.png "מרכז לוגיסטי")
מרכזים לוגיסטיים באירופה – הלהיט החדש של משקיעי הנדל"ן
ההכרזה של אספן גרופ על מכירת מרכז לוגיסטי באלמלו שבהולנד מוקדם יותר השנה, ברווח של כ-25 מיליון שח לפני מס, הביא לעליית המניה בשיעור של כ-4%. עסקה זו מייצגת מגמה הולכת וגוברת בקרב משקיעי נדל"ן של מעבר לאפיקי השקעה במחסנים לוגיסטיים. האם אפשר כבר לדבר על טרנד?
לפני מספר חודשים דיווחה אספן גרופ על מכירה של מרכז לוגיסטי בעיר אלמלו בהולנד, המושכר לרשת טימברלנד, בתמורה ל-50.6 מיליון אירו (כ-203 מיליון ש"ח). עסקה זו, המגלמת רווח של כ-25 מיליון ש"ח לפני מס והוצאות נלוות, יצאה לפועל לאחר השבחה והרחבה שבוצעה בנכס תוך שימוש בחטיבת קרקע סמוכה, אשר הפכה אותו לאחד מנכסי הלוגיסטיקה החדשניים באירופה. הבנייה בוצעה בהתאם לתקן BREEAM, הכולל התייחסות רחבה להיבטי הבנייה הירוקה.
אופיר אייל בר, משקיע נדל"ן ישראלי אשר מעורב בפרטי העסקה, מספר כי הנכס נרכש ע"י אספן גרופ עם השלמת בנייתו בשנת 2012, כחלק מהרחבת הפעילות של אספן גרופ בתחום הלוגיסטיקה, אותו היא רואה כבעל פוטנציאל רב המאפשר להשיג תשואות אטרקטיביות על ההשקעה ביחס לנכסים מניבים אחרים. לדבריו, הצלחתן של חברות הענק כגון אמזון, אלי אקספרס ואחרות, אשר זקוקות למרכזי אחסון במקומות אסטרטגיים להפצה, יצר ביקוש הולך וגובר לנכסים מסוג זה, ובמיוחד במדינות מרכז ומערב אירופה.
.png "אופיר אייל בר")
השקעה במרכזים לוגיסטיים הופכת אטרקטיבית כלפי יותר ויותר משקיעים, וזאת בשל מספר גורמים עיקריים. ראשית, כפי שהוזכר, התרחבות המסחר באינטרנט משפיעה באופן ישיר על הצורך במרכזים לוגיסטיים במיקומים אסטרטגיים, אשר מהם מתנהלים השילוח וההפצה בתוך המדינה ומחוצה לה. לכך מצטרפת העובדה כי השוכרים, במרבית המקרים, הם חברות גדולות, יציבות וחזקות אשר שוכרות את המבנה כולו לטווח ארוך מאוד, ללא אפשרות יציאה, וכך נחסך מבעלי הנכס הצורך לאתר שוכרים, לטפל בתקלות ולנהל מרחוק את הנכס, וכן נחסכת מהם הדאגה מפני תחלופת שוכרים או עלויות ניהול משתנות.
"השקעה במרכזים לוגיסטיים מתאימה מאוד למשקיעים שמחפשים ראש שקט", אומר אופיר בר, "להבדיל מדירות מגורים או שטחי מסחר, אין כאן התעסקות עם ניהול שוטף של הנכס, ובנוסף התשואה תהיה לרוב גבוהה יותר". כשמצרפים לכך את העלייה המתמדת בעסקאות האונליין קל להבין מדוע צוברת ההשקעה במרכזים לוגיסטיים תאוצה בשנים האחרונות, ומושכת עוד ועוד משקיעי נדל"ן לתחום.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
תהליכים אלו מתרחשים במקביל למגמה הפוכה בשוק הנדל"ן המסחרי. אותה עלייה בהיקף הרכישות המקוונות, אשר יוצרת את הצורך ההולך גובר במרכזים לוגיסטיים, גורמת להשפעה שלילית על המרכזים המסחריים והקניונים, אשר מרכזים פעילות מסחר הולכת ופוחתת. כאשר מצרפים לכך את "אפקט WeWork", אשר גורם לשוכרים לחתום על הסכמי שכירות לתקופות קצרות יותר מבעבר, הולכת ומתחדדת הכדאיות בהעדפת השקעה במרכזים לוגיסטיים, ויש להניח כי הגידול ברכישות און ליין ימשיך להעיב על סקטור המסחר ולמשוך משקיעים לסקטור הלוגיסטיקה. במחקר שבוצע על ידי PWCו-ULI נמצא כי בצמרת רשימת הסקטורים המועדפים על משקיעי הנדל"ן באירופה בשנת 2018, היכן שבעבר היינו רגילים לראות את סקטור המשרדים והריטייל, רואים כעת סקטורים משניים ובראשם סקטור הלוגיסטיקה.
רו"ח דניאל אבן-צור, מנהל נכסי נדל"ן בפסגות, כינה במהלך פורום פיננסי שערכה גזית-גלוב בנושא מגמות בהשקעות נדל"ן מניב בעולם בשנה שעברה את סקטור המרכזים הלוגיסטים "הסקטור הכוכב". זאת מאחר והוא הפך לסקטור המבוקש ביותר בקרב משקיעי נדל"ן בכל העולם עוד ב-2017, עם סך השקעות המסתכם בכ-42 מיליארד אירו ומייצג עליה של כמעט 70% ביחס לשנה הקודמת. ואם ב-2017 החלה מגמה זו להתפשט בארה"ב ובאנגליה, בשנתיים האחרונות אנו עדים לתהליכים דומים במערב אירופה, ובמיוחד בגרמניה ובהולנד.
"הביקוש האדיר למרכזים לוגיסטיים מספק הזדמנות אדירה למשקיעים", מסכם אופיר בר, "הערך ממשיך לזנק, מחירי השכירות בעלייה וסכומי עתק מושקעים כיום בבניית מרכזים לוגיסטיים על ידי גופים פיננסיים מהמובילים בעולם. אני מאמין שמגמה זו רק תלך ותתחזק ותמשוך משקיעים נוספים, מוסדיים ופרטיים כאחד".
