חברות הנדל"ן לא מפסיקות לבנות משרדים - אבל מי יקנה אותם?
אוהד דנוס (צילום: שחר שירזי)ההפתעה: נתניה, פתח תקוה וכפר סבא
נתחיל עם המספרים: מינואר ועד סוף ספטמבר 2023 החלו להיבנות 1.150 מיליון מ"ר בשטחי משרדים בכל הארץ (קצב שנתי מוערך של 1.533 מיליון מ"ר), זינוק לעומת 1.128 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה. משקל התחלות הבנייה של משרדים מהווה 9% מהסך הכל, לעומת כ-7% בשנת 2022. לכאורה, אפשר לחשוב שזה נגרם כי התחלות הבנייה למגורים ירדו בצורה ניכרת, אבל המספרים מלמדים אחרת ומספר המטרים לבנייה גדל. לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "שוק המשרדים גילה עוצמה יתרה בתקופה הנבדקת. למרות עליית הריבית החדה במשק, ואולי אפילו כתוצאה מכך, הצביעו יזמים, קבלנים ומשתמשים סופיים ברגליים וקידמו את הבנייה בייעוד זה בהיקפים המוגברים שתועדו". אמרו שהשוק מיצה את עצמו. "שנים האחרונות נאמר על שוק המשרדים שהוא ברוויה, שמיצה עצמו, שגדל רק כתולדה משאיפתן של רשויות מקומיות להגדיל הכנסות מארנונה ושהינו רגיש ביותר לשינויים במשק ובביצועיו. הנתונים מלמדים אותנו שהדברים אינם כך. ראשית, היקף התחלות הבנייה למשרדים הינו מגוון ומשתנה בין ישובים שונים עם הפתעות מכיוון הערים נתניה, פתח תקווה וכפר סבא, המעידות על הבשלת תוכניות וביקושים חזקים באותן הערים. בראייה ארצית ניתן לומר כי שוק המשרדים התאים עצמו לאתגרי השנים הקרובות וביטא את הציפיות להמשך צמיחה חזקה במשק, עניין שמלחמת ה-7 באוקטובר מאתגרת כיום, אם כי לא בטווח הארוך. הריבית הגואה אמנם השפיעה על השחקנים בענף, אבל גם מיצבה את שוק הנדל"ן המניב כיותר רלוונטי אל מול התשואות בשוק הדיור, שהפכו שליליות ריאלית במרבית אזורי הביקוש". לפי הסקר, הערים המובילות בבנייה למשרדים בשלושת הרבעונים הראשונים, הן תל אביב, עם 190 אלף מ"ר שהחלו להיבנות (קצב שנתי מוערך של 253 אלף מ"ר), זינוק לעומת 2022. במקום השני רמת השרון עם 97 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. במקום השלישי ראשון לציון עם 96 אלף מ"ר (קצב שנתי מוערך של 128 אלף מ"ר), ירידה לעומת 2022. במקום הרביעי ירושלים עם 95 אלף מ"ר (קצב שנתי מוערך של כ-127 אלף מ"ר), עלייה לעומת 2022. במקום החמישי חולון עם 92 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. בחמישייה השנייה מדורגות הערים נתניה, נשר, פתח תקווה, כפר סבא ומודיעין. עם קצב כל כך גבוה, השאלה היא מה יקרה ב-2024? התחושה היא שההיצע כל כך גבוה ביחס לביקוש (הפוך ממה שקורה בשוק המגורים) שהמחירים רק יירדו. "בשנים האחרונות ניכרת עלייה בבניית משרדים ומסחר בערי השרון, אך ברבעון האחרון רק כפר סבא ורמת השרון נמצאות בעשירייה הראשונה", אומרת חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים המניבים בקבוצת לוינשטין. "משרדים במיקומים אלה מאפשרים נגישות תחבורתית גבוהה למטרופולין תל אביב וגם לשאר חלקי הארץ, ויחד עם זאת מחירי השכירות בהן נמוכים משמעותית מאלה של תל אביב. אנחנו בונים בשכונת כפר סבא הירוקה ומרגישים התעוררות מחודשת בביקושים. היקף הבנייה לתעסוקה בשכונה הזו היא מאוד נמוכה וקיים ביקוש כיום של אנשים שרוצים לעבוד בקרבת הבית שלהם ובסמוך לצירי תנועה ותחבורה ראשיים". "ניתן לראות מהנתונים ש-85% משטחי התעסוקה בשנתיים האחרונות נבנים מחוץ לתל אביב בערי המעגל השני. כך למשל בעיר מודיעין שחסרה בשטחי תעסוקה ואשר מרבית תושביה נאלצים לעבוד מחוץ לעיר, מתפתחים מתחמי תעסוקה חדשים כדי לענות על הביקושים הקיימים ועל הגידול המהיר הצפוי באוכלוסיית העיר", אומר לנו אלי גולדשטיין, מנכ"ל משותף בפרויקט TechMod במודיעין שיכלול כ-86 אלף מ"ר למשרדים ו-14 אלף מ"ר למסחר. "המיקום של מודיעין בלב הארץ, באמצע בין ת"א לירושלים, הקרבה לכל עורקי התנועה הראשיים, והיותה מרכז תחבורתי של רכבת ישראל, מאפשרת נגישות גם לעובדים מחוץ לעיר, והופכת אותה לאטרקטיבית עבור חברות ותאגידים שרוצים להעתיק את המשרדים שלהם מגוש דן הצפוף והיקר, ולחברות המעוניינות לפתוח שלוחה או משרדים נוספים בארץ, במיקום מרכזי, ובעיר שמכילה את כוח האדם המקצועי מהאיכותיים ביותר בישראל".פתח תקווה ממשיכה להוביל בבנייה למסחר
בייעוד מסחר נרשמה עלייה קלה בהתחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים לעומת שנת 2022 כולה. בסך הכל החלו להיבנות 391 אלף מ"ר למסחר בכל הארץ (קצב שנתי מוערך של 521 אלף מ"ר), לעומת 504 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה. משקל התחלות הבנייה למסחר בשלושת הרבעונים הראשונים היווה 3.1% מכל התחלות הבנייה, לעומת כמעט 3% בשנת 2022.
גם הם בונים. ביג (יחצ)
הערים המובילות בבנייה למסחר הן פתח תקווה עם 74 אלף מ"ר שהחלו להיבנות (קצב שנתי מוערך של כ-99 אלף מ"ר), זינוק לעומת 2022 כולה. במקום השני עפולה עם 47 אלף מ"ר (63 אלף מ"ר שנתי), זינוק לעומת 2022. במקום השלישי בית שמש עם 25 אלף מ"ר (33 אלף מ"ר שנתי), זינוק לעומת 2022. במקום הרביעי נתיבות עם 21 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022. במקום החמישי נתניה עם 16 אלף מ"ר (21 אלף מ"ר שנתי), צניחה לעומת 2022. בחמישייה השנייה מדורגות הערים מודיעין, ירושלים, באר יעקב, תל אביב, וכפר יונה.
"בפתח תקווה לא נבנו בשנים האחרונות הרבה שטחי מסחר, להבדיל ממשרדים, כשהשטחים שנבנו בתקופה הנבדקת קודמו לאור צפי לתחילת הפעילות של הרכבת הקלה והקמת מע"ר נוסף בעיר בתוואי שלה", אומר יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן. "בעפולה קיים היצע גדול מהכמות הנדרשת בשטחי מסחר, בנתיבות ובאופקים הבנייה למסחר תואמת את שיעור המעבר הגבוה של משפרי דיור לעיר טרם המלחמה והביקושים שם גבוהים. אחרי המלחמה המשך הבנייה למסחר יהיה תלוי בריבית בנק ישראל וגם בתחושה בנוגע לביטחון האישי והלאומי. סביר שיהיה גל עלייה של יהודים מחו"ל, וגם צפויה להיות פחות תנועה של ישראלים לחו"ל עקב האנטישמיות הגוברת והרצון לחזק את הכלכלה המקומית - מה שעשוי להעביר את כוח הקנייה למסחר בישראל ומשכך להגדיל את התחלות הבנייה".
דנוס, שערך את הסקירה, סיכם: "גם שוק המסחר הוכיח חוזקה בתקופה הנבדקת, המייצגת ביקושים מקומיים גבוהים בערים הנבדקות. בשוק המסחר והמשרדים, כמו בכל שוק הנדל"ן, מרבית השחקנים מהווים 'רצי מרתון' שאינם בוחנים תשואות ועליות ערך לטווחים קצרים, ולכן אני סבור כי נראה כי המערכה הצבאית בה אנו מצויים כיום, לא תשפיע על התשואות ועליות המחירים בעתיד הנראה לעין".
- 6.שמפו 31/12/2023 21:55הגב לתגובה זובעולם!! תחליפו!!! ??
- 5.איש פשוט 31/12/2023 12:11הגב לתגובה זוקרובות מאוד לת"א וודאי שזולות משמעותית. תוך שנתיים/שלוש תהיינה נגישות הרבה יותר הודות לרכבת הקלה. מעורר מחשבה ????
- 4.הגיעה הזמן להמיר משרדים למגורים (ל"ת)הגחעה הזמן 31/12/2023 08:26הגב לתגובה זו
- 3.אפי 30/12/2023 08:38הגב לתגובה זוכל חברה שמכבדת את עצמה תעדיף כתובת בתל אביב. אם המשרד יושכר ב-80 שקל למטר או ב-110 זה כבר שאלה אחרת
- 2.אזרח 28/12/2023 13:32הגב לתגובה זוארנונה למגורים לא מכניסה כמו עסק, אז עדיף משרדים
- 1.שועלי 28/12/2023 11:44הגב לתגובה זוהיחידי שיכול לקנות אותם ממכם זה הסבא שלי רק מה הוא מת מזמן
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
