סימני התאוששות? קרנות הריט על משרדים בארה"ב עם תשואה טובה יותר מה-S&P 500
שוק המשרדים בארה"ב עובר תקופה מאתגרת ביותר בשנים האחרונות, בעיקר בעקבות משבר הקורונה והשינויים המבניים בשוק העבודה, שהעבירו חברות רבות למודל עבודה היברידי. מגמה זו הובילה לכך שמשרדים רבים נשארו ריקים, ובבניינים מסוימים נרשמה תפוסה של פחות מ-50% מהנורמות שקדמו למגפה. עם זאת, נראה כי השנה המצב מתחיל להשתפר.
על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, קרנות ההשקעה בנדל"ן משרדי (REIT) בארה"ב נמצאות בדרכן לשנה הטובה ביותר מאז שנת 2019 - לפני משבר הקורונה. על אף שמודל העבודה ההיברידי עוד נפוץ בעסקים רבים, מניות של 12 קרנות REIT בשוק המשרדים רשמו עלייה ממוצעת של 25.4% מתחילת השנה, יותר ממדד ה-S&P 500. אם מגמה זו תימשך עד לסוף השנה, זו תהיה השנה הרווחית ביותר עבור קרנות אלו מזה חמש שנים.
ניו יורק, ארה"ב; קרדיט: Pixabay
למרות הנתונים הללו ההפתעה היא שבניינים רבים עדיין אינם מלאים. לפי נתונים של חברת Kastle, המתמחה בטכנולוגיות ניהול נכסים, שיעור התפוסה השבועי במשרדים עומד על כ-51% בלבד ממה שהיה לפני הקורונה. בנוסף, אחד המכשולים העיקריים הוא ההתמודדות עם מבנים ישנים ולא מתוחכמים טכנולוגית, אשר מתקשים למשוך חברות חדשניות המחפשות סביבת עבודה מתקדמת ומותאמת לעידן הדיגיטלי. למעשה, מבנים אלה נותרו חלק ניכר מהשוק ואינם מצליחים לחזור לרמות התפוסה שהיו טרם המשבר. חברות רבות מעדיפות להשקיע במבנים המציעים חוויית עבודה משולבת, עם דגש על חדשנות טכנולוגית, נגישות ונוחות לעובדים.
- סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
- ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איך בכל זאת ניתן להסביר את ההצלחה של הקרנות בשוק ההון? נראה כי המשקיעים, שהספידו את השוק במהלך השנתיים האחרונות, מתחילים להרגיש שהמגמה השלילית מתחילה לשנות כיוון.
המשקיעים והאנליסטים מאמינים ששוק המשרדים הגיע לתחתית
חלק מהאנליסטים סבורים כי השוק נמצא בסוג של "תחתית" שממנה ניתן רק לעלות. ריצ'רד אנדרסון, אנליסט מ-Wedbush המתמחה בקרנות REIT, טוען כי "החלק הגרוע ביותר אולי מאחורינו", והמשקיעים מתחילים לראות הזדמנויות במגזר המדוכא.
בנוסף, קרנות נדל"ן גדולות כמו SL Green, הנחשבת לבעלת הנכסים הגדולה ביותר במנהטן, רשמו עליות מרשימות מתחילת השנה. SL Green SL GREEN REALTY CORP זינקה ב-74%, בעוד שחברות נוספות כמו Vornado Realty Trust VORNADO REALTY TRUST ו-Highwoods Properties HIGHWOODS PROPERTIES INC רשמו עליות של 54% ו-58% בהתאמה.
- הבנק המרכזי יתחיל למכור מניות - לקראת שינוי מגמה ביפן?
- פדקס עולה 3.3%, אינטל יורדת 2.8%; שיאים חדשים בוול סטריט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המניה הישראלית שזינקה אתמול פי 5 וצפויה להמשיך לעלות גם היום
המשקיע ג'פרי קוליץ', שמנהל את קרן Baron Real Estate, ציין כי חלק מהמבנים המובילים בשווקים מרכזיים, כמו אלה בניו יורק, נותרו יציבים יחסית ואף מציעים הזדמנויות רווחיות בעתיד.
הקשיים שנשארו בשוק המשרדים
עם זאת, למרות סימני ההתאוששות, האתגרים בשוק המשרדים האמריקאי עודם קיימים. דוח של חברת JLL מציין כי על אף עלייה של 25.8 מיליארד דולר במכירות בנייני משרדים במחצית הראשונה של 2024, השוק רחוק מלהתאושש לחלוטין. מרבית הבניינים הריקים הם מבנים "שגרתיים", הממוקמים בפריפריה, ואילו המשרדים שנמצאים באזורים מבוקשים ומרכזיים, במיוחד מבנים חדישים ומתקדמים מבחינה טכנולוגית, מצליחים להחזיק מעמד טוב יותר.
על פי הדוח, גורם מפתח בהתאוששות עתידית של השוק יהיה שינוי בגורמי המאקרו, ובעיקר ירידה בריבית בארה"ב. מאז תחילת 2022, הריבית בארה"ב טיפסה מ-0.25% ל-5.5%, מה שהוביל לעלויות הון גבוהות יותר עבור יזמים והכביד עליהם בביצוע עסקאות חדשות. הורדת הריבית האחרונה של 0.5% נוטעת במשקיעים תקווה שהשוק לקראת השינוי כיוון.
נכון להיום, כ-3 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמצאים בשלבי בנייה בארה"ב, אך פחות ממחצית מהם מושכרים מראש. זה מעיד על זהירות רבה מצד היזמים, שמחכים לשיפור בתנאים הפיננסיים לפני שיחלו בבניית נכסים חדשים.
מה עם הישראליות שפועלות בשוק המשרדים בארה"ב?
מבחינת החברות הישראליות שפועלות בשוק האמריקאי, המצב גם כן אינו מזהיר אך שיפור בשוק ישפיע גם עליהן. חברות כמו אלוני חץ אלוני חץ 2.47% , נכסים ובניין נכסים ובנין 1.3% ואלקטרה נדל"ן אלקטרה נדלן 1.25% ספגו הפסדים כבדים בשוק הזה. הקריסה במחירי הנדל"ן, יחד עם הריבית הגבוהה, הובילו לשערוכים שליליים בשווי נכסיהן ולהפסדים משמעותיים. כך לדוגמה, אלוני חץ רשמה הפסד של 2.8 מיליארד שקל כתוצאה מירידת שווי נכסיה בחו"ל בשנת 2023.
כפי שצוין בדוחות הכספיים של 2023, צפי החברה היה כי הריבית בארה"ב תתחיל לרדת במחצית השנייה של 2024, מה שיאפשר לשוק להתחיל להתייצב מחדש. אולם, גם אם תהיה ירידת ריבית, ייקח עוד זמן עד שההשפעה תחלחל לשוק ותוביל להתאוששות משמעותית.
בנוסף לכך, יש לציין גם את השפעת המדיניות הממשלתית בארה"ב על שוק המשרדים. גורמים שונים בממשל האמריקאי החלו לדון באפשרויות לקדם תוכניות שיתמכו בהתחדשות עירונית ושיפור תשתיות, מהלך שעשוי להוביל לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המשרדי. לדברי גורמים ממשלתיים, השקעה בפרויקטים של התחדשות יכולה לשמש כקטליזטור להתאוששות השוק, במיוחד באזורים עירוניים שבהם הביקוש למשרדים נמוך יותר כיום.
צילום: Brett Sayles, Pexelsלא רק AI: הנישה החדשה והצומחת שמתפתחת במקביל לתחום הלוהט
כשהבינה המלאכותית והאוטומציה הם שני המגזרים הטכנולוגיים הכי צומחים בעולם, הם זקוקים לצדם לתשתיות מתאימות. Equinix, אחת החברות המובילות בעולם בהקמת מרכזי נתונים, היא רק דוגמה אחת לחברות שנהנות מהטרנד. וגם: למה למרות העלייה של מניית סופטבנק, וול סטריט ממשיכה לאהוב אותה
בפברואר 2024 עדכנתי כתבות עבר שעשיתי על ענקית האחזקות-השקעות היפנית סופטבנק (סימול:SFTBY) תחת הכותרת "הקונגלומרט היפני שוול סטריט לא אוהבת משקף פוטנציאל גדול". היתה זו כתבה שלישית או רביעית על החברה מאז תחילת המאה. מאז הכתבה המניה עלתה בקרוב ל-200%, אלא שבמהלך השנה האחרונה ולמרות העלייה במחיר וול סטריט מחבבת יותר ויותר את הקונגלומרט היפני הגדול שהקים ב-1981 היזם מסאיושי סאן, אז בן 24. מאז, סאן ללא ספק מצליח להוכיח שהוא קורא נכון את התפתחות מהפכת האינפורמציה ופועל בהתאם, וזאת למרות אישיות מוזרה ולקיחת סיכונים אדירים שלמעשה גרמו לאנליסטים להגדירו כ"ספקולנט".
סאן התחיל את דרכו כמפיץ תוכנות ומשחקי וידאו, אבל אז פגש בזכיין מקדונלד'ס ביפן ששכנע אותו לעבור וללמוד בארה"ב. סאן אכן עשה זאת, למד מחשבים ב-UCLA, חזר ליפן והקים את סופטבנק שאותה הוא מוביל מאז כיו"ר, נשיא ומנכ"ל.
קבוצת סופטבנק מוגדרת כחברת אחזקות-השקעות יפנית רב-לאומית שמתמחה בהשקעות בחברות טכנולוגיה שמקדמות את מהפכת המידע, תוך התמקדות בשבבים, בבינה מלאכותית, רובוטיקה חכמה, האינטרנט של הדברים, טלקומוניקציה, שירותי אינטרנט ואנרגיה נקייה. החזקות מרכזיות של הקבוצה כוללות את חברת הקניין הרוחני המובילה של מוליכים למחצה Arm Holdings (סימול:ARM) שבה סופטבנק שולטת ב-90%. שווי החזקה זו לבדה מגיע כיום לכ-80% משווייה הכולל של סופטבנק. החחזקה השנייה בגודלה היא בקרן ההון סיכון הגדולה בעולם SoftBank Vision, אשר משקיעה בגל הבא של טרנספורמציה טכנולוגית, ושם סופטבנק שותפה עם ממשלת ערב הסעודית.
- נוקיה מקימה מחלקת בינה מלאכותית ומגייסת מאינטל
- וישראל מובילה עולמית בשימוש ב-AI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאיפה המוצהרת של סאן היא להפוך את הקונצרן לקבוצת התאגידים החיונית ביותר לכלכלה הגלובלית. אגב, החברה היא גם ממנהלי הכספים המובילות גלובלית ומנהלת נכסים של רוב חברות הטכנולוגיה המובילות, ביניהן אפל (סימול:AAPL) וקוואלקום (סימול:QCOM). החברה השקיעה הון סיכון ראשוני בחברות כמו אנבידיה, אובר, T-Mobile, עליבאבא וספרינט, ובכולן מכרה את רוב ההחזקות ברווחי שיא (את ARM רכשה בהצעת רכש). היו לה גם כישלונות בדרך כמו WeWork הישראלית. סופטבנק היא גם המשקיעה הגדולה בעולם בסטארטאפים בתחומי הטכנולוגיה שהזכרתי למעלה, במיוחד בתחום ה-AI.
הבנק המרכזי יתחיל למכור מניות - לקראת שינוי מגמה ביפן?
אחרי שנים של תמיכה ישירה בשוק המניות, הבנק המרכזי ביפן מפתיע ומאותת על סיום עידן ההרחבות, ברקע שיאים היסטוריים במדדים
הבנק המרכזי של יפן הותיר היום את הריבית ללא שינוי ברמה של 0.5%, בהתאם לציפיות בשוק, אך במקביל להודעה על הריבית הייתה הודעה שעלולה להרעיד את שוק המניות הפורח ביפן. הבנק המרכזי הכריז שיתחיל למכור בהדרגה את החזקות הענק שלו בקרנות סל (ETF) ובקרנות נדל"ן (J-REITs), שהצטברו לאורך שנות ההקלה הכמותית. על פי נוסח ההודעה, המכירות יתחילו בתחילת 2026, בקצב של כ-330 מיליארד ין בשווי חשבונאי בשנה, השווים כ-600–700 מיליארד ין בשווי שוק. מדובר בצעד סמלי אך דרמטי, שמעביר מסר שעידן התמיכה הבלתי מוגבלת בשוקי ההון היפניים מתקרב לסיומו.
השיאים ביפן
ההחלטה מגיעה על רקע מה שנראה עד כה כרנסנס יפני. מי שעוקב אחר סקירות הבוקר כאן בביזפורטל וודאי ראה את הכותרות על המדד היפני שרשם עליות נאות ושבר שיאים השנה. מדד הניקיי 225 זינק בכ-26% מתחילת השנה הפיסקלית, רשם שיאים
שלא נראו מאז שנות ה-80, ונהנה מזרימת הון זרה (ותודה לבאפט), ברקע היחלשות הין ושיפור חד ברווחיות החברות המקומיות. אך האיתות החדש של הבנק, יחד עם העובדה ששני חברי מועצה הצביעו בעד העלאת ריבית כבר כעת, לראשונה מאז כניסת הנגיד קזואו אואדה, עשויה לשנות את התמונה.
השווקים מתמחרים כעת סיכוי של יותר מ-50% להעלאת ריבית כבר בישיבה הבאה בסוף אוקטובר, לאחר שלושה סבבי העלאות ב-2024 והשהיה מאז תחילת השנה.
רווחי עתק על הנייר
על פי נתוני הבנק, שווי ההחזקות בקרנות סל עומד כיום על כ-75 טריליון ין בשווי
שוק, לעומת כ-37 טריליון ין בלבד בשווי חשבונאי, כלומר הרווח על הנייר הוא יותר מ-100%. במילים אחרות, ה-BOJ מחזיק רווחים צבורים של עשרות טריליוני ין, תוצאה של קניית נכסים לאורך עשור של רמות מחירים נמוכות, בזמן שהבורסה היפנית זינקה לשיאים היסטוריים. עם זאת, עצם
הרווחים האדירים הללו הם גם הסיבה לחשש בשווקים, כאשר כל מכירה, אפילו בהיקף קטן, עלולה להיתפס כסימן ליציאה מסיבית ולהצית לחץ מכירות רוחבי, במיוחד כשהבנק נתפס כ"שחקן ענק" שהיה עד היום רשת הביטחון של השוק.
פרדיגמה חדשה?
עם ההודעה מחקו המדדים
את העליות וסגרו בירידה של כ-0.6%, תשואות האג"ח הממשלתיות ל-2 ו-10 שנים עלו, והין התחזק זמנית. המשמעות למשקיעים היא שינוי פרדיגמה: משוק שורי שהוזן על ידי נזילות מצד הבנק המרכזי, יפן עוברת לשוק שיתבסס יותר על יסודות כלכליים ורווחיות החברות, אך עם פחות רשת ביטחון
מצד הבנק המרכזי. אם תגיע העלאת ריבית כבר באוקטובר, היא תסמן את הסיום הרשמי של עידן ההרחבות שהזין את שוק ההון היפני לשיאים בשנה האחרונה. האם מדובר רק בהאטה זמנית בראלי, או בתחילתה של תפנית בשוק ההון היפני?
