האחים חג'ג' עוסקים בתחום הנדל"ן, ואם הם השקיעו בנתח משמעותי ב בזן -3.08% כנראה שעשו זאת בשביל הנדל"ן – זו כנראה המסקנה של לא מעט משקיעים בבורסה למקרא הדיווח מאתמול, וכן של גורמים אחרים בשוק. בחברת המחקר של בית ההשקעות ווליו בייס, מעריכים כי לאו דווקא זה היה ההיגיון המנחה. ייתכן ששני היזמים נכנסו להשקעה בחברת זיקוק הנפט כשלנגד עיניהם המשך פעילות הליבה, וכי שווי הנדל"ן יכול לשמש כעוגן עתידי. בשיחה  של ווליו בייס עם ביזפורטל הם מגדירים אותה כטובה לשני הצדדים, ונראה שהשוק גם כן חושב כך: מניית חג'ג' נדלן -0.14% הוסיפה כ-6% וזו של בזן עלתה 4%.

חברה לישראל 5.03% אם כן מוכרת לחג'ג'ים 16.69% מבז"ן בתמורה ל-600 מיליון שקל ולפי שווי השוק שהוא 3.55 מיליארד שקל. פעילות בז"ן מתפרשת על כאלפיים דונם במפרץ חיפה, שהפעילות הפטרוכימית בו כולה חולשת על כ-20 אלף דונם. המתווה לפינוי התעשיות המזהמות נוקב ביעד לא קשיח של עוד עשור מבחינת בז"ן (את פעילות איי.סי.אל 4.75% ותש"א הממשלתית הכוונה לפנות עוד קודם לכן).

ואולם לפי המתווה, גם אם הכל יצלח המשמעות היא מעבר מזיקוק בשטח ישראל ליבוא תזקיקים – שאותם יש לאחסן איפשהו. 200 דונם מהשטח של בז"ן אמור להיות מיועד לצורך זה. יצוין כי חמש שנים לפני הדדליין, המדינה תוכל לדחותו אם ההיערכות לייבוא תזקיקים ואחסונם לא תהיה מספקת. יתר על כן, כפי שהדברים נראים כעת, על אף שמקודמת תכנית לבניית 70-110 אלף דירות במפרץ, לצד 2 מיליון מ"ר בשימושי מסחר, הקרקע של בז"ן, אם תתפנה ממנה, תהיה ביעוד של לוגיסטיקה ותעשייה לא מזהמת – ולא מגורים. כל תכנית אחרת של החג'ג'ים תצריך שינוי יעוד נוסף.

ואולם, כאמור, בווליו בייס לא מניחים שלאחים חג'ג' היה איזשהו מידע קודם בסוגיה הזו, ומבחינה יזמית חוסר הוודאות עדיין ישנו. "למוכרת, החברה לישראל, אין מצדה עניין לפעול בתחום התזקיקים, שהגם שאינו נתפס כשלילי כמו הפחם, הוא כן נחשב למזהם יותר מהגז ואינו נמנה עם האנרגיות המתחדשות". בחברת המחקר של ווליו בייס מציינים כי "משיקולי מוניטין, משפחות גדולות במשק הפעילות גם בתחומים אחרים תעדפנה לצמצם חשיפה לפעילות מזהמת".

• כתב אישום הוגש נגד שי ליפמן אנליסט בכיר לשעבר בווליו בייס
• כלל: "נמצאים במגעים להשקעה בקבוצת ווליו בייס"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מהצד השני, הקונים חג'ג' לא רוכשים את מלוא הבעלות אלא כ-17% ויצויין כי ללא קשר למחיר הנפט ישנה מגמה של עליית מרווחי הזיקוק, כפי שניתן לראות בדוחות בז"ן", הוסיפו. "יחד עם זאת, כיוון שהרוכשים הם אנשי נדל"ן הנחתנו היא שעל אף שלא נכנסו לעסקה ממחשבה על הנדל"ן, היבט זה כן מספק הגנה ומעין 'תחתית' לשווי של בז"ן בטווח הארוך יותר – וכבר היום הוא מתומחר ברמה כזו או אחרת בעסקה".

"יש לזכור כי דרושות הסכמות רבות מול המדינה והצפי שייקח שנים להגיע לסיכומים", הוסיפו האנליסטים של ווליו בייס, "בטווח הביניים המדינה עצמה מעוניינת שפעילות הזיקוק תמשך עוד עשור. לאחר מכן יהיה צורך בטיהור הקרקע, עלות שיכולה להגיע למיליארד שקל, וסביר שגם לרוכשים ברור היטב המצב".

עוד הם מציינים כי "העסקים של חג'ג' חוו קפיצה משמעותית מתחילת הקורונה ועד עתה, וייתכן כי את הרווחים ירצו להפנות להתרחבות העסק, כשמבחינה זו עסקת בז"ן הולמת רציונל זה". בצד זאת הם מצביעים על המכפיל של העסקה. "ב-2021 בז"ן הרוויחה כ-800 מיליון שקל, וחלק החברה של חג'ג' הוא 17%, כלומר רווח של 136 מיליון שקל. יש להתחשב בגורמים חד פעמיים, ובכל זאת אם ישמר קצב הרווחים המשמעות היא שהמכפיל נמוך מ-5. כלומר, לפני חלקם בדיבידנד הסכום שהשקיעו בחג'ג' יחזיר עצמו תוך פחות מ-5 שנים – כך שמדובר בעסקה בסיכון נמוך".

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

זאת ועוד, לשיטתם של האנליסטים בווליו בייס, שינוי יעוד הקרקע בשנים הקרובות עשוי להשביח את שווי החברה, שכן שווי הקרקע אינו זניח,ו עשוי להיות שווה מיליארדי שקלים.

מצדנו נזכיר כי חיפה סובלת ממאזן הגירה שלילית ובחודשים מסוימים בהם ערים אחרות הציגו עליית מחירים בדיור, אצלה נרשמה ירידה. כמו כן הופיעה העיר במחקרים של הכלכלנית הראשית באוצר על משקיעי דיור שמכרו נכסים בהפסד. תקוות העיר היא כי המגמה תשתנה עם פינוי התעשייה המזהמת. צעד שכזה, בצד מתחמי תעסוקה חדשים המקודמים באזור הצפון, וכן תכנית מאה אלף הדירות במפרץ שהזכרנו, על פניו מחזק את הצורך במתחמים לוגיסטיים – תחום שמרכז עניין רב באזור המרכז, וקיים יתרון בו לסמיכות לריכוזי אוכלוסייה.