מאחורי הדוחות - כמה עולה דירה בבני דן בתל אביב, מול פארק הירקון וגני יהושע?
רואים את הבית הזה בת"א? בקרוב הוא ייהרס (יחד עם עוד 3 בניינים), כך מופיע בתוך הדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן פרשקובסקי 1.77% שמספרים את הסיפור של טירוף הנדל"ן בישראל, שזינק בשנה האחרונה ב-13%. בדוחות מסופר על תוכנית פינוי בינוי ברחוב בני דן בתל אביב, כאשר הנוף מהדירות הוא פארק הירקון, גני יהושע. במסגרת הפרויקט ייהרסו 4 בניינים ישנים עם 55 דירות ובמקומם ייבנו 106 יח"ד חדשות. החברה תזכה למעשה ב-51 דירות שאותן תוכל למכור בשוק החופשי. היא החלה להחתים את הדיירים ב-2018 ועד כה כולם חוץ מדייר אחד חתמו. בהתאם להוראות התמ"א החברה ככל הנראה תוכל לכפות עליו לחתום. החברה שכבר החלה לשווק את הדירות צופה כי התחלת הקמת הפרויקט תהיה בספטמבר 2022 וכי סיום הבניה יהיה ביוני 2025.
על פי ההערכות בשוק כעת הדירות נמכרות כבר ב-55-65 אלף שקל למ"ר, וזאת כאשר על פי אתר מדלן בשנים הקודמות נמכרו דירות בבניין הזה במחירים של 30-45 אלף שקל למ"ר - כלומר זינוק במחירי הדירות והשבחה משמעותית לפרשקובסקי. (דירות 2 חדרים ב-3.7 מיליון שקל, 3 חדרים ב-5 מיליון שקל ו-4 חדרים ב-5.7 מיליון שקל).
מדובר בבוננזה באזור כה מבוקש בת"א. לשם השוואה, על פי אתר יד 2 - בשנת 2020 נמכרו באותו רחוב דירות קטנות של 3 חדרים במחירים של 4.5 מיליון שקל (לדירת 87 מ"ר) ו-5.7 מיליון שקל (9.7 מ"ר). דירות פנטהאוז של 5-6 חדרים בשטח של 223 מ"ר נמכרו ב-2019 תמורת 15-17.5 מיליון שקל.
דירות מעט 'רחוקות' יותר (למשל ברחוב שלומציון המלכה, רחוב אחד רחוק יותר מהפארק) של 2 חדרים ובשטח של 50 מ"ר נמכרו בשנה האחרונה תמורת 2.4-2.6 מיליון שקל.
בכמה פרשקובסקי תמכור את הדירות?
על פי הדוחות, פרשקובסקי תכניס על אותן 51 הדירות החדשות 372 מיליון שקל, כאשר העלויות הן 267 מיליון שקל והיא צופה רווח גולמי של 105 מיליון שקל.
חישוב גס מראה כי על דירה ממוצעת החברה צופה הכנסות של 7.3 מיליון שקל, אבל כמובן שהחלוקה תהיה שונה.
כיוון שהמחיר למ"ר הצפוי הוא 60-70 אלף למ"ר (כולל מע"מ) אז דירת 55 מ"ר תימכר בסביבות 3.5-4 מיליון שקל, דירת 100 מ"ר תימכר כבר ב-6-7 מיליון שקל ו-4 דירות יוקרה ופנטהאוזים של 260 מ"ר יימכרו גם ב-25 מיליון שקל.
איש המפתח מקבל שכר של 3.6 מיליון שקל + רווחים עתידיים, יותר ממנכ"ל החברה והיו"ר
לחברה כמובן אין כח ורצון לריב עם הדיירים ולשם כך יש לה עובד שגוזר קופון שמן על הצלחתו להחתים את הדיירים. מדובר בעדי מסורי, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברה מאז 20212, שמוגדר ע"י החברה כ"איש המפתח" והוא רשם בשנת 2019 הכנסה של 300 אלף שקל רק על החתמת הדיירים בפרוייקט בני דן. בנוסף הוא מטפל גם בהחתמת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ברל כצנלסון בחיפה, ורשם על כך בשנת 2020 הכנסות של 2.75 מיליון שקל ובשנת 2021 הכנסות של 3 מיליון שקל, וזאת מעבר לשכר חודשי קבוע של 29 אלף שקל ברוטו, כך ששכרו הכולל השנה עמד על כ-3.6 מיליון שקל, באופן מעניין משהו - מדובר בשכר הגבוה ביותר בחברה, קצת יותר מהשכר של יו"ר הדירקטוריון יוסי פרשקובסקי (3.55 מיליון בשנה) וגם של המנכ"ל שרון פרשקובסקי (3.5 מיליון בשנה).
עד כמה מדובר באיש משמעותי? בפרשקובסקי מוכנים לתת לו גם מענק מדורג מהרווח של כל פרויקט בפינוי בינוי שיקדם ואם החברה תחליט למכור את הפרויקט הוא יהיה זכאי למענק של 7.5% על הרווח החל מהשקל הראשון.
יצוין כי השכר החודשי של מסורי מקוזז בחצי מתוך העמלות שהוא גוזר על החתמת הדיירים, אבל זה כמובן לא נורא. אם אם מקזזים לו 100-200 אלף שקל וגם אם מדובר על בונוס של 5.75 מיליון שקל על עבודה לאורך 7 שנים, עדיין מדובר על שכר שנתי מכובד של 1 מיליון שקל בשנה.
- 2.גנץ = פנסיה תקציבית (ל"ת)8 28/03/2022 11:17הגב לתגובה זו
- 1.אבי 28/03/2022 10:43הגב לתגובה זותמא 38 בנוי על כך שרוכשי הדירות החדשות ממנים את הישנות , אם תמכר שם דירה ב55 אלף למטר , הבניין הבא כבר יצטרך לשלם 100 למטר .. וזה אומר שמי שקונה שם קונה בשכונה שלא תתפתח אלא תתקע ..
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
