האם כדאי להשקיע בקרן הגשמה?

קרן ההשקעות בנדל"ן הגשמה, בבעלותם של איש העסקים אבי כץ, אשר פרץ לתודעה הציבורית בזכות הקמת רשת קופיקס ושל היו"ר חנן שמש, דיווחה בתחילת השבוע כי בכוונתה לגייס מהציבור כ-60 מיליון דולר, תוך הקטנת סף הכניסה הנדרש לצורך השקעה ל-5,000 דולר. מדובר בגיוס הגדול של הקרן עד כה, כאשר בשלב הראשון תבקש לגייס הקרן כ-21 מיליון דולר. אבל לפני שאתם משקיעים, יש כמה דברים שחשוב לדעת.

עד כה, גייסה הקרן כ-2.8 מיליארד שקל מכ-32 אלף משקיעים, לצורך ביצוע כ-300 השקעות ברחבי העולם, מהן הושלמו 145 השקעות והוחזרו למשקיעים כ-1.27 מיליארד שקל.

לרוב, הכספים גויסו לצורך הקמת פרויקט בודד, אולם הגיוס הנוכחי מציע מודל חדש אשר יושק תחת השם Co-Fund X ויאפשר למשקיעים פיזור של ההשקעה בין לפחות 4 השקעות, כאשר במסגרת טיוטת התשקיף, כוללת החברה את שתי ההשקעות הראשונות של הקרן החדשה, ובהמשך תעדכן את המשקיעים לגבי ההשקעות הנוספות שעדיין לא נקבעו. בדיוק מסיבה זו דרשה הרשות לני"ע מהגשמה להציג נתונים נוספים המצביעים על ביצועי הקרן בכ-300 הפרויקטים אליהם נכנסה מאז הקמתה בשנת 2009.

אף פעם אל תאמינו לאיש המכירות חיפוש קצר אודות קרן הגשמה בעיתונות הכלכלית יעלה דיווחים אודות משקיעים מאוכזבים "שלא קיבלו את מה שהובטח להם", למרות שבחברה טוענים כי מה שמוצג למשקיעים זו תכנית עסקית ולא הבטחה.

• מציעים לכם תשואה גבוהה - תברחו; המקרה של קרן הגשמה ואיך מזהים נוכלים?
• כניסת רמי לוי לקופיקס שיפרה את תנאי הסחר עם הספקים

עם זאת, לעיתים (לא תמיד) מאחורי דיווחים שונים בעיתונות עומדים גורמים אינטרסנטיים שעשויים להציג מקרה בודד כשגרה, מסיבות שונות ומגוונות. בנוסף, מטבע הדברים, מה שמגיע לכותרות העיתונים הם המקרים הבעייתים, ההצלחות פחות.

בחינת הנתונים שכללה הגשמה בטיוטת התשקיף אודות תוצאות פעילותה מצביעים על כך שאכן, במבחן המציאות התוצאות היו פחות טובות מהתכנית העסקית ובחלק מהמקרים אף נרשמו הפסדים, זאת בניגוד לסברה הרווחת בקרב משקיעים חובבים רבים, לפיה השקעה בנדל"ן הינה חסרת סיכון או סברה בדויה נוספת לפיה מחירי הנדל"ן תמיד עולים.

אם כך, לפני שמדברים בכלל על התוצאות, מי שמתעניין להשתתף בגיוס זה או אחר של הגשמה או חברות דומות, צריך לקחת בחשבון שקיים סיכוי לתשואה שלילית, ושבדרך כלל חברות מציגות תכנית עסקית אופטימית (מי יותר ומי פחות).

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הגשמה רשמה תשואה ממוצעת של 12.7%-10% ברוטו לשנה לפי הנתונים שמפרסמת הגשמה, מתוך 300 ההשקעות בהן היתה מעורבת הקרן מאז הקמתה, הושלמו (בוצע EXIT) ב-145 פרויקטים, בהם נרשמה תשואה שנתית ממוצעת של 12.7% ברוטו, כאשר בהשקעות אליהן נכנסה הקרן מתחילת שנת 2016 והושלמו, נרשמה תשואה גבוהה יותר של כ-17.1% ברוטו.

עם זאת, תוצאות אלו לא כוללות פרויקטים בעיתיים אשר חרגו מתכנית העבודה ולדרישת הרשות לני"ע הציגה הגשמה חישוב שמרני של התשואות בפרויקטים, תחת הנחה לפיה פרויקטים אלו ישיגו תשואה אפסית או יסבו הפסדים. במקרה זה מדובר על תשואה של כ-10% ברוטו.

הפער בין התכנית העסקית האופטימית למציאות כאמור, במרבית המקרים, תכנית עסקית המוצגת למשקיעים פוטנציאליים הינה אופטימית וקרן הגשמה איננה יוצאת דופן בעניין זה. על פי הנתונים שמפרסמת הגשמה, התשואה השנתית הממוצעת של ההשקעות שהחלו מאז תחילת 2015 (והושלמו) עמדה על כ-15.2%, בעוד התכנית העסקית אשר הוצגה למשקיעים חזתה תשואה שנתית ממוצעת של כ-21.1%.

עם זאת, בשלוש השנים האחרונות התשואה עלתה והתחזית היתה שמרנית יותר. כך, בהשקעות שהחלו מאז תחילת שנת 2016 (והושלמו) נרשמה תשואה שנתית ממוצעת של כ-17.1%, לעומת התכנית העסקית אשר הוצגה למשקיעים וחזתה תשואה שנתית ממוצעת של כ-19.3%.

הבטיחו 23% - נתנו 8.3% על פי הנתונים, עבור 145 הפרויקטים שהשלימה הגשמה, משך הפרויקט הממוצע עמד על כ-2.5 שנים, התשואה השנתית הגבוהה ביותר שנרשמה בפרויקט עמדה על 44.8%, כאשר מנגד, 3 פרויקטים (כ-2% מהפרויקטים) השיגו למשקיעים תשואה שלילית עם מחיקה של כ-12% מההשקעה בשני פרויקטים ומחיקה של כ-6% מההשקעה בפרויקט אחד.

בין שתי נקודות הקיצון הנ"ל, מדווחת הגשמה גם על ההשקעות הפחות מוצלחות שלה, כאשר ב-60% מההשקעות שביצעה הקרן מאז הקמתה, התשואה הממוצעת עמדה על 8.3%, לעומת 23% על פי התכנית העסקית. בנוסף ב-38% מההשקעות התשואה הממוצעת עמדה על כ-5.74% לעומת 23% על פי התכנית העסקית שהוצגה למשקיעים.

מה לגבי ההשקעות הפתוחות? מתוך כלל ההשקעות של הקרן שטרם הושלמו, מדווחת הגשמה כי 27% מהפרויקטים מצויים בעיכוב של מעל שישה חודשים לעומת המועד המשוער המקורי שנקבע לסיום ההשקעה בתכנית העסקית. בעניין זה, מצויין כי משך העיכוב הממוצע בפרויקטים אלו עומד על כ-21 חודשים. נתון זה מהותי שכן לפי מתווה הפעולה של הגשמה, בפרויקטים בהם חל עיכוב של עד שישה חודשים קיים מנגנון פיצוי ביחס לכל חודש עיכוב בהשלמת הפרויקט.

איך בנוי מנגנון ההשקעה הגשמה פועלת בשני סוגי פרויקטים מרכזיים, פרויקטים מניבים ופרויקטי יזמות, כאשר משך הפרויקט המקסימלי אליו נכנסת הגשמה הינו 3 שנים (לפי התכנית העסקית - בפועל ייתכנו עיכובים).

פרויקטים מניבים, הנחשבים כבעלי סיכון נמוך יותר ובהתאם צפויים לתשואה נמוכה יותר, במסגרתם הקרן רוכשת נכסים, משביחה אותם במטרה להרים את דמי השכירות, מהם נגזר שווי הנכס ולאחר תקופה של כשנתיים וחצי מוכרת אותם. במקרה זה, המשקיע יקבל תשלום רבעוני הנגזר מחלקו בדמי השכירות (נטו, כלומר לאחר הוצאות תפעול) המופקים מהנכס ועם מכירת הפרויקט (ה-EXIT) יקבל את חלקו היחסי בתמורת המכירה.

פרויקטי יזמות, הנחשבים כבעלי סיכון גבוה יותר ובהתאם צפויים לתשואה גבוה יותר, במסגרתם הקרן מקימה נכסים ומוכרת אותם. במקרה זה, המשקיע יקבל תשלומים לקראת סוף תקופת ההקמה, לאחר תחילת המכירות בנכס (ה-EXIT) בהתאם לחלקו היחסי בתמורה.

מה מקבלת הגשמה מכל זה? מכל משקיע גובה הגשמה 7% מסכום השקעתו (לפני הנחות שונות שניתן להשיג), עבור הוצאות העסקה ודמי ניהול, שהינם חד פעמיים ובמידה ופרויקט מתארך מעבר לצפוי, הגשמה אינה גובה דמי ניהול נוספים, אף אם ניהול הפרויקט הופך הפסדי עבורה.