רמת השרון עוברת שינוי: כמה עולה דירה בשכונת הדר והאם 40 אלף שקל למטר זה סביר?
חברת אזורים נבחרה לאחרונה להיות חברה יזמית בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב בן חיים 8 בשכונת הדר ברמת השרון. היא תהרוס בניין בן 4 קומות ובו 16 יח"ד, ובמקומו יקום בניין חדש ומודרני בן כ-14 קומות הכולל כ-40 יח"ד חדשות.
הבניין הוא חלק ממתחם התחדשות עירונית רחב בלב רמת השרון בין רחובות השופטים-אוסישקין-הראשונים והנצח, בו התקשרה אזורים בהסכמי פינוי בינוי עם מספר בניינים הכלולים במתחם, בהם חתם רוב דרוש של הדיירים על ההסכמים. מדובר בבניין ברחוב הברק 4-8 (גם כן בשכונה, רחוב מקביל) והבניינים ברחוב בן חיים 3-13 וברחוב בן חיים 6.
שכונת הדר הוקמה בשנות השבעים, במקום פרדסים. יש בה רחובות מסחריים, סוקולוב ואוסישקין. המחיר לדירה נע סביב 40 אלף שקל למ"ר, כשמחירי דירות 3 חדרים חדשות יכולים לנוע סביב 42-44 אלף שקל למ"ר והמחירים בדירות הגדולות הן מתחת לרף. כחודש לפני המלחמה נערכה אחת העסקאות הגדולות באזור: פנטהאוז בקומה ה-7 נמכר בסכום שיא של כ-10 מיליון שקל. מדובר בדירת 6 חדרים והמחיר משקף כ-53 אלף שקל למ"ר. מאז המלחמה נרשמה עסקה גבוהה יותר: מדובר בבית פרטי ברחוב תרשיש, בחלק הדרום-מערבי של השכונה, שנמכר ב-12.75 מיליון שקל. כלומר, עסקאות היוקרה בשכונה והדירות הקטנות נמכרות הרבה מעל המחיר הממוצע, כשהדירות הישנות מורידות את הממוצע (34-37 אלף שקל למ"ר).
בסך הכל, אזורים צפויה להרוס בבניינים אלו בסך הכל 106 יחידות דיור, ולבנות במקומן כ-276 יחידות דיור חדשות. התכנית הופקדה במשרדי הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב ובמשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון. מדובר בתכנית בשלה שקרובה לאישור, ועם אישורה ניתן יהיה לבקש היתרים מכוחה ולקדם את ההתחדשות העירונית במתחם זה.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרויקט מצטרף לפעילות התחדשות עירונית נוספת ברחוב אלחנן 4-10 ברמת השרון, שם עמלה אזורים בימים אלה על השלמת התנאים לקבלת היתרים להריסה של 4 בנייני רכבת הכוללים 108 יח"ד ישנות, ובמקומם בניית 5 בניינים חדשים ומודרניים, שיכללו 220 יח"ד, וביניהם שטח ירוק רחב היקף לרווחת התושבים.
"התוכנית מצטרפת לפרויקט פינוי-בינוי משמעותי נוסף בעיר, ברח' אלחנן, בו אזורים נמצאת בהליך מתקדם לקבלת היתר בנייה", אומר איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים. "אנו שמים דגש על שיתוף פעולה הדוק עם הדיירים לאורך כל הדרך, תוך הקשבה לצרכיהם ורצונותיהם, ומאמינים כי ההתחדשות העירונית היא תהליך מבורך שיגביר האטרקטיביות של רמת השרון, הן עבור התושבים הקיימים והן עבור משפחות חדשות".
- 2.רמהש משעממת ולא מצדיקה את המחיר (ל"ת)נל 23/06/2024 16:02הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 2 23/06/2024 12:57הגב לתגובה זובאזור ה 40 אלף למטר אפשר להשיג דירה בצפון ת"א, יותר קרוב לאזורי תעסוקה, הבילויים ולחוף הים והטיילת הנחשקים. רמת השרון היא בעצם סוג של פרוור צפוני של הפרוור הצפוני, קצת משעמם, לכן גם קצת יקר לתמורה. היתרון העיקרי של רמת השרון ע"פ ת"א הוא שיש המון חניה, הרבה יותר מאשר בת"א, כולל השכונות, ואנשים רבים מחזיקים גם 3 ו 4 מכוניות.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
