מגדל ויטה
צילום: אסף פינצוק
ראיון

"גבינה שוויצרית": מישורים קנתה מגדל לפני 7 חודשים ומכרה ב-50% רווח. איך זה קרה?

החברה של אלכס שניידר קנתה ב-7,500 שקל למ"ר ומכרה ב-11 אלף בערך במגדל ויטה בבני ברק. המנכ"ל אלון וקסמן: "מכרנו לקבוצת משקיעים אמריקאית. כבר לא בונים כאלה היום"
איציק יצחקי |

חברת מישורים מישורים 0% מוכרת קומה של כ-3000 מ"ר במגדל ויטה בבני ברק תמורת כ-31.4 מיליון שקל. על פניו, זאת נראה כמו עוד עסקה רגילה, אבל בפועל - בתקופה בה הביקוש לנדל"ן נמצא בעצירה - קשה למצוא עסקאות עם רווח מהיר, בטח בשוק המשרדים.

מישורים מכרה קומה שלמה במחיר גבוה פי 1.5 ממחיר הרכישה לפני שבעה חודשים. לבניין יש 5 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר. שטח הבניין עומד על כ-18 אלף מ"ר ולמישורים יש קצת יותר מ-13 אלף מ"ר מתוכו. היא מחזיקה בסך הכל ב-3 קומות משרדים. את הקומה הראשונה היא מוכרת כעת, קומה שניה היא השכירה למכללה חרדית, וקומה נוספת במשא ומתן להשכרה. מחיר הקניה של אותו חלק מהמגדל ביולי האחרון היה 104 מיליון שקל - חישוב פשוט: משהו כמו 7,900 למ"ר.

מחיר הקניה של 3,200 מ"ר בקומה הראשונה הוא 7,500 אלף שקל למ"ר (מעט יותר זול מהקומות האחרות) וכעת, היא נמכרה ב-11 אלף שקל למ"ר. משהו כמו 11 מיליון שקל רווח (בניכוי הוצאות ומיסוי, כמובן). במסגרת ההסכם יפקיד הרוכש 20% (כ-6.2 מיליון שקל) במועד החתימה וישלם את יתרת הסכום (80%) בתוך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם. בחברה מדגישים כי השלמת העסקה צפויה להתרחש במהלך הרבעון השני לשנת 2023. התזרים החופשי הצפוי לחברה לאחר פירעון חלקי של הלוואת המוכר ובניכוי הוצאות עסקה ומסים ככל שיהיו צפוי להסתכם בכ- 25 מיליון שקל.

בניגוד למס שבח המשולם על מקרקעין על ידי אדם פרטי שמשלם 25% מהרווח (בניכוי הוצאות), כאן מדובר בחברה. היא משלמת מס חברות, אבל במקרה הזה, העסקה שווה במיוחד כי היא גוררת הפסדים ולא בטוח שתשלם מס שבח.

"קיבלנו את הבניין סביב ספטמבר, הנכס היה שייך לאשטרום", מספר בראיון המנכ"ל אלון וקסמן. "הייתה בו גבינה שוויצרית, כי הם מכרו לאורך שנים קטעים מסוימים לבעלי מקצועות חופשיים. הם עושים את זה בכמה נכסים. אבל אז הגיעה קבוצת משקיעים אמריקאית, היא רצתה לקחת את כל הקומה. הקומות בויטה מיוחדות, 3200 מ"ר, זה ענק. מפלס אחד. היום בונים 1500-1700 מ"ר במעטפת, אצלנו יחס הברוטו-נטו הוא מאוד נמוך. אחוז הפירים והלובי מאוד נמוך, 15% בערך. לכן, זה מאוד התאים להם".

על פי הדיווח, יש לכם הפסדים צבורים.

"משהו כמו 74% מהבנין בבעלותנו, כמובן שדיווחנו על כך לבורסה. אתה צודק, אז מס שבח כנראה לא יהיה. אבל כן היה מס רכישה כשקנינו. נקזז הפסדים".

הקומה הנוספת תימכר?

"זה בניין היברידי, אז אפשר למכור בחלקים. המכללה החרדית, עם 900 תלמידים, תתחיל לפעול במאי. אבל את הקומה שנשארה נשכיר. המחיר השיווק למ"ר הוא 60 שקל למטר מעטפת".

מישורים השקעות נדל"ן, נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ועוסקת בהשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב. היא בבעלות אלכס שניידר ובעלת השליטה (כ-50%) בחברת סקייליין, שמפעילה נכסים מניבים מלונאים בקנדה ובארה"ב ונסחרת בתל אביב.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מגדל ויטה הוא מבנה משרדים בגובה חמש קומות שנבנה ב-1997, שוכן בבני ברק ומכיל גם קומת מסחר קרקעית וחניון המוכר כחניון "בית ויטה". החברה נמצאת בעיצומו של שדרוג הבניין והמתחם המסחרי שבו: יפתח בית קפה בקומת המסחר והשדרה שבינו לבין מגדל קונקורד הסמוך צפויה לעבור שיפוץ שיכלול הצללה, פינות ישיבה וצמחיה, לובי הבניין עבר שיפוץ מאסיבי ונרכשו פינות ישיבה לשימוש הדיירים וכמו כן גם גג הבניין ישופץ ויושק Rooftop בשטח של 400 מ"ר לרווחת דיירי הבניין.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אלי כליף (צילום: עידו לביא)אלי כליף (צילום: עידו לביא)

העלאת דירוג לטבע; מניית החברה בשיא של 8 שנים

סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה; גיוס החוב הבא של טבע יהיה בריבית נמוכה יותר

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע דירוג חוב

הנהלת טבע מקבלת גושפנקא שפעלה נכון בשנים האחרונות. סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ על רקע ביצוע חזק של אסטרטגיית Pivot to Growth וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה. כמובן שרואים את זה טוב במחיר המניה - מניית טבע ב-31 דולר - מחיר שיא של 8 שנים. שווי החברה מעל 34 מיליארד דולר. השווי כבר משמעותית מעל החוב, הסיכון שבקושי לשרת את החוב ירד דרמטית, והמכפיל רווח עלה לאור התפיסה של השוק שהסיכון ירד, טבע נסחרת במכפיל של כ-10-12 אחרי שבמשך תקופה ארוכה נסחרה במכפיל חד ספרתי , לפני כשנה וחצי היא נסחרה במכפיל 5. 

 מכל מקום, Moody’s  אישררה את דירוג B1a של טבע והעלתה את תחזית הדירוג לחיובית במקום יציבה. S&P  העלתה את דירוג טבע ל  BB+ מ-BB עם תחזית יציבה.העלאות הדירוג נשענות על מגמת הפחתת המינוף העקבית של טבע, כאשר S&P ציינה כי המינוף המתואם ירד ל-4.4x  נכון ל-30 בספטמבר 2025, וצפוי לרדת מתחת ל-4.25x  ברבעונים הקרובים – רמה העומדת בסף הנדרש לדירוג הגבוה יותר. סוכנות הדירוג הדגישה גם את המשמעת הפיננסית של טבע, את חוזקת עסקיה ואת פרופיל הנזילות שלה, לצד חזרה לצמיחה בהכנסות לאחר חמש שנות ירידה, הודות לביצועים חזקים בתחום התרופות הממותגות ולייצוב תחום הגנריקה.

 

Moody’s ציינה את המשך השיפור בביצועים התפעוליים של טבע ואת המדיניות הפיננסית הממושמעת המתמקדת בהפחתת חוב. הסוכנות הדגישה את המומנטום החזק במותגים המובילים של טבע ואת השקות המוצרים הצפויות – הן בתחום התרופות הממותגות והן בתחום הביוסימילרס - אשר צפויות לקזז את האתגרים בתחום הגנריקה. Moody’s עוד ציינה את עמדת הנזילות החזקה של טבע, התומכת ביכולתה לנהל את פירעונות החוב הקרובים. הסוכנות הוסיפה כי גורמים אלה, יחד עם הציפייה לירידה במינוף לכיוון 3.5x בתוך 12-18 חודשים, תומכים בתחזית החיובית ובפוטנציאל להעלאת דירוג נוספת.

אלי כליף, סמנכ"ל בכיר ומנהל הכספים הראשי של טבע, אמר: "עדכוני הדירוג הללו הם עדות חזקה לחזון האסטרטגי שלנו ולביצוע הממושמע שלו, במיוחד לאחר רצף של העלאות דירוג בחודשים האחרונים. באמצעות הובלת אסטרטגיית ה-Pivot to Growth, מתן עדיפות לניהול תזרים מזומנים חזק והקצאת הון קפדנית, הוכחנו מחויבות בלתי מתפשרת להפחתת מינוף ולצמיחה עסקית בת קיימא. התוצאות הללו ממחישות בבירור כיצד האסטרטגיה הממוקדת שלנו מייצרת ערך ממשי לטבע וממצבת אותנו להמשך הצלחה."


העלאת הדירוג תוביל לגיוס חוב בריבית נמוכה מהריבית הנקובה כעת באג"ח והיא גם תבטיח את היכולת של טבע לשרת את הפירעונות הגדולים של השנתיים-שלוש שנים הקרובות. 


מניית טבע חזרה השנה להוביל את הבורסה המקומית. המחצית הראשונה היתה צולעת והמניה דווקא נפלה, אבל בארבעה חודשים מניית טבע הכפילה את ערכה: 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: האם טבע עדיין מעניינת?

מערכת ביזפורטל |

מניות הארביטראז' חוזרות על האפס. צפוי יום רגוע יחסית בת"א עם המשך הסנטימנט החיובי. 


מי שממלא תפקיד במערכת הציבורית, ובפרט בפיקוח על הבנקים, נדרש לאזן בין שמירה על יציבות המערכת הבנקאית לבין הגנה על הציבור והלקוחות. לאורך השנים נשמעת ביקורת שלפיה האיזון הזה נתפס לעיתים ככזה שנוטה לטובת היציבות והרווחיות, ופחות להקלה ישירה ביוקר האשראי והעמלות לציבור. בתוך הדיון הזה עולה גם סוגיית ה“דלת המסתובבת” וניגודי עניינים פוטנציאליים, כשמעבר של בכירים בהמשך לתפקידים במערכת הפיננסית מעורר שאלות תדמיתיות לגבי שיקולי מדיניות ורגולציה. גם אם אין בכך טענה להתנהלות לא תקינה, עצם המתח בין אחריות ציבורית לבין מסלולי קריירה עתידיים ממשיך ללוות את השיח סביב תפקיד הפיקוח - גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?


ונמשיך לטבע - נתחיל בהודעה מאתמול, וכמה תובנות בהמשך:

הנהלת טבע טבע 0%   מקבלת גושפנקא שפעלה נכון בשנים האחרונות. סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ על רקע ביצוע חזק של אסטרטגיית Pivot to Growth וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה. כמובן שרואים את זה טוב במחיר המניה - מניית טבע ב-31 דולר - מחיר שיא של 8 שנים. שווי החברה מעל 34 מיליארד דולר. השווי כבר משמעותית מעל החוב, הסיכון שבקושי לשרת את החוב ירד דרמטית, והמכפיל רווח עלה לאור התפיסה של השוק שהסיכון ירד, טבע נסחרת במכפיל של כ-10-12 אחרי שבמשך תקופה ארוכה נסחרה במכפיל חד ספרתי , לפני כשנה וחצי היא נסחרה במכפיל 5. 

מכל מקום, Moody’s  אישררה את דירוג B1a של טבע והעלתה את תחזית הדירוג לחיובית במקום יציבה. S&P העלתה את דירוג טבע ל  BB+ מ-BB עם תחזית יציבה.העלאות הדירוג נשענות על מגמת הפחתת המינוף העקבית של טבע, כאשר S&P ציינה כי המינוף המתואם ירד ל-4.4x  נכון ל-30 בספטמבר 2025, וצפוי לרדת מתחת ל-4.25x  ברבעונים הקרובים - רמה העומדת בסף הנדרש לדירוג הגבוה יותר. סוכנות הדירוג הדגישה גם את המשמעת הפיננסית של טבע, את חוזקת עסקיה ואת פרופיל הנזילות שלה, לצד חזרה לצמיחה בהכנסות לאחר חמש שנות ירידה, הודות לביצועים חזקים בתחום התרופות הממותגות ולייצוב תחום הגנריקה - העלאת דירוג לטבע; מניית החברה בשיא של 8 שנים


מניית טבע נסחרת במכפיל רווח של 12 לשנה הבאה - זה לא גבוה, אבל היא היתה ב-5 תקופה ממושכת כשהיו צרות של חוב ואופיואידים. אז שטבע נסחרה מתחת ל-10 וגם ב-15 דולר זו היתה הזדמנות. עכשיו ביחס לחברות התרופות - גם האתיות-אינווטיביות וגם הגנריות, זה כבר מחיר מלא. יש עוד לאן לעלות בתרחיש חיובי, אבל תחום התרופות האינווטיביות נסחר במכפילי רווח של 11-15, תלוי בצמיחה והתחום הגנרי בפחות מכך. קחו זאת לתשומת לבכם.

מה שכן - טבע כעת הפכה ליעד רכישה. שוק התרופות עובר סינרגיה עמוקה, ובלי בעיות משפטיות, טבע עשויה להתברר כיעד אטרקטיבי. 



שער הדולר דולר שקל רציף בשפל של כמעט 4 שנים.