"50% בארבע שנים": כמה עולה בית בקריית אתא ולמה נרשמה קפיצה באזור?
קריית אתא הפכה החודשים האחרונים למוקד עלייה לרגל עבור היזמים. בזמן שהמלחמה בצפון נמשכת, והיזמים נוטים לגשת למכרזים בדרום, קריית אתא, שאמנם לא ספגה מטחים כבדים עד כה אך עדיין נחשבת לעיר צפונית, הצליחה לסגור מכרז מוצלח עם 726 יחידות דיור, בו זכו היזמים עמרם אברהם (478 יח"ד) ושטירון השקעות (248 יח"ד).
הזכיה במכרז היא חשובה מאין כמוה, משום שבמכרזים אחרים שנעשו בתחילת המלחמה - השיווק נכשל בעקבות חוסר הודאות של היזמים, שהשאירו חלק מהקרקעות ריקות. בצפון העיר אמורות להיבנות בדרגה כ-11 אלף יחידות דיור, אבל יש גם תכנון לגבי דרום העיר – שם הצליחו שתי החברות לזכות בקרקעות, שהוצאות הפיתוח שלהן נאמדות בין 43 מיליון שקל למגרש הקטן ל-86 במגרש הגדול. עמרם אברהם זכתה בקרקע בסכום של 88.18 מיליון שקל, כשהשומה עמדה על 98 מיליון שקל. ההצעה הבאה הייתה בפער ניכר אחריה – כ-50 מיליון שקל בלבד. כלומר, עמרם הייתה יכולה לזכות בקרקע גם אם הייתה מציעה 30 מיליון שקל פחות. שטירון זכתה בקרקע כשהייתה ההצעה השנייה בגובהה, 26.55 מיליון שקל, ככל הנראה משום שהשתיים התחרו על שתי הקרקעות.
מאז תחילת 2024 המכרזים של רמ"י נמצאים במגמת התאוששות וככל שהזמן חלף, גם קרובים מאוד למחירי השומה. ממש לפני המלחמה שווק מתחם ובו 1,386 יחידות דיור, כשבחודשים האחרונים זכו המכרזים בצפון להצלחה ובהם שווקו מעל 1,500 יחידות דיור. המחירים ליחידה קרקע בכל המכרזים האחרונים נעו בין 250-300 אלף שקל, נמוך משמעותית מתקופות השיא וגם בהשוואה למכרז הנוכחי. בשל ההצעה הגבוהה יחסית, עמרם רכשה את הקרקע והפיתוח תמורת כ-364 אלף שקל ליחידות דיור ושטירון במחיר של כ-280 אלף שקל.
קריית אתא שונה מאוד מכל מה שהכרתם בעבר – המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-14 אלף שקל למ"ר, כשמחירי דירות 4 חדרים גבוהים יותר ומתקרבים לכיוון 17 אלף שקל למ"ר – כלומר 1.7-1.8 מיליון שקל לדירה סטנדרטית. הקפיצה הגדולה הייתה ב-2021 ו-2022, אבל אפשר לומר שבעשור האחרון, המחירים עולים בקצב דומה לרמת המחירים הממוצעת בישראל. קריית אתא חצתה את רף ה-1.5 מיליון שקל כבר בשנה שעברה, ודירה ממוצעת נעה סביב 1.55 מיליון שקל. בשנת 2020 עמד המחיר הממוצע של דירה סביב 1.15-1.2 מיליון שקל – ללמד על הקפיצה הגדולה באזור, כ-50% בארבע שנים. אפשר לומר כי המחיר הממוצע עלה בשנתיים האחרונות, אז הוא עמד על כ-1.33 מיליון שקל, ב-16%.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
