משרד האוצר מחפש 200 מיליארד שקל - זו צפויה להיות עלות המלחמה הכוללת לרבות התמיכה בעסקים ואגף התקציבים באוצר מחפש בנרות מקורות לתקציב בידיעה שחלק מהגידול בהוצאות התקציב בשנים הבאות, בעיקר הוצאות הביטחון יהיה פרמננטי (קבוע). לגידול פרמננטי צריך קיצוץ פרמננטי. זו הסיבה שתהיה דחיפה מצד הפקידות המקצועית באוצר לבטל את הפטורים וההטבות בחיסכון דרך קרנות ההשתלמות. אבל זה כמובן לא יספיק. 

אחד מהפטורים שבאוצר תמיד מנסים לבטלו וכל פעם מחדש זה לא מצליח בשל שיקולים פוליטיים הוא הפטור מהכנסות משכר דירה. מדובר על פטור מהשכרת דירה למגורים כאשר סכום הפטור מתעדכן באופן שוטף. השנה עד סכום חודשי של 5,470 שקל יש פטור מלא (יש 3 מסלולי פטור - הרחבה בהמשך).

סיכוי קטן שיצליח לבטל את הפטור על הכנסות משכר דירה, יוגב גרדוס, ראש אגף התקציבים   (צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה)

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 

פטור ממס על שכר דירה - לא הוגן, אבל לא יבוטל

הפטור הזה מעוות את מערכת המס הישראלית - הוא מעודד רכישת דירות לשם השכרה, הוא פוגע ומפלה את ההכנסות והרווחים משוק ההון שממוסים באופן מלא והוא בבסיסו פוגע בהכנסות עבודה. על רווחים בשוק ההון יש מס של 25%, על עבודה עד 50% ועל השכרת דירה למגורים - אפס מס (עד תקרת הפטור). אגב, גם אם עולים מעבר לתקרת הפטור יש מס נמוך. נדל"ן הוא מחוץ למיסוי.

הסיבה המקורית להטבה היא רצון לעודד רכישת דירות להשקעה כדי ליצור מוטיבציה להשכיר דירות, אבל באותה נשימה מעודדים בעצם אנשים לקנות דירות ומעלים את מחירי הדירות. ברגע שיש היצע מוגבל של דירות וגורמים למשקיעים להיכנס לשוק על רקע הטבות מס, פוגעים ברוכשי דירה ראשונה, כי אותם משקיעים "לוקחים להם" דירות פנויות. אחרי כמה שנים, הבינו את הטעות ושינו אותה בטלאי על טלאי - העלו את מס הרכישה לרוכשי דירות יד שנייה וכך יצרו 2 עיוותים במקום לתקן את הטעות המקורית. 

כך או אחרת, וציינו זאת מספר פעמים, הסיכוי לשינוי של הפטור הזה נמוך מאוד. למרות שהוא מעוות את מערכת המס הישראלית, לא יפגעו בו כשהפעם הטענה תהיה שדווקא עכשיו צריך לעודד את שוק השכירות, והקטנת או ביטול הפטור יגרמו לעליית שכר הדירה, כי המס יגולגל לשוכרים.

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אפשר להתווכח עם הטענה הזו. שכר הדירה אכן צפוי לעלות עם מבטלים את הפטור, אבל רק בשלב הראשון. ביטל הפטור יביא ליציאה של משקיעים מהשוק ולכך שמשקיעים פוטנציאלים לא יכנסו לשוק ואז כמות היצע הדירות תגדל ורוכשי הדירות לא יתמודדו עם המשקיעים. כשמוציאים את המשקיעים מהשוק  סיכוי טוב שמביאים להורדת מחירים בשוק הדירות וזה בהתאמה עשוי להביא לירידה בדמי השכירות. זאת התוצאה הסופית, אבל היא לא מתרחשת בחודשים אלא בכמה שנים, וממשלות לא רוצות לעשות מהלכים שהתוצאות הציבוריות והמשמעויות הפוליטיות שלהן מגיעות אחרי שנים.

מעל 200 אלף משפחות מחזיקות ביותר מדירה אחת

וכך, סיכוי טוב שלמרות הצורך העז לקצץ בתקציבים (ורק לסבר את האוזן מדובר על פטור שגדול משמעותית מהכספים הקואליציוניים שהיו במחלוקת), המס על שכר הדירה שההטבות המצטברות בו מגיעות על פי ההערכות לכ-4 מיליארד שקל, יישאר על כנו. למעשה הוא אפילו יגדל במקביל לעליית רף הפטור, וזה משרת מעל 200 אלף משפחות שיש להם יותר מדירה אחת, מתוכם עשרות חברי כנסת ושרים. דירה להשקעה הפכה לתחליף לפנסיה ועם לובי כל כך חזק יהיה קשה שבעתיים לאוצר לבטל את ההטבה.   

 

מתנה נוספת למשכירי הדירות

ההטבה הזו היא מתנה גדולה למשכירי הדירות ומדי שנה המתנה גדלה. השנה תקרת הפטור עלתה ב-5%, במקביל לעליית מדד המחירים לצרכן ל-5,470 שקל בחודש (שנה שעברה זה היה 5,200 שקל בחודש) ובשנה הבאה, החל מינואר זה יעלה לכ-5,700 שקלים במקביל לעליית המדד. רשות המסים מעדכנת את תקרת הפטור בינואר על פי המדד והוא עלה עד כה ב-3.35% וצפוי לעלות ב-4% בכל השנה. 

מדובר על תוספת הכנסה של 2,400 שקל בשנה למשכירים שפטורה ממס, כשבסה"כ הפטור יגיע לסכום של מעל ל-68 אלף שקל. הכנסה דומה בשוק ההון מחייבת במס של כ-17 אלף שקל. זאת ועוד - גם עליית ערך הדירה זוכה להקלות מס כשברוב המקרים אין מס שבח (מס רווח הון). כלומר גם על הפירות של ההשקעה בנדל"ן אין מס וגם השבחת ההשקעה אין מס. רק כדי להמחיש את הפער בין נדל"ן להשקעה בשוק ההון - נניח שהשקעתם 2 מיליון שקל בדירה וקיבלתם שכירות של 60 אלף שקל ונניח שמחירי הדירות עלו ב-5% (עלייה ממוצעת על פני העשורים האחרונים).  בסוף השנה יש לכם דירה ששווה 2.1 מיליון שקל ועוד 60 אלף שקל - כלומר 2.16 מיליון שקל - תשואה של 8%. 

נניח שהייתם משקיעים את הכסף בשוק ההון ומרוויחים 8% בדומה להשקעה בדירה. 60 אלף שקל הייתם מקבלים כדיבידנדים ו-100 אלף שקל מעליית ערך. על ה-60 אלף שקל הייתם משלמים מס של 15 אלף שקל ועל ה-100 אלף שקל יש לכם מס אפקטיבי של 25 אלף שקל  שאם מימשתם את ההשקעה עליכם לשלמו וגם אם תממשו בעתיד, מס הכנסה לא שוכח. זו החבות שלכם על הרווח בשנה האמורה. כלומר, יש לכם נטו - 2.12 מיליון שקל - תשואה של 6%.  כלומר, 2% מתחת להשקעה בדירה וזה עוד מבי להתייחס למרכיבי הסיכון (או החוסר סיכון) שתומכים אצל רוב האנשים בהשקעה בדירה. 

 

3 מסלולים של מס על שכר דירה; הפטור המלא הוא הנפוץ ביותר  

יש מספר אפשרויות שניתנו למשקיעים בדירות לשלם את המס. השיטה הראשונה היא פטור עד התקרה כשמעל לתקרה יש מעין כפל מס על החריגה מהתקרה. השיטה השנייה 10% מס וזהו. השיטה השלישית באם מדובר בעסק – לפי המס השולי.

הנה הסבר מדוגמה לתקרה השנה (5,470 שקל) למסלול הפטור. עד סכום של 5,470 שקל בחודש מדמי שכירות השנה יש פטור. מה קורה אם זה יותר?  במצב כזה, מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה, ההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף על התקרה. בשלב הבא, מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור - וההפרש הוא הסכום הפטור. נניח לדוגמה ששכר הדירה הוא 6,000 שקל לחודש, והתקרה כרגע היא 5,471 שקל, יש מעין עודף של 529 שקל מעל התקרה. מורידים אותו מתקרת הפטור, ומקבלים 4,942 שקל. זה הסכום הפטור ממס. כל מה שמעל 4,942 ועד 6,000 – 1,058 שקל, חייב במס.