בראיון שקיימו עם מנכ"ל אב-גד ראם רצון בחודש אוגוסט האחרון, הוא סיפר לנו ש"עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית". מאז, היזמים באמת האמינו שהבעיה תיפתר. המדינה הורידה את אחוז החתימות הדרושות לאישור הפרויקט ומכאן היה נראה להם שהעסק הולך לצמוח בממדים שלא הכרנו קודם. גם אנחנו חשבנו כך, עד שראינו את מספרי הלמ"ס. המספרים בירידה. פרויקט התחדשות עירונית (ענת דניאלי) מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, כך פי הנתונים, קטן משמעותית ביחס לבנייה רגילה. הסיפור של התחדשות עירונית, הפתרון הטוב ביותר שלהגדלת ההיצע דרך שימוש באותה קרקע לצורך בנייה לגובה, הולך ודועך. הריבית הגבוהה מאיימת על הקבלנים, כשגם חוסר בפועלים לא עושה לה טוב. 14 אלף דירות נבנו כאן בשנה שעברה (מתוך 62 אלף דירות שבנייתן החלה), אבל זו לא חוכמה - חלק מהן קמו על חשבון בתים שנהרסו. בהנחה שמדובר במכפיל 3 (כלומר 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה), אפשר לומר שמספר הדירות החדשות שהתווספו בהתחדשות עירונית עומד על תוספת של 9,500 דירות חדשות - וזה מעט מאוד. "כדי להביא את העסק לשיווי משקל, צריך לעשות משהו אחר. כמויות יחידות הדיור בשנה האחרונה פחתו בשנה האחרונה, התחדשות עירונית זה המפתח מהרבה סיבות. כשאנחנו רואים את הטילים מעלינו, הפתרון הד הוק לאוכלוסיות מעוטי יכולת הוא מיגון טוב, אבל זה גם מייצר יותר יחידות דיור וזה נהדר לצד ההיצע", אומר לנו ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית. "לצערי העסק הזה לא משתלם בפריפריה, אלא רק במרכז. מה הוא בכל זאת נותן? מצד אחד יותר יחידות דיור באזורי ביקוש, מה שיכול להוריד את מחירי הדיור באזור המרכז ושתיים, ברמה האקולוגית, לקחת שטחים משומשים יד שנייה ולחדש אותם ולהעמיס עליהם עוד בנייה, זה מנטרל את הצורך בהפשרת קרקעות חקלאיות. אפשר לחדש את מרכזי הערים, לטפל בתשתיות ישנות. אנחנו מדינה בת 76, לא צחוק". מספרים לנו שישראל זקוקה ל-60 אלף דירות חדשות בשנה כדי לענות על הביקוש, שנובע בין היתר מילודה. בכל שנה מתווספים עוד אנשים לסטטיסטיקה ובכל שנה יש פחות מתים ויורדים מהארץ מאשר תינוקות חדשים ועולים. לפי הנתונים יש 68 אלף דירות לא מכורות, אבל רובן הגמור לא מוכנות לאכלוס וחלקן אפילו עוד לא בשלב של בניית השלד.  אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טוען כי זה הפתרון למשבר הדיור, אבל המספרים לא מוכיחים זאת. מעל 200 אלף דירות אושרו, רק 44 אלף הגיעו לשלב קבלת ההיתר. לא הכל, כמובן, תלוי בו - במברגר מנסה לדחוף בכל הכוח, אבל הביורוקרטיה עוצרת אותו. מצד שני, יש ירידה בכמות ההיתרים של עוד כאלפיים דירות בשנה. "אלה מספרים שטובים למצגות", אומר רום. "בפרקטיקה, רמ"י בשנה האחרונה לא מוציאה מספיק מכרזים, ההתחדשות העירונית תקועה, ויש עוד נקודה שצריך לשים אליה לב - הביקושים במרכז". שעולים בגלל המצב בצפון ובדרום. "גם הביקושים הפנימיים באזור המרכז עולים - לדירות עם ממ"ד ולא ישנות. זה משפיע על השוק. מי שמכיר היטב יודע שבגל האנטישמיות, הביקושים בשלושת החודשים האחרונים על ידי תושבי חוץ עלתה. היום זה כבר לא כמו פעם, בודדים שעולים, אלא קהילות שלמות שמחליטות לעשות עלייה". המספרים לא גדולים בינתיים. ויש גם ירידה. "זה עוד יגדל, חצי שנה מהיום". ועדיין, יש התאוששות. "אומרים שהקבלנים במצב מעולה, שהם מוכרים עכשיו, אבל זה לא מדויק. אנחנו לא קבלנים, אלא יזמים. הקבלנים מסכנים עוד יותר, כי מדינת ישראל לא מטפלת בנושא הפועלים. מספרים לנו סיפורים, שיש מעל 68 אחף יחידות לא מכורות. זה לא רלוונטי כל עוד המצב הנוכחי נמשך. סתם סיסמאות. אני צופה כאוס גדול עוד כשנה מהיום". עשרת אלפים דירות בשנה זה כמו כמה טיפות בכוס מים. מה הפתרון? לאשר פרויקטים במהירות, לאפשר הריסה ובנייה בקצב מואץ, קצב היתרים מהיר - כל מה שישראל היא לא. אם למישהו הייתה תקווה שזה ישתנה, הוא כנראה יתבדה מהר מאוד. ב־2023 נבנו 9% פחות דירות לעומת 2022, אבל פרויקטים של התחדשות עירונית ירדו ב-14%. כלומר, אין שינוי מהותי בבנייה הרגילה, אלא בעיקר בפרויקטים האלה. במברגר, שסיפר לנו כאן בראיון ש"רואים ניצני התחדשות גם בפריפריה", טוען שהאתגרים השונים הקשו עליו. הוא צודק, אבל עובדתית - זה לא מדויק. מצד אחד, הייתה ירידה חדה של 20% בהיקפי הבניה בהתחדשות העירונית בשנה שעברה לעומת 2022, אבל חלה ירידה של 3% גם בכמות ההיתרים שנופקה ב-2022 לעומת 2021 (עליה קלה ולא משמעותית בלבד במספר הדירות שהתווספו, כלומר - המכפיל היה יותר גבוה). "לא מנפיקים מספיק היתרים וגם צריך לזכור שהריבית השפיעה על אנשים", ממשיך רום. "אנשים שוכחים, זה לא שהביקוש נגמר, הוא נכבש. אלה ביקושים כבושים. יש פה צורך אמיתי, אין פה קמופלאז'. הריבית מרתיעה, ולמרות זאת יש כניסה מאסיבית של אנשים לשוק". "זה לא שהביקוש נגמר, הוא נכבש". רום (תומר חומפס) לא ברור איך הרשות מאפשרת את זה, אבל בשנה שבה נתניה, ירושלים ותל אביב מובילות את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית, הם צריכים לשאול את הממשלה שאלות קשות - האם מה שעומד לנגד עניכם הוא הכדאיות הכלכלית של היזמים או תושבי הדרום והצפון, שסובלים מירי בלתי פוסק? אם הממ"דים והביטחון זה לא העניין - למה הבנייה המואצת היא דווקא באזורי ביקוש? "צריך תמריצים נוספים שכן יקדמו פריפריה, כי היא מוזנחת שוב ושוב", מסביר רום. "הפתרון הוא לייצר מנגנונים מהירים שבסופו של דבר מייצרים כדאיות כלכלית מבחינת היזמים, מבחינת הדיירים קם ונופל על תמורות והן צריכות להיות מראש ידועות. בלי סחטנויות של דיירים סרבנים. בנוסף, צריך לקבוע סעד זמנים מוגדר, מי שלא יעמוד בזמנים - התכנית תתקדם בלי אישורים שלו. אריאל שרון ז"ל עשה זאת בעבר וזה הצליח". מה התמורה לדיירים וכמה יזם צריך להרוויח? "כבר לא 25 מ"ר, זה פחות נהוג היום, בכל הערים במרכז זה 12 מ"ר, פלוס 12 מ"ר מרפסת. יזם צריך להרוויח 16% בתמורות של 12 מ"ר ממ"ד+12 מ"ר מרפסת, בכל עיר המכפיל ישתנה לפי הכדאיות. תקן 21 בזמנו הגדיר 25% רווח, אבל אנחנו לא גרידים. 16% עובר גם מבחינת הבנקים". אבל לא בציבור. יש יזמים שמסתפקים ב-12%, בגלל מבצעי המימון. "האופי שלנו שמרני, אנחנו לא מגיעים למחוזות האלה, של 12%, כי אנחנו רוצים שאנשים יהנו מהפירות כשהם מקבלים את הדירה, ללא סיכונים".