטור ממס בגין מכירת האופציה, אף על פי שמדובר ברווח שנצמח מדירת מגורים. עם זאת נזכיר כי הרווח הנצמח בחברה הוא בגין האופציה בלבד. ייתכן כי לצד רווח זה ייווצר רווח נוסף בידי הבעלים של הדירה. הבעלים של הדירה יכול לקבל פטור בגין רווח זה על פי תנאים הקבועים בחוק (מכירה אחת לארבע שנים, דירה יחידה ועוד). מלבד האמור לעיל קיימת חשיפה שלפיה ימסה פקיד השומה את הרווח הנובע מן האופציה כפעילות עסקית על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, אם יתברר כי פעילות החברה עולה כדי עסק. נציין כי מנתוני השאלה נראה לכאורה כי אכן מדובר בפעילות עסקית. משמעות הדברים היא כי ההכנסה תחויב במסגרת הפעילות העסקית הרגילה של החברה, והחברה תוכל להציג לפני המנהל אישור על פי סעיף 50 לחוק, המראה שפעילות זו ממוסה על ידי פקיד השומה. 4. התשלום בסך 1,000 ש"ח ייחשב כשווי הרכישה של האופציה. מובן כי בסיחור האופציה תיווצר לחברה הכנסה. החברה תוכל לנכות את התשלום בסך 1,000 ש"ח מתוך הכנסה זו.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.