"50% בארבע שנים": כמה עולה בית בקריית אתא ולמה נרשמה קפיצה באזור?
קריית אתא הפכה החודשים האחרונים למוקד עלייה לרגל עבור היזמים. בזמן שהמלחמה בצפון נמשכת, והיזמים נוטים לגשת למכרזים בדרום, קריית אתא, שאמנם לא ספגה מטחים כבדים עד כה אך עדיין נחשבת לעיר צפונית, הצליחה לסגור מכרז מוצלח עם 726 יחידות דיור, בו זכו היזמים עמרם אברהם (478 יח"ד) ושטירון השקעות (248 יח"ד).
הזכיה במכרז היא חשובה מאין כמוה, משום שבמכרזים אחרים שנעשו בתחילת המלחמה - השיווק נכשל בעקבות חוסר הודאות של היזמים, שהשאירו חלק מהקרקעות ריקות. בצפון העיר אמורות להיבנות בדרגה כ-11 אלף יחידות דיור, אבל יש גם תכנון לגבי דרום העיר – שם הצליחו שתי החברות לזכות בקרקעות, שהוצאות הפיתוח שלהן נאמדות בין 43 מיליון שקל למגרש הקטן ל-86 במגרש הגדול. עמרם אברהם זכתה בקרקע בסכום של 88.18 מיליון שקל, כשהשומה עמדה על 98 מיליון שקל. ההצעה הבאה הייתה בפער ניכר אחריה – כ-50 מיליון שקל בלבד. כלומר, עמרם הייתה יכולה לזכות בקרקע גם אם הייתה מציעה 30 מיליון שקל פחות. שטירון זכתה בקרקע כשהייתה ההצעה השנייה בגובהה, 26.55 מיליון שקל, ככל הנראה משום שהשתיים התחרו על שתי הקרקעות.
מאז תחילת 2024 המכרזים של רמ"י נמצאים במגמת התאוששות וככל שהזמן חלף, גם קרובים מאוד למחירי השומה. ממש לפני המלחמה שווק מתחם ובו 1,386 יחידות דיור, כשבחודשים האחרונים זכו המכרזים בצפון להצלחה ובהם שווקו מעל 1,500 יחידות דיור. המחירים ליחידה קרקע בכל המכרזים האחרונים נעו בין 250-300 אלף שקל, נמוך משמעותית מתקופות השיא וגם בהשוואה למכרז הנוכחי. בשל ההצעה הגבוהה יחסית, עמרם רכשה את הקרקע והפיתוח תמורת כ-364 אלף שקל ליחידות דיור ושטירון במחיר של כ-280 אלף שקל.
קריית אתא שונה מאוד מכל מה שהכרתם בעבר – המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-14 אלף שקל למ"ר, כשמחירי דירות 4 חדרים גבוהים יותר ומתקרבים לכיוון 17 אלף שקל למ"ר – כלומר 1.7-1.8 מיליון שקל לדירה סטנדרטית. הקפיצה הגדולה הייתה ב-2021 ו-2022, אבל אפשר לומר שבעשור האחרון, המחירים עולים בקצב דומה לרמת המחירים הממוצעת בישראל. קריית אתא חצתה את רף ה-1.5 מיליון שקל כבר בשנה שעברה, ודירה ממוצעת נעה סביב 1.55 מיליון שקל. בשנת 2020 עמד המחיר הממוצע של דירה סביב 1.15-1.2 מיליון שקל – ללמד על הקפיצה הגדולה באזור, כ-50% בארבע שנים. אפשר לומר כי המחיר הממוצע עלה בשנתיים האחרונות, אז הוא עמד על כ-1.33 מיליון שקל, ב-16%.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הדמיית הפרויקט בחולון. קרדיט: Alvaroהוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
במקום שישה בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 96 דירות, ייבנו כ-10 מבני מגורים בני 10 קומות הכוללים כ-300 דירות; הפרויקט ממוקם בין רחובות עין יהב ויטבתה במסגרת תכנית ח/619
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון אישרה במסגרת דיון רשות רישוי את תכנית הבינוי למתחם עין יהב, אחד המתחמים המרכזיים שמצויים בשלבי קידום בשכונת ג’סי כהן. התכנית מקודמת על-ידי קרסו נדל"ן וחברת לוינסקי עופר, ונכללת בתוך מסגרת תכנית ח/619 - תוכנית המתאר הכוללנית להתחדשות עירונית בעיר. האישור מהווה שלב משמעותי בדרך לקידום יתר ההליכים הנדרשים להוצאת היתר בנייה ולתחילת העבודות בשטח.
התכנון שאושר כולל הריסת שישה בנייני מגורים ישנים בני ארבע קומות, הכוללים כיום 96 דירות. במקומם יוקמו כעשרה בנייני מגורים בני עשר קומות, אשר יחד צפויים להציע כ־300 דירות חדשות. זהו שינוי די מהותי בצפיפות ובצורת הבנייה באזור, אשר מגביל כיום את פוטנציאל הפיתוח בשל בניינים וותיקים, תשתיות ישנות וצפיפות נמוכה. העלייה במספר הדירות תאפשר התחדשות של המרקם הבנוי, לצד התאמות תשתית ושירותים הנדרשים כתוצאה מהגידול באוכלוסייה.
הפרויקט מתפרש על ציר רחובות עין יהב ויוטבתה, אזור שמזוהה כיום עם מבני שיכונים בני עשרות שנים. על פי התכנון, הבינוי החדש צפוי לכלול חניון תת-קרקעי, מרחבים משותפים משודרגים, לובי דיירים מוסדר וחדרי אופניים, לצד תוספת של שירותים תומכים המותאמים לאורח החיים העירוני. הדגש התכנוני הוא על יצירת סביבת מגורים מסודרת ומאורגנת יותר, תוך שילוב אלמנטים של תכנון מודרני והנגשת שטחים משותפים לרווחת דיירי המתחם.
אחד המרכיבים המשמעותיים בחיזוק האטרקטיביות של הפרויקט הוא המיקום. המתחם נמצא במרחק הליכה מתחנת הרכבת בת ים-יוספטל, מה שמאפשר נגישות גבוהה לתל אביב ולמטרופולין גוש-דן כולו. בנוסף, קרבתו לפארק גן יהב, מוסדות ציבור מרכזיים וצירי תנועה משמעותיים הופכת את האזור למתאים במיוחד למשפחות, משפרי דיור וזוגות צעירים המחפשים פתרונות דיור בסביבת ביקוש מובהקת. הנגישות התחבורתית צפויה גם להפחית חלק מהעומסים התחבורתיים האופייניים לשכונות צפופות.
- "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
- 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כעת מדובר בשלב חשוב המאפשר מעבר לשלב התכנון המפורט לקראת היתר בנייה. בשלב זה יידרשו היזמים לשורה של התאמות תכנוניות ותיאומים מול רשויות וחברות תשתית, בהם נושאי ניקוז, ביוב, גז, חשמל וכיבוי אש. רק לאחר השלמת כל הדרישות והגשת סט תכניות מלא לרשות המקומית, ניתן יהיה לקדם מתן היתר ולהתקדם לפינוי הדיירים ולתחילת העבודות בשטח.
