אבי כץ, מייסד רשת קופיקס
צילום: יח"צ

שוב מסתבכת: אושרה תביעה ייצוגית נגד קרן הנדל"ן הגשמה: אסור להחתים משקיעים על חוזים - ללא תשקיף

למרות שלא פורסם תשקיף - הקרן חתמה על חוזים עם משקיעים ב-250 פרויקטים בסכומים של 1.55 מיליארד שקל. השופטת: "פרסום תשקיף הוא 'שער הכניסה' לתחולת דיני ניירות ערך"
נתנאל אריאל | (5)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

קרן הגשמה מסתבכת פעם נוספת: שופטת בית המשפט הכלכלי בת"א רות רונן אישרה בקשה לאישור תביעה כתביעה ייצוגית נגד קרן הנדל"ן הגשמה שנמצאת בבעלותם של מייסד קופיקס אבי כץ וחנן שמש וחברת בת של הקרן, וזאת מכיוון שעל פי כתב התביעה הקרן החתימה משקיעים על חוזי השקעה בנדל"ן בחו"ל ב-250 פרויקטים בסכומים של 1.55 מיליארד שקל, מבלי שפרסמה תשקיף - כפי שקובע חוק ני"ע ולכן החוזים הם למעשה לא חוקיים.

בקרן הגשמה הפרידו בין ההשקעות השונות כך שבכל השקעה יהיו פחות מ-35 אנשים ולכן לדבריהם הם נכנסו תחת החריג לחוק, אך בית המשפט דחה את הטענה לאחר שעורכי הדין שהגישו את התביעה טענו כי למעשה הגשמה ניהלה את הפרויקטים כולם וכי מדובר בפיצול מלאכותי, שכן המשקיעים לא התעניינו בפועל בדירות אלא רק בתשואה על השקעתם. בתביעתם - המשקיעים ביקשו לקבל את כספם בחזרה.

לקריאה נוספת:

ניתוח: האם כדאי להשקיע בקרן הגשמה? מה קרה בהשקעות הקודמות?

אולי הגיע הזמן לסגור את קרן הגשמה או להעבירה לניהול חיצוני?

לדברי השופטת רונן: "הסכמי ההשקעה מנוגדים ליעדים שהחוק נועד להגשים, וככאלה הם נגועים באי חוקיות יסודית וכריתתם בלתי חוקית". החוק ביקש למנוע התקשרות לרכישת ניירות ערך ללא פרסום התשקיף ומבלי שדיני ניירות הערך יחולו על ההסכם. משכך הצעה ומכירה של ניירות ערך תוך הפרת חובת התשקיף מנוגדת לתכליות ולמטרות הבסיסיות של חוק ניירות ערך.

"פרסום תשקיף הוא 'שער הכניסה' לתחולת דיני ניירות ערך. התשקיף מגשים את התכליות עליהן מבוסס החוק: הגנה על ציבור המשקיעים, הבטחת גילוי נאות בעת הקצאת ניירות הערך וקידומו של שוק ני"ע יעיל ומשוכלל".

על פי עורכי הדין שהגישו את התביעה: "הגשמה פיצלה באופן מלאכותי את יחידות ההשתתפות באותו מיזם, באופן הנחזה לכך שהם נמכרים לקבוצות של 35 משקיעים בלבד. אלא שהפיצול היה מלאכותי, שכן ההבחנה בין הקבוצות התמצתה בגובה ההשקעה במיזם ובהבחנות מלאכותיות ושוליות"

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"יש לראות בכל יחידות ההשתתפות נייר ערך אחד. הגשמה הפרה את חובת התשקיף ומכרה את אותו מיזם לעשרות רבות של משקיעים, הרבה יותר מ-35 משקיעים; והיא פיצלה באופן מלאכותי גם את האופן שבו הוצעו על ידה ניירות הערך, ופנתה בהצעה ראשונית לאלפי משקיעים. אם לא די בכל אלה, הגשמה פיצלה באופן מלאכותי את ניהול המיזמים לשותפויות שונות, ללא כל היגיון עסקי ומסחרי, והכל בניסיון להתחמק מחובת התשקיף החלה עליה".

שורה של הסתבכויות - הגיע הזמן לסגור את הקרן?

זו אינה הפעם הראשונה שקרן הגשמה מסתבכת. ב-2019 רשות ניירות ערך חקרה את יו"ר הקרן חנן שמש, והמנכ"ל רון ברקוביץ' בחשד לעבירות דיווח ופרסום פרטים מטעים בתשקיף במטרה להטעות משקיע סביר. על פי החשד ההוא, מנהלי הקרן טשטשו את הסתבכותו הפלילית והאזרחית של איש העסקים האמריקני, גארי דראגול, שיחד איתו הקימו שותפות לרכישת נכס נדל"ן במשיגין.

שבוע לאחר מכן קנסה הרשות את הקרן ב-300 אלף שקל על פרסום ניירות ערך ללא תשקיף באמצעות אפליקציית הקבוצה. האפליקציה נועדה לאפשר למשקיעים לקבל מידע מוגבל (בגדרי "פרסום כללי") על השקעות חדשות, לאפשר חתימה על מסמכים באופן דיגיטלי ולתת לכל משקיע גישה לפורטל האישי שלו, כך שיוכל לקבל מידע על ההשקעות בהן השקיע בלבד. עם זאת, האפליקציה כללה מידע אודות פרויקטים נוכחיים ומידע אודות פרויקטי עבר, לרבות נתונים כספיים, אשר על פי הפטור שניתן לפרסומים כלליים אין לפרסמם שלא במסגרת תשקיף.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    נכון 18/07/2021 14:07
    הגב לתגובה זו
    למה אבי כץ לא בכלא הלך הכסף והנוכל חופשי להשאיל אותו ערום בלי אגורה על התחת
  • 4.
    דרור 22/04/2021 18:44
    הגב לתגובה זו
    יחריזו פשיטת רגל ויפתחו חברה בשם אחר.
  • 3.
    עכשיו? הסוסים ברחו מזמן (ל"ת)
    דור 21/04/2021 14:14
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    תחשבו טוב 21/04/2021 10:32
    הגב לתגובה זו
    כל מי שעדיין עושה עסקים עם הנוכל הזה כץ. עילת האישום - טמטום קיצוני ורשלנות התנהלותית פושעת
  • 1.
    נפתלי 21/04/2021 10:17
    הגב לתגובה זו
    לא ברור.
רשף טכנולוגיות מרעומים
צילום: רשף

הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת

מחצית שנייה נהדרת לארית, אבל מה יהיה בהמשך? ניתוח ביזפורטל על צבר ההזמנות מראה שלא התקבל אפילו הזמנה אחרת במשך מספר חודשים

מנדי הניג |

ארית מנסה להנפיק את החברה הבת רשף לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל. השוק לא מסכים - המניה של ארית נפלה ביום חמישי ב-20% וסימנה להנהלת ארית שאין לה ברירה, אלא להוריד את השווי או לבטל את ההנפקה. הסיפור די פשוט - ארית מחזיקה ברשף, רשף היא 98% מפעילותה. ארית בעצם מוכרת מניות של עצמה ומנסה להיות חברת החזקות. השוק לא אוהב חברות החזקה, הוא מתמחר אותן בדיסקאונט על הערך הנכסי של החברות בת התפעוליות. ארית כעת ב-4 מיליארד שקל ואחרי העסקה בה היא תמכור 11% מרשף ותנפיק 10% לציבור היא תחזיק כ-80% מרשף.

רשף תהיה חברה עם כמה מאות מיליונים בקופה (תלוי בגיוס) וגם ארית שנוסף על המזומנים ממכירת מניות ברשף היא צפויה להעלות את רווחי רשף למעלה - אליה. הסכום משמעותי מאוד, זה יכול להגיע  ל-800 מיליון שקל ויותר, צריך לזכור שהמחצית השנייה של השנה מצוינת בתוצאות העסקיות. הערכה היא שהרווח מגיע ל-200 מיליון שקל. התזרים אפילו יותר. 

נניח באופטימיות שלארית יהיה 1 מיליארד שקל בקופה אחרי הנפקה והיא תחזיק ב-80% מחברה שנניח לשם הדוגמה תהיה שווה 4 מיליארד שקל אחרי הכסף (כלומר כ-3.6 מיליארד לפני הכסף). היא בעצם תהיה עם נכסים של 4.2 מיליארד שקל - קחו דיסקאונט סביר והגעתם לפחות מהשווי שלה בשוק אחרי ירידה של 20% ל-4 מיליארד שקל.

הכל תלוי כמובן בשווי של רשף. אם השווי יקבע על 4.3 מיליארד שקל, אז יש הצדקה מסוימת לשווי שוק הנוכחי של ארית, גם לא בטוח. אבל כאמור הסיכוי לכך נמוך. 

בכל מקרה, הדבר החשוב ביותר בארית וברשף לקביעת השווי הוא הצבר הזמנות לביצוע. הוא קובע את היקף המכירות בהמשך.

נתחיל בחצי הכוס המלאה. המחצית השנייה של 2025 פנומנלית והנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה, וזה גם יכול להיות יותר. זה יביא את הרווח ל-300 מיליון שקל בשנה, קצב רווחים אם המחצית השנייה משקפת של 400 מיליון שקל.

אלא שיש גם חצי כוס ריקה והיא חשובה יותר. הצבר בירידה, החברה לא קיבלה הזמנות בחודשים האחרונים. 


הצבר נפל

בדיווח לבורסה במסגרת הדוח הכספי למחצית הראשונה החברה מעדכנת כי הצבר שלה נכון לסוף יוני 2025 מסתכם ב-1.3 מיליארד שקל: 


השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות

השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים

הדיון על "קריסת" השוק האלטרנטיבי מפספס את העיקר - אין דבר כזה שוק אחד או מודל אחד; בין פלטפורמות אחראיות עם מנגנוני חיתום וביטחונות לבין גופים שנשענו על הון חדש בלבד, עובר קו דק שמפריד בין ניהול סיכון מושכל לבין הימור מסוכן - טור תגובה של אייל אלחיאני  מייסד ומנכ"ל טריא
אייל אלחיאני |

בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.

מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.

השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.

הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.

אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.

ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.

מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).

להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.