הביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שסיפרו לכם - רוב המגזר הערבי לא במשחק
לפי טבלאות הדמוגרפיה משקל הצעירים הערבים בצד הביקוש לדיור בישראל עומד על 22.5%. אך מעל מחצית מהם נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו והם מוצאים שם פתרונות דיור בדמות קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, הוספת חדרים באותו בית קרקע גדול, בניית צימרים ועוד. מכיוון שהחיים חזקים יותר מכל סטטיסטיקה, לרבים מצעירי המגזר יש למעשה פתרון בתוך היישוב בו נולדו ושאותו אינם רוצים לעזוב. לכן ההערכות על הביקוש לדיור מצידם, במסגרת האומדנים הכלל ארציים, הן לא פחות ממופרכות. למעשה, בגלל מאפייני הדיור הייחודיים של חלק מהמגזר הערבי, צד הביקוש לדיור בישראל נמוך בפועל בכ-13.5% מהאומדנים, אך אף אחד לא מתייחס לכך ולכן תחזיות הביקוש לדיור בישראל מנופחות מכפי שהן באמת.
הנחת העבודה הבסיסית בתחום הנדל"ן היא שגברים ונשים באמצע שנות ה-20 שלהם עוזבים את בית ההורים ומחפשים דירה לעצמם. זה נכון גם בנוגע למגזר הערבי בישראל. בשנת 2021 מנתה אוכלוסיית הצעירים הערבים שהם בגילאי 18 עד 34, סך של 473 אלף נפש, שהיוו 22.5% מכלל צעירי ישראל באותם גילאים. מסתבר שכ-60% מהצעירים הערביים נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו. אבל הרי אין שם כמעט שום בנייה? הפתרון מגיע בכמעט כל המקרים בדמות משפחות החיות כמה דורות באותו בית קרקע או ע"י בנייה לא חוקית על יחידות קרקע פנויות.
משפחות נוספות בבתים קיימים, הרחבות ובנייה בלתי חוקית
כל מי שרואה יישוב ערבי טיפוסי, בעיקר במחוז צפון בו גרים מחצית מערביי ישראל, רואה יישוב של וילות ובתי קרקע. לכאורה בזבוז קרקע עצום. אך בחינה יותר מעמיקה מראה שרבים מהבתים הפרטיים האלו הם ענקיים בסטנדרטים ישראליים, יש בהם המגיעים לשלוש וארבע קומות. זוהי בדיוק הנקודה שמאפשרת הוספת בני משפחה. הבתים הללו מבחינת פוטנציאל המרחב הפנימי שלהם מאפשרים קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, סגירת קירות, תיחום, הוספת חלק של קומה על הגג, סגירת המרווח שבין העמודים לבין הקרקע ועוד. יש לציין שהגדלת והרחבת בתי קרקע מזכירה בדיוק את תופעת פיצולי הדירות במגזר היהודי. ז"א, היצע עצום של בנייה הנעשית בתוך מבנים קיימים שאינו מופיע בכלל באומדנים. ברוב המקרים חריגות בנייה ואפילו בנייה חדשה בתחום השטח המוניציפלי של יישוב ערבי – אינן מטופלות.
יזם ערבי שמחזיק שטח של 25 דונם שצמוד לישוב ערבי גדול, קיבל הצעה מחבר יהודי לפתח יחד את השטח לבנייה של בתים בני שלוש עד ארבע קומות שמיועדים לצעירי המגזר. תשובתו היתה: "בשביל מה לי? הרבה יותר מהר ובלי כל האישורים שלוקחים שנים אני מיישר את השטח ומכניס כאן 50 צימרים לחמישים משפחות של צעירים מהישוב. המועצה גם ללא תתעסק איתי, אני פותר בעיה לצעירי הישוב" אילו היה בונה באופן חוקי, ההיצע של 50 יחידות הדיור שלו היה נספר באופן פורמלי, אבל 50 הצימרים שהוא עומד לפרוש בכלל לא יהיו בנתונים, ז"א 50 משפחות ערביות צעירות תנוכנה מצד הביקוש.
- 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
- כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלק נוסף מהפאזל, בעיקר במגזר הבדואי בנגב, זו בנייה לא חוקית שלא בשטחים המוניציפליים אלא בשטחים הפתוחים. הגורם האחרון שפרסם הערכה רשמית הנוגעת לבנייה בלתי חוקית בישראל היה מבקר המדינה, בשנת 2008. הערכה זו נוגעת לשטחים הפתוחים בלבד, ולא לתחומי הרשויות המקומיות והאזוריות, ולפיה ב-2008 היו כ-100 אלף מבנים לא חוקיים - כ-64,000 במחוז הדרום, 20,000 במחוז המרכז, 10,000 במחוז חיפה, והשאר ביתר המחוזות. כמעט כולם, ללא יוצא מן הכלל במגזר הערבי.
שני הפתרונות – הרחבת מבנה קיים או בנייה בלתי חוקית במסגרת היישוב, מספקים היצע בהיקף עצום לצעירי המגזר. אלו לא סותרים את ההערכות שבנייה בלתי חוקית בשטחים פתוחים, שאינם בשטחים המוניציפליים של היישובים הערביים, הפכה לנדירה יחסית לאור היד הקשה של הרשויות בנושא זה. אך לא כן במגזר הבדואי, שם תופעת הבנייה הבלתי חוקית ממשיכה להיות חזקה. בנגב למשל, נפוצה תופעה של מה שנראה מבחוץ כפחון גדול כך שיראה כמו משהו ארעי אך מבפנים המבנה הוא מאבן או בטון מה שמייצר יחידות דיור מצוינות.
ערערה, למשל
"אנשים גרים עם ההורים שלהם, משפחות שלמות מצטופפות בבית אחד. זה הגורם הבסיסי שיוצר את התסיסה במגזר, חד וחלק", אומר ראש מועצת ערערה מודר יונס שהוא גם יו"ר ועד ראשי הרשויות הערביות. ערערה שבוואדי ערה נחשבת יישוב מסודר יחסית מבין היישובים במגזר הערבי בישראל. מתגוררים ביישוב כ-26 אלף תושבים. הנתונים הרשמיים מדברים על גידול של 35 דירות "רשמיות", בממוצע שנתי, ב-25 השנים האחרונות וסה"כ כ-915 במהלך כל התקופה. וכמה לא חוקיות? כמעט 40% מהבתים בה נבנו שלא כחוק. מתוך כ-6,000 הבתים בערערה, כ-2,300 נבנו ללא היתר. איפה זה מופיע בסטטיסטיקה של צד ההיצע של הבנייה במדינת ישראל? בשום מקום!- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מדובר בחדרים וביחידות דיור שלא מחוברים רשמית לחשמל. התושבים מותחים כבלים מבתים שמחוברים חוקית לרשת, ולפעמים בית אחד מספק כך חשמל אפילו ל־20 בתים אחרים לא חוקיים, מה שמייקר את העלויות ומוביל להפסקות חשמל. רבים מהבתים גם לא מחוברים לרשת הביוב, יש להם בורות ספיגה ומשאיות מפנות את השפכים אחת לחודש, מה שגורר מפגעי ריח. בצדי הדרכים מתגבהות ערמות של פסולת בנייה או גזם. טלאי על טלאי, ללא מדרכות והבתים צפופים ובעלי חצרות משותפות.
יונס מוסיף ומציין: "אנשים ניגשו לוועדה המקומית, קיבלו אישור, אבל כשזה הגיע לוועדה האזורית לא אישרו להם בגלל תוכנית המתאר הגדולה יותר. ואנשים צריכים לגור איפשהו, כך שנוצרה הנורמה שבונים לא חוקי ואחר כך משלמים איזה קנס של 40 אלף שקל וממשיכים הלאה. מדי פעם גם הרסו מבנים, אבל האנשים לקחו את הסיכון, כי הם רצו לגור ליד ההורים שלהם. לא היתה להם אופציה אחרת. הם לא יכלו לגור בכפר אחר, כי גם שם יש אותן הבעיות, ולעבור לגור בעיר זה לא דבר פשוט. אנחנו חברה כפרית, מסורתית."
אבל הרי זה לא חוקי, אז מדוע שיופיע בצד ההיצע?
מדינת ישראל בשנים האחרונות נכנסה למסלול ארוך טווח של הכשרת הבתים הלא חוקיים במגזר הערבי וזאת כדי לבצע אסדרה אחת ולתמיד של כל התכנון העירוני והכפרי במגזר. במסגרת זו המועצות הערביות מתחייבות למנוע בנייה בלתי חוקית מעתה והלאה. אז אם זהו המצב, ובעיקר כאשר ידוע שמדינת ישראל עומדת להכשיר ביוזמתה את רוב הבתים האלו, ברור שהם היו אמורים להירשם בצד ההיצע. אך משרד האוצר וגופי התכנון והאמידה אינם מתייחסים לכך...
שורה תחתונה - על אף שבאופן רשמי אין כמעט בנייה ברבים מהישובים הערביים, בפועל החיים חזקים יותר וע"פ אומדנים שונים כ-60% מהצעירים הערבים נשארים לגור בהרחבות שכמעט כל משפחה מבצעת בבתים הפרטיים הגדולים שקיימים ברוב המגזר הערבי בצפון הארץ או בבניה בלתי חוקית בשטחים הפתוחים בנגב. הפתרונות האלו במגזר, מקטינים את הביקוש הכולל לדיור בישראל בכ-13.5%. זה המון. עדיין, גופי ההערכה מתעלמים מכל זה, כאילו זה לא קיים, ומכניסים את צעירי המגזר הערבי לאומדנים של צד הביקוש לדיור בישראל. ברור שזה משמש היטב את האינטרסים של הקבלנים וחברות הנדל"ן שזועקות על מחסור עתידי בדירות למגורים.
בטור הקודם שלי, טענתי שהאומדנים של צד ההיצע בישראל מתעלמים מכ-120 אלף יחידות דיור מפוצלות שיש בישראל וכ-13 אלף דירות מפוצלות הנוספות כל שנה. בכך מקטינים את צד ההיצע האמיתי שקיים בשוק, בתחום הדיור. מסתבר שאף גוף ישראלי רשמי לא ניסה באמת לבדוק את התחום הזה, כדי לקבל תמונה יותר מדויקת. למעשה, טענתי, שכאשר מוסיפים גם את הפרמטר הזה למשוואת צד ההיצע בתחום הדיור, הוא מגדיל את ההיצע כל שנה בשיעור של עוד כ-18%, שזה המון. אז מדוע יש להתפלא שהאומדנים מתעלמים גם מפתרונות הדיור שמייצר לעצמו המגזר הערבי והשפעתם על הגדלת צד ההיצע מחד או לחילופין צמצום דרמטי של צד הביקוש?
- 13.קוקו לא מאילת 28/08/2023 10:03הגב לתגובה זולא באותו המשחק של החילונים והמסורתיים וכנראה גם דתיים.
- גזענות כלפי יהודים? 27/03/2024 10:56הגב לתגובה זורשויות החוק בישראל לא מעיזות לגעת בערבים שבונים בניה פרועה ואפילו מסוכנת אצל היהודים ,כולל אצל החרדים ובעיקר בערים מעורבות, המשטרה הורסת ללא רחמים אם יש מלשינים (ויש)
- 12.מומו 27/08/2023 12:26הגב לתגובה זולפי דברייך בארה"ב ככלל ניו יורק ולאס בפרט מחירי הדירות היו צריכים להיות 200 אלף לדירה. לא ככה? לאס וגאס עיר מוקפת מדבר ריק. כמה שאתה רוצה אפשר לבנות. אז איך המחירים כפי שהם? מדוע במנהטן מוכרים דירות ב-20 מליון דולר? חביבי תתעסק במה שאתה מבין.
- 11.אני 27/08/2023 12:16הגב לתגובה זולא רק שהנתונים לא מנופחים אלא שהם לוקים בחסר ומוטים כלפי מטה. אף אחד לא לוקח בחשבון את מאות אלפי הצעירים שכבר לא צעירים ותקועים אצל ההורים. כנ"ל לגבי הכמות המטורפת של הגרושים שרק הולכת וגדלה. צריך לבנות פה הרבה הרבה מעבר לנדרש כדי שאולי המחירים יעלו בקצב איטי יותר.
- 10.צבי 27/08/2023 11:32הגב לתגובה זומי שיבדוק את העלות האמיתית מול מחירי הדירות יבין מהר מאוד לאיזה מצב פסיכוטי הביאו את שוק הנדל"ן בארץ. וכמה אחוזים הוא חייב לרדת כדי להגיע לאיזון מול העלות האמיתית והיכולות הכלכליות של האזרח הפשוט.
- דן 27/08/2023 12:18הגב לתגובה זווזה לא משנה באיזה איזור !!!
- 9.
- 8.לוי 27/08/2023 11:17הגב לתגובה זובלי הנחת עבודה ובלי בטיח ובלי התפלספות הערבים והבדווים בונים לבד בלי לשאול את אף אחד ומה נשאר לבנקים לממשלה ולקבלנים זה להונות ומצוץ את דמם של היהודים הטכניקה זה המון המון כתבות מתוחכמות שהם שיקריות עד שהדברים יכנסו לרשת של הדייגים וזה הסוף שלהם
- 7.דור40 27/08/2023 10:45הגב לתגובה זוכתוב יפה ברור ומלמד.
- 6.כלכלן 27/08/2023 10:36הגב לתגובה זולא חידשת כלום , ועדיין זה היה גם קודם - פיצולי דירות לא חוקיות היו גם קודם , תשאל את ליאת בן ארי( מניח שתשובתה תהיה לא יודעת ) , המגזר בונה בצורה הזאת כבר עשרות שנים - אז מה חידשת ?? נראה לי שמטרת הכתבה להראות שיש היצע גדול שלא נספר ולתת תחושה שהמחירים ירדו - שגויה , מאחר וזה קיים במשוואת ההיצע גם אם מתעלמים מקיומו בכל השנים. אז מייצרים חששות בכיף לא ?? - בהצלחה , לא קונה את זה
- 5.נה 27/08/2023 10:10הגב לתגובה זוזה שאין לצעירים הערביים פתרונות הולמים בדמות היתרים או הקמת יישובים ערביים חדשים (כמה הוקמו מקום המדינה?) - לא אומר שלא קיים ביקוש.
- דור40 27/08/2023 10:47הגב לתגובה זוהוא אמר שמבחינה תכנונית לגבי בניה עתידית צריך לקחת הכל בחשבון ולא לרשום חוסרים בדיור כאשר נבנו פתרונות דיור, גם אם מה שנבנה הוא לא חוקי.
- 4.די די די כבר ! 27/08/2023 10:04הגב לתגובה זואם נמחירים ירדו 30-40% בשנתיים שלוש הקרובים.
- חחחחחחח 27/08/2023 11:40הגב לתגובה זואולי יותר מהר משנתיים שלוש... ואולי יותר מ-30-40 אחוזים... להבנתי יש בקושי עסקאות... לא אתפלא אם תהיינה ירידות דרסטיות יותר... מקווה שהתמימים לא יתנו שינצלו אותם אינטרסנטים על מנת להתעשר על גבם. כל אחד כטוב בעיניו יעשה כמובן...
- 3.שרק תתגבר 27/08/2023 10:03הגב לתגובה זוכל השאר- חירטוטים ושקרים של בעלי עניין בדרך למשחטה
- 2.כרגיל - כתבות של דר א רויטר מעולות (ל"ת)חיים 27/08/2023 09:56הגב לתגובה זו
- 1.דן 27/08/2023 09:51הגב לתגובה זוהמחירים בחלל החיצון + ריבית מטורפת + ביום שישי האחרון יו"ר הפד הודיע על עליות ריבית נוספות בעתיד = קריסה וסכנה ענקית לקונים !!!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
