עובדות וטענות:

התובעים הם בעלים של מקרקעין, אשר התקשרו עם חברה קבלנית בעיסקת-קומבינציה. החברה התקשרה בהסכמי רכישה עם רוכשי דירות, אשר העבירו לה תשלומים הגבוהים מהמותר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בתמורה, נרשמו לזכות הרוכשים הערות אזהרה. ואולם, בסופו של יום, עסקת-הקומבינציה לא יצאה לפועל, שכן החברה הקבלנית קרסה עוד לפני שניתן היתר בנייה.

עם קריסת החברה, הגישו התובעים תביעה לפסק דין הצהרתי לביטול הסכם הקומבינציה ולמחיקת הערות האזהרה, כנגד החברה ובעליה, רוכשי הדירות, עורך הדין של בעלי הקרקע ועורך הדין של החברה אשר ערך את הסכמי הרכישה עם הרוכשים ורשם את הערות האזהרה.

בעלי הקרקע הוסיפו, כי גם אם ימצאו חייבים בהשבה לרוכשים, הרי שאין לחייב אותם מעבר לסכומים המובטחים על-ידי הערת אזהרה לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), ובמקרה דנן, עד 15% מסכום התמורה החוזית של כל רוכש. רוכשי הדירות טוענים, כי כנגד ביטול הערות האזהרה, על בעלי הקרקע להשיב להם את כל הכספים ששילמו לחברה.

בעלי הקרקע הוסיפו וטענו, כי הן עורך הדין של החברה והן עורך הדין שלהם עצמם נהגו ברשלנות והפרו את חובות האמון שהיו מוטלות עליהם, ולכן יש מקום להטיל עליהם חלק מן האחריות לנזקי הרוכשים.

דיון משפטי:

כב' הש' י' עמית:

הלכה פסוקה היא, כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין הרוכשים. הלכה זו נעוצה ברצון להגן על הרוכשים. בהתאם כבר נפסק, כי אם הערות האזהרה נרשמו כדין על פי הסכם הקומבינציה, אזי הן יעמדו בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם. ואולם, אם הן נרשמו שלא כדין, שלא על פי הסכם הקומבינציה, דינן להתבטל.

במקרה דנן, על פי הסכמי הקומבינציה, החברה הייתה רשאית לרשום הערות אזהרה לזכות הרוכשים ללא כל הגבלה, והן נרשמו עוד לפני ביטול ההסכם. משכך, הרי שרישומן נעשה כדין והן תקפות, ורוכשי הדירות זכאים אפוא להשבה כספית חרף הסכמתם למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על שמם.

הסכמת הרוכשים להעביר את הסכסוך מהמישור הקנייני למישור הכספי מייתרת את הדיון בשאלה האם בעל קרקע יכול לאכוף על רוכש דירה "לפדות" את הערת האזהרה שנרשמה לזכותו. ואולם, מבלי לקבוע מסמרות, נראה שכאשר הסכם הקומבינציה בוטל כדין על ידי בעל הקרקע, והצדדים נקלעים למצב של "קפאון", יש לאפשר לבעל הקרקע "לפדות" את הערות האזהרה.

לעניין הסכום בו חייבים בעלי הקרקע כלפי הרוכשים, גדר הסיכון של בעל הקרקע הוא בהתאם לגבולות שהתווה המחוקק בחוק המכר (הבטחת השקעות), נקבע בסעיף 4(2) כי מוכר לא יקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מהמחיר, אלא אם רשם הערת אזהרה שאין עליה כל זכות של צד שלישי הגוברת עליה. בעל קרקע שהסכים לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות יכול וצריך לצפות כי הרוכשים והקבלן יפעלו בהתאם להוראות החוק הקוגנטי, והוא אינו מחוייב לפדות את הערות האזהרה בסכומים ששולמו על ידי רוכש הדירה בחריגה מהוראות החוק. מכאן, שעל בעלי הקרקע לשפות את רוכשי הדירות עד לסכום של 15% מסכום התמורה הנקובה בהסכמי הרכישה, כ"פדיון" של הערות האזהרה שנרשמו לזכותם.

לעניין עורך-הדין של בעלי הקרקע, אשר לא הבטיח כיאות את זכויות בעלי הקרקע בהסכם הקומבינציה, הרי שהוא אחראי לחלק מנזקי בעלי הקרקע ומכאן שעליו לשפות את בעלי הקרקע. אם בעלי הקרקע לא ישלמו את חובם לרוכשים, יהיה על עורך הדין לשאת בתשלום המגיע לרוכשים.

עורך-הדין של החברה, אשר ידע אך לא מנע מרוכשי הדירות לשלם לחברה יותר ממה שמותר היה לחברה לקבל, הפר את חובת הזהירות שחב עורך דין כלפי צד שלישי שאינו לקוחו, במיוחד אם אותו צד שלישי – הרוכשים - שם בו את מבטחו. משכך, עליו האחריות לשפות את רוכשי הדירות בסכומים ששילמו מעבר ל-15% מסכום התמורה החוזית.