חיוב בגין עסקת מקרעין ביום המכירה או בחתימת החוזה

ועדת הערר דחתה ערר שהגישו שתי חברות שעשו ביניהן עסקה בדולרים למכירת זכויות במקרקעין. העוררות ביקשו ממנהל מיסוי מקרקעין לחשב את שיעורי המס המחויב בגין העסקה בשקלים לפי מועד התשלום בפועל, והוא קבע כי החיוב במס בעסקה בערכים דולריים נקבע ביום המכירה בלבד.

העובדות וטענות הצדדים

העוררת 1 מכרה לעוררת 2 את זכויותיה בנכס מקרקעין, ותמורת העסקה נקבעה בערכים דולריים. עקב ירידת שער הדולר זמן קצר לאחר יום חתימת החוזה, ובטרם שילמה העוררת את תמורת העסקה, חל פיחות בשער הדולר, ובשל כך הופחתה תמורת העסקה בשקלים.

שתי העוררות עתרו להפחית לכל אחת מהן את חיובי המס בגין העסקה. העוררת 1, שהיא חברת חוץ הרשומה בישראל, ביקשה להפחית את שיעור מס השבח שהוטל עליה בגין ירידת הדולר, והעוררת 2 ביקשה להפחית את שומת מס הרכישה שבה חויבה.

המשיב סירב להיעתר לבקשתן, וקבע כי שיעור המס נקבע בשקלים לפי יום המכירה, כלומר במועד חתימת החוזה והדיווח על העסקה.

לטענת העוררות, רשויות המס מחויבות לגבות מס אמת בלבד, כלומר על פי הסכומים בשקלים המשולמים בעסקת מכר בפועל, על פי שער הדולר במועד ביצוע התשלומים. זאת, בעוד שהמשיב קבע שיעור מס שלמעשה מחייב את העוררת 1 במס שבח שגבוה מהסכום בפועל שתשלם בשקלים בשל ירידת שער הדולר לאחר חתימת החוזה, וכך גם בנוגע לעוררת 2, שחויבה במס רכישה בסכום גבוה ממחיר הרכישה בשקלים נכון ליום חתימת החוזה.

העוררות טענו כי בשל ירידת שער הדולר, שעל בסיסו נקבעה העסקה - יש להן זכות לתקן את השומה העצמית שערכו עקב העסקה, ולהפחית את שווי המכירה והרכישה בהתאם לשער העדכני.

לטענת המשיב, שווי המכירה, שלפיו נקבע מס השבח, נקבע ביום המכירה - הוא יום חתימת החוזה - והוא אינו מושפע מעסקת אשראי השלובה בעסקת המכר, שבסיועה נעזר הרוכש לגייס את ההון הדרוש לו לביצוע העסקה.

כך גם באשר להפרשי שער מטבע חוץ, אשר אם השתנה לאחר יום המכירה - יהיה הדבר נתון לפקודת מס ההכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ולא לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). העוררת 1 דיווחה על העסקה כעסקה דולרית, כחברת חוץ, לפיכך היא אינה יכולה להיבנות בטענתה להפחתת המס שחויבה בו בשל ירידת שער הדולר.

ועדת הערר קבעה:

הדין קובע כי ככל שמתווסף סכום לתמורה לאחר יום המכירה בשל שינויים בהפרשי שער הדולר, עניין זה נתון לפקודת מס הכנסה ולא לחוק מיסוי מקרקעין. הנורמה הקיימת בכל הנוגע לחיובי המס במקרים שכאלה, מנתקת בין העסקה המקורית (עסקת המכר) לבין עסקה נוספת (תוספת תשלום או הפחתה בשל שינויים בשער הדולר).

העוררת 1, כחברת חוץ, בחרה מרצונה לדווח על הכנסתה מהעסקה בדולרים לפי כללי תקנות הדולרים, ועל כן היא מנועה מלטעון לעיוות בחישוב שומת מס השבח שבה חויבה, שכן השומה נקבעת כאמור ביום המכירה. אם קיים פער בין הסכום בשקלים ביום המכירה לבין סכום התמורה בפועל בשל שינויים בהפרשי שער הדולר - עניין זה נתון לפקודת מס הכנסה.

לפיכך החישוב שעשה המשיב נכון, והערר נדחה.

בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו

לפני: כב' השופט (בדימוס) יהושע בן שלמה - יו"ר

ניתן ב-30.3.2009

התקציר מאת עו"ד איתי שרף, "הוצאת הלכות - דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס - מידע עסקי בע"מ"