הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
משכנתא
צילום: FREEPIK

התייצבות במשכנתאות? חודש שני ברציפות שהציבור לקח משכנתאות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כשאין חגים. מה יהיה בהמשך?

ביחס לחודש הקודם מדובר על עלייה אפסית של 0.3%, ביחס לחודש המקביל מדובר עדיין בנפילה של 45% ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז 2020. חודשי הקיץ יגלו את המשך המגמה; וגם - מה הריבית שאתם יכולים לשלם כעת בבנקים על המשכנתא, מה האלטרנטיבה למסלול הפריים והאם כדאי כעת דווקא להגדיל סיכון - את רכיב הפריים?

נתנאל אריאל | (3)
נושאים בכתבה החזר משכנתא מחיר הדיור מחירי הדירות משכנתא נדל"ן למגורים

האם נרשמת התייצבות בנתוני המשכנתאות? בחודש יוני נטל הציבור הישראלי משכנתאות חדשות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כמעט זהה לחודש מאי שם הוא נטל 6.52 מיליארד שקל, עליה קלה של 0.3%. שני החודשים הללו הם אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז שנת הקורונה, 2020.

אבל מה שרלוונטי זה שאנחנו נכנסים לחודשי הקיץ - אין חגים ואפשר יהיה לראות מה קורה למגמה. בחודש אפריל למשל המספר היה נמוך יותר ועמד על 4.6 מיליארד שקל אבל שם התקיים חג הפסח כך שהיו בפועל פחות ימי מסחר, מה שמסביר את ההיקף הנמוך. כעת מדובר בחודשיים רצופים של ימי עבודה מלאים. השאלה היא כמובן האם מדובר על התייצבות, אבל עוד מוקדם לקבוע. הנתונים של החודשים הבאים יאששו את המגמה.

בכל מקרה, מדובר בנפילה משמעותית לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, כאשר אז נטל הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של כמעט 12 מיליארד שקל. אבל אז עוד היה מדובר על תקופה אחרת - הריבית רק החלה לעלות לכיוון ה-0.5%. היום הריבית היא כבר 4.75% (ולא בטוח שזה הסוף. בנק ישראל לקח אתמול הפוגה מהעלאות הריבית אבל חזר והדגיש שיש היתכנות גבוהה לעוד העלאות ריבית, כשאמר: "היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטות הבאות - ובכל מקרה הריבית תישאר גבוהה לפחות לעוד שנה"). עידן הכסף הזול הוביל את הציבור לקחת משכנתאות וכשזה נגמר - ההיקפים צוללים. נכון, גם 6.5 מיליארד שקל זה הרבה מאוד כסף, זה גבוה ביחס לרוב העשור הקודם, אבל לא ביחס לשלוש השנים האחרונות, בהן מחירי הדיור זינקו במצטבר ב-40%.

נפילה של 47% במחצית הראשונה של השנה

על פי נתוני בנק ישראל, במחצית הראשונה של 2023 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 36.5 מיליארד שקל, חצי מהיקף המשכנתאות בשנת 2022. גם ביחס לשנת 2021 מדובר בירידה חדה של 30% וביחס ל-2020 מדובר על יציבות. מדובר רק בעליה לעומת שנת 2019, בהשוואה לתקופה ההיא מדובר בעליה של 14%.

 

מה הריבית שאפשר לקבל היום כשלוקחים משכנתא בבנקים השונים?

במקביל, בנק ישראל החל להציג לאחרונה את הריביות שאתם יכולים לקבל היום בבנקים השונים. לא במפתיע, מסלול הפריים מדורג למעלה עם ריבית של 6.25%, אבל הנתונים המעניינים יותר היו שהציבור מתחיל לעבור למסלול פחות מוכר: מל"צ - משכנתא לא צמודה שאינה פריים. מסלול שיש לו כמובן יתרונות וחסרונות, הוא טוב יותר מהפריים במצב הנוכחי, אבל האם כדאי לנוטלי המשכנתאות להימנע לחלוטין מהפריים? לא בטוח. הריבית כבר עלתה, עכשיו היא כנראה קרובה לרמות השיא, ולכן זה עושה שכל להתחיל לקחת יותר סיכון במסלול הפריים - רוב הסיכויים, וכך צופה גם בנק ישראל עצמו, שבשנה הבאה הריבית במשק תחל לרדת מה שאומר שהריבית במסלול הפריים תחל לרדת מרמות של 6.25%. כן, היא לא צפויה לחזור ל-1.6% ואפילו פחות, הרמות לפני שנה וחצי, אבל גם 3% זה טוב יותר. מי שעכשיו בוחר לקבע את הריבית במסלולים הקבועים בעצם בוחר לקבע ריביות שכנראה יתבררו בעוד כמה שנים כריביות גבוהות. לפני שנתיים זה היה הגיוני לקחת כמה שיותר מהמשכנתא בריבית הקבועה, כי היא הייתה נמוכה, 2-2.5%. היום היא 5%, אז למה לקבע את זה אם רוב הסיכויים שהריביות יירדו?

מה הריביות כעת? בחודש מאי הריבית בבנק מזרחי טפחות הריבית במסלול המל"צ עומדת על 5% לעומת 6.24% בפריים ובהשוואה ל-4.9% במסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה). בבנק לאומי מדובר על 5.06% במל"צ לעומת 5.96% בפריים ו-4.89% בקל"צ. בפועלים מדובר על 5.24% במל"צ לעומת 5.75% בפריים ו-4.89% בקל"צ. גם בדיסקונט מדובר על 5.27% במל"צ לעומת 5.9% בפריים ו-5% בקל"צ.

הציבור עובר למל"צ - כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).

 

בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר 

לפני חודש הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".

הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית:

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    פימפום לשני כיוונים 11/07/2023 15:49
    הגב לתגובה זו
    הכל עניין של אינטרסים... בתקופת הקורונה בעלי ההון המשקיעים נבהלו שהנכסים שלהם הולכים להתרסק ולכן הריצו את השוק מעלה, אבל עכשיו הם צברו כסף ורוצים לקנות עוד נדל״ן במחירי ריצפה ולכן ״מזהירים״ את הצעירים שלא יקנו... פסיכולוגיית האספנים.
  • 2.
    אנונימי 11/07/2023 14:10
    הגב לתגובה זו
    כנראה שאנשים מתחילים להתפכח ואשליית האושר מתפוצצת. רק המסכנים והפסחים מלווים כסף עכשיו
  • 1.
    משה 11/07/2023 14:02
    הגב לתגובה זו
    פריירים לא מתים רק מתחלפים--עדיף להמתין גם הריבית תרד
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן