הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון

עודף היצע במשרדים? ירידה בפדיונות? הצחקתם את עזריאלי

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI מתייחס לקבוצת עזריאלי, לקראת מפגש גולשי Bizportal עם מנכ"ל ענקית הקניונים
שי עזר | (6)
נושאים בכתבה עזריאלי שי עזר

לפני כ-30 שנה חברת עזריאלי קבוצה הקימה את קניון איילון בעלות של כ-180 מיליון שקלים. כיום, היא בעלת פורטפוליו נכסים בהיקף של למעלה מ-16 מיליארד שקלים המניב לה 1.1 מיליארד ש' NOI שנתי, מה שמכתיר אותה כחברת הנדל"ן המקומית הגדולה בישראל. לרישום חינם למפגש עם מנכ"ל עזריאלי- לחץ כאן. מספר המקומות מוגבל

עזריאלי הינה חברה יזמית המתמחה באיתור קרקעות (לרוב באזורי ביקוש עם נגישות טובה), בניה וניהול נכסיה, מעל ל-80% מנכסי הנדל"ן שלה היא עצמה ייזמה ובנתה. ניתן לומר בביטחון שהשנים האחרונות הטיבו עם סקטור הנדל"ן המניב, הן בתחום המסחר והן בתחום המשרדים, נתון המשתקף בעלייה בשיעורי התפוסה ושכר הדירה, מצד אחד, ובגידול בגיוס הכספים משוק ההון והמערכת הבנקאית, מצד שני.

חברות רבות ניצלו את סביבת הריבית הנמוכה והאמון של שוק ההון והמערכת הבנקאית בסקטור הנדל"ן המניב וגייסו הון רב. בשנה האחרונה מניות חברות הנדל"ן המניב הפגינו עליות מרשימות, ובפרט מניית עזריאלי. עם זאת, לאחרונה התעורר חשש מהיפוך מגמה בעקבות האטה כלכלית צפויה במשק, ועודף שטחי מסחר ומשרדים הצפויים להיבנות בארץ. היתרונות הבולטים של עזריאלי הם איכות הנכסים והחוסן הפיננסי. כשיש לך נכסים איכותיים, במיקומים מרכזיים, עם תמהיל נכון של שוכרים וניהול טוב בטווח הארוך, הם ישביחו את עצמם גם אם יהיו תקופות קשות יותר בדרך.

בנוסף, החוסן הפיננסי של עזריאלי (23% חוב פיננסי נטו למאזן) יאפשר לה לצלוח כל משבר שאולי יגיע, ואף יאפשר ניצול רגעי המשבר ברכישת נכסים איכותיים בזול. אולם מעבר לתמונה הכללית, ניתן לבחון את הדברים לעומק יותר. אי אפשר להתעלם מהעובדה שבשנת 2016 ו-2017 מאות אלפי מ"ר של פרויקטים למשרדים יושלמו.

נתעלם לרגע מהיתרון האיכותי של מגדלי עזריאלי על פני מתחריו (מיקום על תחנת רכבת ומעל הקניון), ונסתכל רק על המספרים - דמי השכירות החודשיים הממוצעים במתחם המשרדים בעזריאלי נאמדים בכ-96 שקלים למטר (כולל 22 אלף מ"ר שמושכרים לבזק ב-78 ש'). דמי השכירות בחוזים חדשים מסתכמים בכ-114 שקלים למטר, כלומר ירידה של 15% במחירי השכירות של חוזים שנחתמים תוריד את המחיר ל-97 ש' בממוצע למטר - מעל לממוצע הקיים במגדלים. לכן להערכתנו, הפגיעה במרכזי עזריאלי תהיה מינימלית אם בכלל.

בנוסף, לפני כשבוע חברת עזריאלי הודיעה על השכרת 10,000 מ"ר במתחם העסקים בחולון לחברת פיריון, ובכך השכירה את מרבית הבניין הראשון במתחם ששטחו 40 אלף מ"ר. עסקה זו מוכיחה שיש ביקוש לשטחים איכותיים - עובדה שעזריאלי הצליחה להשכיר בהצלחה עד כה, למרות עודף היצע של שטחי משרדים באזורים מתחרים כמו פתח תקווה ובני ברק.

לגבי פורטפוליו המסחר של עזריאלי, אכן רואים האטה בגידול הפדיונות, אך עדיין קיים גידול בקניונים המובילים, אם כי מתון יותר מבעבר. יש הרבה רעש בתקשורת סביב עודף שטחי המסחר בבאר שבע והפגיעה בקניון הנגב. אנחנו מעריכים שקניון הנגב אכן נפגע, במיוחד לאור פתיחתו של הגרנד קניון של מליסרון. אולם יש לזכור שקניון הנגב מהווה רק כ-4% מנכסי החברה. כמו כן, גם רוב שטחי המסחר של סניפי אופיס דיפו שהתפנו הושכרו ובמחירים גבוהים יותר.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אי אפשר שלא להזכיר את היקף היזום החסר תקדים של עזריאלי. מדובר בכ-470 אלף מ"ר שצפויים להניב תזרים NOI של 550 מיליון שקלים. הערכות השווי שלנו מראות תשואה על ההשקעה של 11%-12% בהתאם לתזרים הצפוי, לכן גם אם נראה ירידת מחירים והתשואה על ההשקעה תהיה 8%-9% - עזריאלי תרוויח.

אחרי שפירטנו על ההכנסות, כמה מילים על ההוצאות. עזריאלי, כמו חברות אחרות, מנצלת את סביבת הריבית הנמוכה. רק לפני מספר חודשים מיחזרה הלוואה בהיקף של 915 מיליון שקלים עם ריבית היסטורית של 6%, לעומת ההלוואה החדשה שנושאת ריבית של 0.75% - 1.16% צמוד. בכך חסכה עזריאלי הוצאות מימון בהיקף שנתי של 45 מיליון שקלים - פי 3 מתזרים ה- NOI של קניון קרית אתא. בעקבות זאת, גם אם בתרחיש פסימי נראה פגיעה בהכנסות השכירות, החיסכון בהוצאות המימון יקזז זאת. בסופו של דבר, חברות הנדל"ן מניב מרוויחות מהמרווח בין עלויות המימון לשכר הדירה. בשנים האחרונות מרווח זה נפתח הודות לירידת הריבית מה שהיטיב עם החברות.

לסיכום, אין ספק שהמניה עשתה מהלך של למעלה מ-20% בשנה האחרונה. מודל ה-NAV גוזר מחיר יעד של 125 שקלים, גבוה בכ-9% בלבד מהמחיר בבורסה, ולכן בהמלצת ניטרלי. יחד עם זאת, להערכתנו עזריאלי היא מניית עוגן. אנחנו ממליצים לכל משקיע או גוף מוסדי להחזיק בה במשקל שוק לפחות. אומנם המודל אינו נותן אפסייד משמעותי, אבל במידה והשוק יצמח מעבר לתחזיות שלנו, פוטנציאל הצמיחה של החברה יהיה גבוה יותר מכפי שציינו, שכן המודל התבסס על הנחות שמרניות, בעיקר בתחום הייזום.

מנגד, במידה ואכן תחול האטה במשק, עזריאלי תפגע הכי פחות בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות, הן בשל האיכות, המיקום וגודל הנכסים והן בשל המינוף הנמוך והאיתנות הפיננסית אשר יסייעו לה לצלוח כל משבר הצפוי לבוא.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    איש חכם 23/02/2014 14:10
    הגב לתגובה זו
    ולא מהיום בביזנס. המגדלים בתל אביב הם הברקה מא עד ת ויש לו מגע של זהב
  • 5.
    מקורב 21/02/2014 15:34
    הגב לתגובה זו
    אנחנו יודעים שאתה הרבה יותר יפה ממה שרואים פה :)
  • 4.
    נגר 20/02/2014 19:46
    הגב לתגובה זו
    שלא מחלקת יותר דיבידנד
  • 3.
    הצחקתם גם את מליסרון. (ל"ת)
    קבלן 20/02/2014 15:58
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    נתנאל הכריש 20/02/2014 12:11
    הגב לתגובה זו
    אם תהיה צמיחה ירוויח המון על הייזום. אם יהיה מיתון יקנה את כולם בזול. אני איתו מההנפקה ומרוצה מאוד.
  • 1.
    סוחר 20/02/2014 09:45
    הגב לתגובה זו
    מכיר את הנושא? אם זה נכון, איך זה משפיע על המניה?
אנרגיה מתחדשת
צילום: PIXBABY BY PEXELS

שנתיים של תשואת חסר: האם המדד הזה בדרך לסגור פערים?

אחרי שנתיים של תשואת חסר מול המדדים הסקטור הירוק עשוי סוף-סוף לקבל רוח גבית - סביבת ריבית נמוכה עשויה להקל על המימון לחברות הפרויקטליות ולסגור את פערים בתשואות - אבל זה התרחיש האופטימי מה עוד יכול לקרות? 

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה אנרגיה מתחדשת

בשנים האחרונות, מדד הקלינטק התקשה להדביק את קצב העליות של המדדים המובילים. בזמן שהבנקים זינקו ביותר מ-100% מתחילת 2024, ות"א 125 עלה בכ-74%, מדד הקלינטק הסתפק בעלייה של כ-36% בלבד. גם בשנים הקודמות המדד רשם תשואת חסר משמעותית, כאשר איבד בשנת 2022 כמעט שליש מערכו, ובשנת 2023 רשם ירידה של כ-10%. 

הסיבה המרכזית לפער בין שני המדדים הייתה סביבת הריבית הגבוהה, שעלתה בחדות במהלך שנת 2022 והייתה דלק לרווחיות הבנקים דרך הכנסות המימון שהובילו לרווחי שיא, ומנגד משקולת על חברות הפרויקטים בתחום הקלינטק.

ההשפעה של הריבית

עולה השאלה למה ריבית גבוהה יותר פוגעת בחברות האנרגיה המתחדשות? ובכן, רוב הפעילות בנויה על פרויקטים ממומנים בחוב ארוך. כשהריבית והשוק לטווחים הבינוניים והארוכים יקרים, עלות ההון הממוצעת עולה, שיעור התשואה נשחק, והערך הנקי של הפרויקט יורד. במילים פשוטות, כאשר הריבית גבוהה, הכסף פשוט יקר יותר. הלוואות לפרויקטים עולות יותר, המימון מתייקר, והחברות מרוויחות פחות מכל פרויקט חדש. כתוצאה מכך, הן דוחות חלק מההשקעות, מצמצמות פעילות ומתקשות להראות קצב צמיחה כמו בשנים של ריבית נמוכה. הבנקים, לעומת זאת, הרוויחו מהמצב הזה, הריבית על הלוואות עלתה מהר יותר מהריבית שהם שילמו ללקוחות על פיקדונות, מה שחיזק מאוד את שורת הרווח שלהם.

עכשיו, כשנראה שבנק ישראל מתקרב להורדת ריבית ראשונה מאז ינואר 2024 אחרי 14 פעמים רצופות שהריבית נותרה ללא שינוי, עולה השאלה האם זה הזמן של הקלינטק לסגור את הפער? הנה כמה תרחישים אפשריים:

תרחיש בסיס: הורדה מדורגת

אם בנק ישראל יוריד את הריבית ברבע אחוז וירמוז על המשך הורדות, זה ישפר את תנאי המימון בהדרגה. חברות כמו אנלייט, אנרג'יקס, דוראל ונופר, שזקוקות למימון ארוך טווח, עשויות להיות הראשונות שיגיבו. במצב כזה המדד יכול לסגור חלק מהפער, אבל לא כולו כאשר חברות שפועלות במודלים יציבים יותר עם גישה למימון זול יותר וחוזים ארוכי טווח, יושפעו פחות.

תרחיש שורי: מסלול הורדות מהיר וירידה חדה בתשואות בעולם

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז רודיטי רייזור לאבס
צילום: ישראל פררה

מכר למשקיעים וקנה אחרי חודשיים בשליש מחיר

מה שהיה היה - אבל תלמדו את הלקח החשוב בסיפור של אקסונז' ויז'ן לפעם הבאה

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה רז רודיטי אקסונז’ ויז’ן

אחרי ירידות חדות בשווי החברה, יו"ר אקסונז’ ויז’ן אקסונז ויזן 1.72%   ובעל המניות הגדול בחברה, רז רודיטי, רוכש מניות בשוק, במחירים שנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר ההנפקה. מהדיווחים האחרונים לבורסה עולה כי רודיטי רכש מניות בשערים של 452 אגורות ב-21 באוקטובר ו-413 אגורות ב-27 באוקטובר, והגדיל את אחזקתו לכ-5.14 מיליון מניות, כ-28% מההון, בהיקף כספי של כ-100 אלף שקל. הרכישות מתבצעות כאמור על רקע ירידה חדה של למעלה מ-40% במניה מאז ההנפקה בסוף אוגוסט, רק לפני חודשיים אז גויסו כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף. כיום נסחרת החברה בשווי של כ-75 מיליון שקל בלבד. מי השקיע בחברה הזו עם גירעון בהון ועם הכנסות נמוכות, רק בגלל מילות באזז? מי השקיע ביזמים שכבר הפילו את המשקיעים בעבר? גם המוסדיים השתתפו. למרות שהכתובת היתה על הקיר:



מכר למשקיעים יקר וקונה בחזרה בזול

אז עכשיו, אחרי שהמשקיעים שפכו 40 מיליון שקל ואחרי נפילה במניה, בעל השליטה "מביע אמון" עם השקעה זניחה. אגב, חשוב להבהיר משהו חשוב. השווי של החברה לא ירד ב-40%, הוא בעצם התרסק הרבה יותר. השווי של פעילות החברה - דגש על פעילות החברה בהנפקה היה 130 מיליון שקל (שווי פעילות בלי קשר למזומנים בחברה). השווי כעת 75 מיליון שקל, אבל יש מזומנים בקופה. בנטרול המזומנים השווי 35 מיליון שקל. יש כאן נפילה של 70% בשווי הפעילות. התרסקות. המשמעות אגב, שאדון רז רודיטי קנה מניות בשליש מחיר אחרי חודשיים.

הרכישה האחרונה הייתה יכולה להיות הבעת אמון, ואולי היא כזו, אבל הסכום נמוך ואיפה הוא היה כל הדרך למטה. עכשיו באים?

מבדיקת ביזפורטל עולה שדווקא הציבור היה הקונה הדומיננטי בגל העליות של ספטמבר, בעוד המוסדיים שמימנו את ההנפקה החלו למכור בהדרגה. אותם משקיעים קטנים שבנו על ההייפ והאמינו להבטחות “ללמידה מהעבר” נותרו תקועים עם מניות שרחוקות ביותר מ-50% ממחיר הרכישה, וצריכים עלייה של 100% במניה בשביל "חילוץ", בזמן שבעל השליטה מנצל את המומנטום השלילי כדי לאסוף מניות.

לצד הציבור שהקפיץ את המניה על ההייפ, גם לגופים המוסדיים לא חלק ב"אשמה". מי שהשתתפו בהנפקה מתוך אמונה שמדובר ב"מניה חמה" לשוק הישראלי, מצאו את עצמם כעת עם הפסד על הנייר או בלחץ למכור. משיחות עולה כי גוף שרכש בהנפקה ומחזיק במניה מוכר בשבועות האחרונים באופן מתודי, מה שמעמיק את הלחץ על השער, במיוחד לאור העובדה שמדובר במניה עם מחזור ממוצע קטן (במהלך אוקטובר המחזור הממוצע היה קטן מ-500 אלף שקל ביום). זה אולי נראה כמו מהלך טכני, אבל בפועל המשמעות היא שמי שהיה אמור לשמור על המשמעת המקצועית בעת השתתפות בהנפקה, נאלץ למכור בהפסד על חשבון החוסכים. במציאות של מחזורי מסחר נמוכים, גם מכירות בהיקף מתון מספיקות כדי לגרור את המניה מטה עוד כמה אחוזים בכל יום.

הנפקת הייפ שנעלם במהרה

ההנפקה של אקסונז’ ויז’ן בסוף אוגוסט לוותה באופטימיות וביקושים גבוהים, כשהיא הגיעה בדיוק בזמן שבו השוק התלהב מבינה מלאכותית ומהסקטור הביטחוני. החברה גייסה כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף, והמניה זינקה בכ-40% בימים הראשונים למסחר. למרות ההייפ החברה הציגה גירעון בהון העצמי, הפסדים מצטברים והכנסות שנתיות של כ-16 מיליון שקל בלבד וכשהמציאות דפקה בדלת המניה נפלה. מי שנכנסו בהתלהבות בגל העליות, בעיקר המשקיעים הקטנים, ספגו ירידות חדות של כמעט 50%, בעוד שגם המוסדיים שהשתתפו בהנפקה נותרו עם הפסד על הנייר. מאחורי החברה עומדים שלושת היזמים מרייזורלאבס, רז רודיטי, עידו רוזנברג ומיכאל זולוטוב, שהבטיחו “ללמוד מהעבר”, אך בשוק נראה כי “עוד חוזר הניגון” (אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים).