שוק היוקרה בשפל - היזמים ייאלצו להגיב לשינוי
יוקרה מגדל יוקרה מגדלי יוקרה מחיר הדיור מחירי הדירות נדל"ן למגורים עשירון עליון עשירי ישראל עשירים רכב יוקרה המנועים הכלכליים שעבדו בסינרגיה מושלמת במשך למעלה מעשור דחפו את ערכי נכסי הנדל"ן בשוק היוקרה והאולטרה-יוקרה לגבהים חדשים. אבל בתקופה האחרונה השוק נקלע לקיפאון והיקף העסקות ברבעון השני של השנה נחתך בחלק מהמוקדים במעל ל-90% – ויהיו לכך מעגל רחב של השפעות, ישירות ועקיפות.
בסטטיסטיקות ואנליזות מקובל להתייחס לשוק הנדל"ן המקומי באופן רוחבי ובראיית מאקרו, כך שקשה להבחין בשינויים שמתחוללים באזורים שנחשבים מתחת לפני השטח, או ליתר דיוק גבוה מעל. נכסי נדל"ן היוקרה, בפרט האולטרה-יוקרה, מהווים סגמנט קטן ואקזוטי המתנהל הרחק מהעין הציבורית.
עסקות ענק בשוק אמנם עשויות לתפוס מעת לעת את הכותרות, אבל אינן מספקות אינדיקציה מהימנה לסנטימנט בשוק היוקרה, הנשען באופן מוחלט על השכבה של הUltra Rich של משקיעים, מקומיים וזרים כאחד. ואולם, בנקודות זמן מסוימות מתקבלים אוסף של סימנים שמאותתים על שינוי חד במומנטום שאפיין את שוק היוקרה במהלך שנים ארוכות. אלו נקשרים ברובם לאפקט המצטבר של סדרת העלאות הריבית ועליה באי הוודאות הפוליטית והמחאה, שהשפעתם מגיעה משפיעים עד לקצה הפסגה של שוק הנדל"ן.
שוק היוקרה נפל בחלקו לשפל חדש ברבעון השני של השנה
אחרי שהאטה את שוק הדיור הרחב, התפשטה השפעת העלייה הדרסטית של הריבית גם לפלח נכסי היוקרה (מוגדרים באופן טכני לפי שווי מכירה של מעל ל-11.5 מיליון שקל, נכון לשנה קודמת) וגרמה לשיתוק כמעט מוחלט בהיקף העסקאות. על-פי נתוני אתר רשות המיסים, ברבעון השני של 2023, שהסתיים זה עתה, נרשמו בשוק היוקרה בתל-אביב, מוקד מפת העושר בישראל, 7 עסקות בלבד, התכווצות דרמטית ביחס למעל ל-100 עסקות בתקופה המקבילה אשתקד. גם שווי העסקות בתל-אביב, המעטות ממילא, מציג נפילה חדה לעומת סכומי עתק שליוו את שוק היוקרה במהלך השנים האחרונות.
- בגיל 91: מעצב העל ג'ורג'ו ארמני הלך לעולמו
- פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל לא רק תל-אביב סובלת מחולשה. על-פי רשות המיסים, גם בירושלים והרצליה, שתי ערים מרכזיות שנהנו מתנופה בשוק היוקרה בשנים האחרונות, נרשמה חריקת בלמים: בירושלים נפל מספר העסקות (לרבות קרקעות) מכ-40 ברבעון השני של 2022 ל-5 ברבעון השני של השנה. בהרצליה, הצניחה דרמטית עוד יותר. ברבעון שהסתיים זה עתה נרשמה עסקה אחת בלבד לעומת מעל ל-50 בתקופה המקבילה אשתקד.
יש עצירה של הגלגל. אם זאת מתנהלים משאים ומתנים בעצלתיים מול בעלי נכסים באזורי יוקרה מובהקים כמו נווה צדק, אפקה וצהלה. רלבנטי למי שלא צריך לקחת מימון מבנק.
מספרים אלו מעידים על ירידה עקבית בעסקאות היוקרה כבר מעל לשנה. לאחר ש-2021 נרשמה כשנת שיא בהיקף עסקות היוקרה והאולטרה-יוקרה בשוק, בשנה החולפת נפלו מספר העסקות בסגמנט זה בשליש. אם לא תירשם נקודת מפנה חדה במיוחד במחצית השנייה של 2023, לא מן הנמנע שזו תירשם כאחת משנות השפל שידע שוק נדל"ן היוקרה בישראל.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
רצף אירועים הכניעו את השוק – ובעלי הנכסים והיזמים ייאלצו להגיב לשינוי
ישנם ארבעה גורמים מרכזיים המשפיעים לרעה על הביקוש של בתי יוקרה:
ראשית, תעשיית היי-טק, "היצרנית" העיקרית של האוכלוסייה האמידה בישראל וזו האחראית לתנופה בנפח וגובה העסקות בשוק בשנים האחרונות, נפגעה ביתר שאת מהסביבה הכלכלית החדשה. שנית, בעקבות השסע הפוליטי ואי-הוודאות שאופפת את השוק המקומי, גם משקיעים הישראלים שאינם חלק מתעשיית ההייטק וגם המשקיעים הזרים, שעמדו מאחורי זרם עסקות נדל"ן היוקרה בשנים האחרונות באזורי ביקוש, נסוגו לאחור ועברו למצב של "הולד".
שנית, גם המוטיבציה להשקיע בנכסי יוקרה התדרדרה מאז העלאת מדרגות מס הרכישה על עסקאות בעלות שווי גבוה לפני כשנתיים.
שלישית, עליית הריבית שמסיטה הון לכיוון השקעה בנכסים חסרי סיכון, הורידה את הערך של הבורסות ופגעה ב"תחושת העושר" של משקיעים, שלמרות שהם עדיין יכולים לרכוש נכסי יוקרה, ערך תיקי הנכסים שלהם ירד והם מרגישים ברמה הפסיכולוגית, פחות עשירים לעומת מצבם בשנת 2021 ולכן קונים פחות מוצרי יוקרה - גם שעוני יוקרה ם או רכבי פאר וגם בתי יוקרה.
רביעית, הכאוס הפוליטי גורם למשקיעים בעלי הון להשאיר חלק מהונם נזיל ולכן נמנעים מלקנות נכסי נדל"ן בישראל.
גורמים אלו מקפיאים את העסקות בשוק היוקרה, מייצרים לחץ מחירים ומכווצים את נפח הנכסים הנופלים תחת הגדרת נדל"ן יוקרה. עבור בעלי נכסים ויזמים, בייחוד אלו שספגו הכבדה בעלויות המימון, יידרשו להתפשר על מחירי הנכסים ויביא בהדרגה לשחיקה ברווחיות.
על-פי תנאי השוק הנוכחיים ובהינתן הסביבה הכלכלית שנוצרה יש להניח כי ההתקררות בצד הביקוש עשויה להימשך, זאת בייחוד כאשר למשקיעים נוצרו בתקופה האחרונה היצע של פוזיציות השקעה סולידיות ויציבות, המגלמות פוטנציאל להשאת תשואה עודפת מזו הצפויה בהשקעה ישירה בנכס נדל"ן.
בשורה התחתונה, היפוך המגמה בשוק דיור היוקרה מהווה סימן מובהק לכך שגם סגמנט שהיה נחשב חסין, במידה מסוימת, לא מצליח לחמוק ממהלומות הריבית, והכאוס הפוליטי. לצד זאת, השינוי שחל בטעמי המשקיעים נוכח מצבור האירועים והסיכונים הכלכליים, מביא להסטת כספים לאפיקים שמגלמים פוטנציאל תשואה ראויה בסיכון נמוך, אלמנט שהיה שייך לשוק הנדל"ן המקומי במשך שנים ארוכות, אבל השתנה, לפחות לעת עתה, יחד עם המציאות הכלכלית החדשה.
יגאל צמח, קרן גשרים. צילום: יחצ
- 4.ספר משהו שלא יודעים 20/07/2023 12:17הגב לתגובה זולכתוב את המובן מאליו ולא לתת תחזית זה כמו לומר מה הטמפרטורה בחוץ כרגע.
- 3.יובל מושקט 20/07/2023 12:15הגב לתגובה זונכון כלכך
- 2."עליה באי הוודאות הפוליטית והמחאה"? עוד הנדסת תודעה? (ל"ת)כלכלן בכיר 20/07/2023 11:47הגב לתגובה זו
- 1.דירות היוקרה בת"א עאלק... מיגדלים מוקפי כבישים ועשן (ל"ת)דירות פליטים 20/07/2023 11:37הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
